Wirtschaftswoche online vom 20.08.2015
Immobilienkauf
Wo es die besten Kredite mit langer Zinsbindung gibt
Trotz niedriger Zinsen schließen viele Immobilienkäufer ihre Darlehen nur über eine kurze Laufzeit ab. Das kann sich rächen. Wo es die günstigsten Langfrist-Kredite gibt – und für wen sie geeignet sind.
Besonders junge Familien zwischen 30 und 40 Jahren träumen ihn regelmäßig: den Traum vom eigenen Haus. Mehr Platz, mehr Freiheit, und vielleicht sogar ein Garten zum Spielen für die Kinder. Selbst die steigenden Preise schrecken viele nicht mehr ab, schließlich ist die Finanzierung dank niedriger Zinsen weiterhin günstig.
Fraglich ist allerdings, wie lange diese günstigen Konditionen noch verfügbar sind. Der für viele überraschende Anstieg des Baugeldes im Mai und Juni hat für Aktionismus unter den Eigenheim-Träumern gesorgt. Kreditvermittler bestätigen das. Bei Europace, einem Online-Kreditmarktplatz, wurden zuletzt so viele Transaktionen durchgeführt wie noch nie. Der hauseigene Immobilienindex zeigt, dass insbesondere die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser zuletzt gestiegen sind, im Juni lagen sie knapp 6,5 Prozent höher als im Vorjahresmonat.
Irgendwann werden die Zinsen ganz sicher steigen. Deshalb werden Kredite mit längerer Zinsbindung über 15 oder mehr Jahre wieder beliebter. Sie versprechen mehr Sicherheit, sind allerdings etwas teurer. Allerdings sind im Zuge der niedrigen Zinsen auch die Kosten für Langfristfinanzierungen deutlich gesunken. Wer im Jahr 2000 eine Finanzierung mit 20-jähriger Zinsbindung abgeschlossen hat, musste dafür noch mehr als sechs Prozent Zinsen zahlen. Beim Tiefpunkt Anfang 2015 waren es dagegen weniger als zwei Prozent. Mittlerweile liegt die durchschnittliche Rate wieder leicht über zwei Prozent. Sprich, langfristige Sicherheit durch Zinsbindung ist mittlerweile erschwinglich, deshalb denken auch wieder mehr Häuslebauer darüber nach. Aber was kosten die Langfrist-Kredite genau und für wen lohnen sie sich?
Die Frankfurter FMH Finanzberatung hat für WirtschaftsWoche Online Immobilienfinanzierungen mit langer Laufzeit analysiert und die günstigsten Angebote herausgefiltert. Wer eine Zinsbindung von 25 Jahren wählt, kann schon für effektive 2,45 Prozent eine Finanzierung abschließen. Das günstigste Angebot kommt aktuell von der DEVK. Die allerdings fordert auch, dass jährlich mindestens zwei Prozent der Finanzierungssumme getilgt werden.
Wenig Arbeit
Die Gladbacher Bank ist mit ebenfalls 2,45 Prozent genauso günstig was die Zinsen angeht, fordert aber nur mindestens ein Prozent Tilgung. Gleiches gilt für die Münchener Hypothekenbank, die mit 2,51 Prozent effektivem Zins etwas teurer finanziert. Wer dort allerdings eine höhere Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent wählt, bekommt einen Rabatt.
Selbst eine 30-jährige Zinsbindung ist für Häuslebauer nicht viel teurer als die 25-jährige. Mit 2,46 Prozent bietet hier die Gladbacher Bank das günstigste Angebot, erneut muss mindestens ein Prozent der Darlehenssumme jährlich getilgt werden. Etwas teurer ist die DEVK mit 2,52 Prozent Zinsen, gefolgt von der Münchener Hypothekenbank und der Ergo mit 2,56 beziehungsweise 2,64 Prozent.
“Die langen Laufzeiten sind für Bauherren ideal, die während der langen Zinsfestschreibung das Darlehen gleich tilgen wollen”, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung. Eine Immobilienfinanzierung sei nicht mal eben nebenbei gemacht, das möchten viele nicht allzu oft angehen. “Wer Planungssicherheit will und sich möglichst wenig mit der Finanzierung beschäftigen will, für den sind lang laufenden Kredite gut geeignet”, sagt Herbst.
Das klingt zunächst komfortabel. Dennoch greift das Gros der Kaufinteressenten laut Finanzierungsexperte Christian Kraus vom Finanzierungsberater Interhyp weiterhin zu Verträgen mit zehnjähriger Laufzeit. Hauptargument seien der Preis und eine gewisse Bindungsangst der Kunden.
Was für längere Darlehen spricht
Für Kraus zählen diese Argumente angesichts der niedrigen Zinsen aber kaum noch. Sicherlich seien Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung mit derzeit rund 1,8 Prozent günstiger als die Langläufer. “Dafür ist die Zinssicherheit aber auch deutlich geringer”, sagt Kraus. Wer wisse schon, wie hoch die Zinsen in zehn Jahren seien. Steigt der Zins deutlich, ist der kurzfristige Weg wahrscheinlich der schlechtere. “Lieber länger als kürzer”, sollte laut Kraus aktuell die Prämisse der Immobilienkäufer sein.
Max Herbst hat auf Basis der aktuellen Zinsen eine Rechnung erstellt und einen Grenzzins ermittelt. Wer aktuell eine Finanzierung über zehn Jahre für 1,5 Prozent Zinsen abschließt, muss sich überlegen, in welcher Höhe er den Zins in zehn Jahren sieht. Erwartet er einen Wert über 3,74 Prozent, wäre der günstigste Darlehensvertrag mit 25-jähriger Laufzeit und 2,42 Prozent Zinsen die bessere Wahl. Nimmt man die 30-jährige Zinsbindung als Vergleich, fällt der entsprechende Grenzzins nach 10 Jahren sogar noch etwas niedriger aus.
Auch das Argument einiger Sparer, sie wollten sich nicht so lange an eine Bank binden, lässt Kraus nicht gelten. Viele würden das Sonderkündigungsrecht vergessen, welches Immobilienbesitzer nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren den ganzen oder teilweisen Vertragsabbruch ohne das Zahlen einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank erlaubt.
Wie lang ist zu lang?
Die Allianz bietet mittlerweile Darlehen mit bis zu 40 Jahren Zinsbindung an. Bei derartigen Angeboten sind einige Experten allerdings skeptisch. Die meisten Baufinanzierungen würden schließlich immer noch mit Ende 30 abgeschlossen, so Interhyp-Experte Kraus. Wer dann 40 Jahre finanziert, ist bereits im wohlverdienten Ruhestand, wenn das Haus endlich abbezahlt ist. “Vor der Rente sollte die Tilgung des Kredits abgeschlossen sein”, sagt Kraus. Anzustreben sei daher, nach 25 bis 30 Jahren schuldenfrei zu sein.
Wann schuldenfrei?
Die Frage, wann die Schulden abbezahlt sein sollen, spielt für die Wahl der Laufzeit eine Rolle. “Das muss ganz individuell beantwortet werden”, sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Wer beispielsweise plane, das Haus im Alter zu verkaufen, wenn die Kinder ausgezogen seien, müsse nicht zwingend den gesamten Kredit tilgen. Will der Hausbesitzer die Immobilie allerdings auch im Alter nutzen, kann es sinnvoll sein, den Kredit vorher zu tilgen. “Dann bleibt auch mehr finanzieller Spielraum für notwendige Renovierungen”, sagt Nauhauser. Eine pauschale Daumenregel für die Laufzeit und die Tilgungsdauer gebe es aber nicht.
Belastungen einplanen
Auch Max Herbst warnt vor stoischem Tilgen. Gerade angesichts der immer höher werdenden Darlehenssummen, die aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise nötig seien, passe das Tilgen um jeden Preis oft nicht zum Leben. Wer sich dank der langfristigen Zinsbindung genau darüber im Klaren sei, welche Belastungen auch in späteren Jahren anfielen, könne vorher eben auch mal in den Urlaub fahren und müsse nicht jeden Cent in den Kredit stecken. “Das Finanzieren und Tilgen vom Haus sollte nicht auf Kosten des Lebens erfolgen”, so Herbst. Wer beispielsweise Kinder habe, müsse auch die Kosten für deren Ausbildung in den Finanzplan des Lebens mit einbeziehen. Wer 20 Jahre gleichbleibende Raten hat, kann mit Sicherheit später Sondertilgungen vornehmen und die Kreditlaufzeit verkürzen und dies alles bei gleichbleibend geringer Rate. Die Schulden kann man später zurück bezahlen, aber die optimale Ausbildung der Kinder lässt sich nicht verschieben, so Herbst.
“Kurze Zinsbindung und hohe Tilgungsrate, um das Zins- und Belastungsrisiko in 10 oder 15 Jahren zu minimieren, passen selten in die Lebensplanung junger Familien”, sagt Herbst. Nichtsdestotrotz sollten mögliche Gehaltssprünge oder Erbschaften immer zu Sondertilgungen genutzt werden, um möglichst frühzeitig schuldenfrei zu sein.
Wer sich mehr Sicherheit bei der Baufinanzierung wünscht, sollte also vor längerfristigen Darlehen nicht zurückschrecken. Übertreiben sollte man es damit allerdings nicht, irgendwann wohnt es sich in einem schuldenfreien Haus eben doch entspannter.
Littmann, Saskia
Quelle:
Wirtschaftswoche online vom 20.08.2015