Top Baufinanzierer 2011

__Hier wurde an Hand von abgespeicherten FMH-Auswertungen jene Banken ausgewählt, die im Zeitraum von Februar 2010 bis Januar 2011 am häufigsten einen der TOP 3 Plätze eingenommen haben. Von insgesamt 50 Wochen haben einige Institute fast jede Woche einen Spitzenplatz belegt.

Handelsblatt Investor Nr 001 vom 18.03.2011 Seite 080

Abenteuer am Bau

Wer ein Haus baut oder kauft, muss sich auf vieles gefasst machen – auf Pfusch am Bau, Schlamperei, kleinere und größere Mängel.Doch mit Bauen oder Kaufen ist es nicht getan: Die Immobilie will auch finanziert werden.Und hier lauern mindestens ebenso große Risiken.Worauf Bauherren achten müssen.

Bei der Baufinanzierung sei es “wie in einer Ehe”, sagt Klaus Fleischer, Professor für Finanzierung an der Hochschule München. “Sie dauert rund 30 Jahre, und es gibt Höhen und Tiefen.” In der Tat handelt es sich für viele Menschen um die größte Investition ihres Lebens. Bevor der potenzielle Immobilienbesitzer also einer Bank vorschnell das Ja-Wort gibt und sich jahrzehntelang bindet, sollte er sich mit den wichtigsten Stellschrauben der Immobilienfinanzierung befassen.

Das Fundament der Baufinanzierung ist eine gute Portion Eigenkapital. Fachleute empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent der benötigten Kaufsumme. Nicht nur der Preis für die Immobilie, auch die Nebenkosten schlagen kräftig zu Buche: Makler, Notar, Kommune und Finanzamt – sie alle halten die Hand auf. Provision, Gebühren und Grunderwerbsteuer summieren sich leicht auf zehn Prozent des Kaufpreises. Wer also ein Haus für 250 000 Euro gefunden hat, muss inklusive Nebenkosten rund 275 000 Euro finanzieren. Bringt der künftige Eigenheimbewohner 75 000 Euro an Eigenkapital mit, entspricht dies knapp 30 Prozent der Gesamtsumme. Das notwendige Darlehen beträgt dann 200 000 Euro. Im Beratungsgespräch wird der Bankfachmann zunächst die übliche Finanzierung vorschlagen: ein Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer jedes Jahr den gleichen Betrag, aufgeteilt in zwölf Monatsraten. Die monatliche Überweisung richtet sich dabei nach dem Sollzins – früher bekannt als Nominalzins – und der anfänglichen Tilgungsrate. Die übliche Anfangstilgung beträgt ein Prozent. Bei unserem Beispiel (siehe Tabelle: “Baufinanzierung” Seite 84) ergibt sich bei einem Darlehensbetrag von 200 000 Euro, einer Zinsbindung von zehn Jahren, einem Sollzins von vier und einer Anfangstilgung von einem Prozent eine Monatsrate von 833 Euro. Mit dieser Information könnte die Suche jetzt bei anderen Instituten fortgesetzt werden, um den günstigsten Zins einzukaufen. Allerdings hat das nur mit dem Effektivzins Sinn, weil darin auch noch andere Kostenfaktoren einfließen, etwa Bearbeitungs- oder Kontoführungsgebühren. Meist fällt der Effektivzins bei herkömmlichen Hypotheken deshalb einige Zehntelprozentpunkte höher aus als der Sollzins. Aber der Effektivzins ist nicht die einzige wichtige Messgröße in der Immobilienfinanzierung. Um das zu verstehen, ist ein Blick auf den Tilgungsplan hilfreich. Den händigt der Berater aus. Darin ist genau aufgelistet, welchen Teil die Bank an Zinsen kassiert und mit welchem Betrag das Haus Monat für Monat abbezahlt wird. Und dieser Blick mag für viele ernüchternd sein. Zumindest für die Zeit der ersten Zinsbindung von meist zehn Jahren. Denn in dieser Zeit kassiert die Bank das meiste Geld, ergo bleibt nur ein kleiner Teil für die Tilgung übrig. So hat der Kreditnehmer bei der klassischen Finanzierungsvariante nach zehn Jahren für seine 200 000-Euro-Hypothek zwar 100 000 Euro gezahlt, aber davon hat die Bank gut 75 000 Euro an Zinsen eingestrichen, die Restschuld hat sich lediglich um rund zwölf Prozent auf 175 000 Euro verringert.

Denn bei einem Annuitätendarlehen wirkt der Zinseszinseffekt zugunsten der Bank. Erst im letzten Drittel der Laufzeit wird der Großteil des Kredites getilgt (siehe Grafik “Verlauf eines Annuitätendarlehens” Seite 84). Und so dauert es beim Beispieldarlehen gut 40 Jahre, bis das Haus abbezahlt ist. An diesem Beispiel lässt sich gut nachvollziehen, dass die traditionelle Tilgung mit einer Anfangsrate von einem Prozent zu niedrig ist. Schließlich hat sich das Alter der Familiengründung in den letzten Jahrzehnten deutlich nach hinten verschoben – und damit der Zeitpunkt des Immobilienkaufs. Wer also mit 35 Jahren zum Notar geht, um den Kaufvertrag zu unterschreiben, hätte sein Haus erst mit 75 abbezahlt. Darin sind sich die Fachleute aber einig: Spätestens zum Rentenbeginn sollte die Immobilie schuldenfrei sein, besser schon etliche Jahre früher. Daher empfiehlt sich, wenn es irgendwie möglich ist, den Tilgungsturbo einzuschalten und die Macht des Zinseszinseffektes zu beschneiden. Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten. Variante eins: die Anfangstilgung auf zwei Prozent verdoppeln. Dazu raten Fachleute in Zeiten niedriger Zinsen sowieso. Denn je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert es bei niedriger Anfangstilgung, bis die Grundschulden abgetragen sind. Das hört sich paradox an, ergibt sich aber aus der Finanzmathematik.

Die Wirkung der höheren Tilgung ist enorm. So verkürzt sich bei einer hochAnfangstilgung von zwei Prozent die Zahlungsdauer im Vergleich zur traditionellen Finanzierung um fast 13 auf 27 Jahre und sieben Monate. Auch muss sich die Bank dabei mit deutlich weniger Zinseinnahmen zufrieden geben. Allerdings steigt die Monatsrate auch von 833 auf 1 000 Euro. Die andere Variante der schnelleren Rückzahlung besteht in Sondertilgungen. Mittlerweile räumt fast jede Bank diese Möglichkeit ohne Aufpreis ein. So können etwa fünf oder zehn Prozent des Darlehensbetrags oder feste Beträge von 5 000 oder 10 000 Euro pro Jahr getilgt werden. Verpflichtend sind diese Sonderrückzahlungen aber nicht, so dass der Häuslebauer Flexibilität gewinnt. Wenn er beispielsweise beim traditionellen Annuitätendarlehen während der ersten Zinsbindung jeweils am Jahresende 5 000 Euro zusätzlich tilgt, hat er nach zehn Jahren bereits 40 Prozent des Darlehens zurückgezahlt. Damit verringert sich das gefürchtete Zinsänderungsrisiko drastisch – und damit die Gefahr, dass seine Baufinanzierung platzt. Das haben viele Hausabbezahler erkannt und nutzen das immer noch niedrige Zinsniveau, um den Tilgungshebel auf Maximum zu stellen. Das passende Produkt heißt: Volltilgerdarlehen. Wer einen solchen Kreditvertrag unterschreibt, zurrt die Konditionen fest, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Er wählt die Dauer, und daraus ergibt sich dann je nach Darlehenshöhe und Zinssatz die Monatsrate. Gängig sind solche Hypotheken mit Schnelltilgung innerhalb von zehn, 15 oder 20 Jahren. Dabei gilt: je länger die Laufzeit, desto geringer die Monatsbelastung. Und: Je geringer die Laufzeit, desto niedriger sind die Kosten des Darlehens.

Wer eine höhere Monatsrate leistet, spart locker zehn bis 15 Jahre, in denen er der Bank Geld überweisen muss. Das summiert sich leicht auf einige Zehntausend Euro. Zudem gewähren die Banken solchen Kunden einen Nachlass. Denn auch für die Bank sinkt das Risiko, sich einen faulen Kredit einzuhandeln. Denn die höheren Monatsraten können sich in der Regel nur gutbetuchte Kunden leisten. Die erhalten dann von der Bank meist einen Zinsrabatt. Nach Expertenangaben sind bis zu einem halben Prozent Nachlass drin. Ersparnis: 10 000 Euro und mehr. Doch Experten warnen. Denn für den Zinsrabatt fordern manche Anbieter einen Preis und schränken die Flexibilität des Darlehens ein. So lasse sich die Tilgung nicht herabsetzen, wenn ein finanzieller Engpass komme, etwa im Fall von Arbeitslosigkeit. “Ein Volltilgerdarlehen ist realistisch für Leute, die viel Eigenkapital mitbringen und Summen bis 150 000 Euro, maximal 200 000 Euro finanzieren”, sagt Christian Schmid-Burgk, Baufinanzierungsexperte von der VerbraucherzentraleHamburg. Ähnlich funktioniert ein Konstantdarlehen. Das setzt sich aus einem Darlehen und einem Bausparvertrag zusammen. Der Kunde zahlt über die gesamte Laufzeit der Finanzierung eine konstante Rate. Allerdings handelt es sich dabei um ein Kombiprodukt mit tendenziell höheren Kosten. Zudem kommen meist höhere Laufzeiten ab 20 Jahren heraus. Es gibt aber noch eine weitere Alternative mit vergleichsweise hoher Flexibilität. So bieten einige Banken bei Standarddarlehen die Möglichkeit, die Tilgung zu verändern und bis zu fünf Prozent hochzuschrauben. Hat der Kunde noch Sondertilgungsoptionen vereinbart, kann er mit diesen Stellschrauben ebenfalls ein Darlehen innerhalb von zehn Jahren tilgen – muss es aber nicht. Das trägt zur Planungssicherheit bei, und die steht hoch im Kurs. Denn der Zinsanstieg seit einem halben Jahr sorgt für starke Verunsicherung bei potenziellen Darlehensnehmern und Eigenheimbesitzern, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen, an denen sich die Hypothekenzinsen orientieren, ging um fast einen Prozentpunkt auf über drei Prozent in die Höhe. Das hört sich erst recht dramatisch in prozentualer Darstellung an: fast 50 Prozent. Oder in absoluten Zahlen: Ein Prozentpunkt mehr verteuert ein Darlehen von 100 000 Euro während einer Zinsbindung von zehn Jahren um rund 11 500 Euro. Doch sind die Zinsen im historischen Vergleich immer noch niedrig. Derzeit ist zehnjähriges Baugeld für um die vier Prozent effektiv zu haben. Im Schnitt der letzten 20 Jahre waren es 6,4 Prozent. Dazwischen liegen also noch Welten. Aber so billig wie auf dem Rekordzinstief vom vergangenen August kommen Baufinanzierer wohl nicht mehr an fremdes Geld für die eigenen vier Wände. Fachleute wie Folker Hellmeyer, Chefanalyst der Bremer Landesbank, sehen eine Trendwende bei den Zinsen. Für das Jahr 2011 prognostiziert er, dass die marktbestimmende zehnjährige Bundesanleihe auf 3,9 bis 4,2 Prozent steigt. Gemessen daran würden sich die Bau-Finanzierungskosten im Vergleich zum Rekordtief im vergangenen August glatt verdoppeln.

Die Hypothekenzinsen sind zuletzt aber nicht so stark gestiegen wie die Anleihezinsen, mit denen sich die Banken refinanzieren. Denn auf dem Baugeldmarkt dämpfen einige Faktoren, wie Finanzprofessor Fleischer sagt. Einerseits stehen die Anbieter im harten Wettbewerb um gute Kunden. Das sind all diejenigen, die sich nicht mehr als 60 Prozent des Verkehrswerts ihrer Immobilien leihen müssen. Denn dann haben die Banken genügend Sicherheiten, weil sie durch die Verwertung der Immobilie im Notfall auf ihre Kosten kommen. Solche sicheren Anlagen suchen die Finanzinstitute in Zeiten, da sicher geglaubte Anlagen wie Staatsanleihen sich als riskant entpuppen. “Kunden mit guter Bonität können mit ihrer Bank einen Zinsabschlag aushandeln”, sagt Fleischer. Wer dann abschließt, sollte sich seiner Meinung nach möglichst für eine lange Zinsbindung, zehn Jahre und länger entscheiden.

Allerdings grassiert derzeit eine gewisse Torschlusspanik. Der rasante Zinsanstieg hat zum Boom eines nicht ganz unumstrittenen Produkts geführt: des Darlehens auf Vorrat, im Bankerjargon Forward-Darlehen genannt. Der Frankfurter Finanzberater Max Herbst schätzt, dass mittlerweile rund ein Viertel des Kreditvolumens auf Forward-Darlehen entfällt. “Viele Darlehensnehmer wollen sich die noch immer niedrigen Zinsen sichern”, sagt der Inhaber der Finanzberatung FMH. Dabei findet er es problematisch, wenn Bankberater mit Hinweis auf Inflation und Staatsverschuldung gezielt Forward-Darlehen verkaufen. Denn bei diesem Produkt geht der Kunde eine Wette auf steigende Zinsen ein. Sinken die Zinsen oder bleiben sie stabil, zahlt er drauf. Forward-Darlehen können mit einer Vorlaufzeit bis zu fünf Jahren abgeschlossen werden und eignen sich vor allem für die Anschlussfinanzierung. Vorteil: Der Kunde bekommt Planungssicherheit. Er weiß, welchen Zins er künftig berappen muss. Nachteil: Die Bank lässt sich das Ganze bezahlen. Sie verlangt einen Aufschlag zum aktuellen Zins, zwischen 0,01 bis 0,045 Prozentpunkten je Monat. Das heißt, wenn eine Hypothek zurzeit 4,0 Prozent kostet und der Kredit in drei Jahren abgerufen wird, lautet der Zinssatz beim besten Anbieter 4,36 Prozent und beim teuersten 5,62 Prozent. Der Nachteil: Der Kredit muss abgenommen werden, und der Zinssatz gilt für die gesamte Zinsbindung. Fachleute wie Herbst warnen daher davor, sich übereilt ein Darlehen auf Vorrat zuzulegen. In dem von ihm seit 2002 untersuchten Zeitraum haben sich Forward-Darlehen nur in weniger als 25 Prozent der Fälle gelohnt, weil die Wette auf steigende Zinsen häufig nicht aufging. “Forward-Darlehen lohnen sich nur, wenn die Zinsen derartig niedrig sind, dass eine Erhöhung in naher Zukunft sehr wahrscheinlich ist”, sagt Herbst. Auch der Hamburger Verbraucherschützer Christian Schmid-Burgk warnt: “Wenn bei Forward-Darlehen ein höherer Zins als fünf Prozent herauskommt, würde ich nicht abschließen.”

In Zeiten billigen Baugelds empfehlen Experten grundsätzlich längere Zinsbindungen. Herbsts Faustformel: je höher die individuelle Belastung, desto länger die Zinsbindung. Professor Fleischer empfiehlt Kunden, die noch Spielraum haben und Fachwissen mitbringen, einen Teil des Darlehens mit variablem Zins aufzunehmen. Vorteil: Die Zinsen sind deutlich günstiger – und man kann diese Darlehen vorzeitig zurückzahlen, ohne den Banken dafür eine Entschädigung zahlen zu müssen. Nachteil: Der Zins gilt jeweils nur für drei Monate, und bei einem starken Zinsanstieg wird es teurer, wenn man nicht rechtzeitig auf ein Darlehen mit festem Zins umsteigt. Nicht ratsam für die meisten Kunden ist eine Baufinanzierung mit sogenanntem Tilgungsersatz. Dabei zahlt der Verbraucher nur den Zins. Die für die Tilgung vorgesehene Rate fließt in eine Lebensversicherung, einen Fonds oder einen Bausparvertrag. Ist die Rendite des Tilgungsersatzes nach allen Kosten höher als der Effektivzins des Baukredits, hat der Häuslebauer mit seiner Spekulation Geld verdient. Aber auch diese Wette geht oft schief und kann teuer werden. Insgesamt jedoch sieht es derzeit gut aus für alle, die eine Immobilie kaufen und finanzieren wollen. Ohnehin sei es wichtiger, erst einmal ein geeignetes Objekt zu finden, sagt Verbraucherschützer Schmid-Burgk. “Dann kann man sich die beste Finanzierung suchen.”

Wo die immobilienpreise steigen

Immobilienexperten predigen: Entscheidend ist erstens die Lage, zweitens die Lage, und drittens die Lage. Eine gute Adresse zahle sich immer aus. Standorte mit Wertsteigerungspotenzial sind in der Regel dynamische Wirtschaftsregionen: München, die Großräume Stuttgart und Frankfurt, die Rheinschiene Bonn bis Düsseldorf sowie Hamburg. Wer auf dem Land üppig baut oder in Regionen mit aussterbender Bevölkerung, muss auf drastische Wertverluste gefasst sein. Vor dem Kauf sollte man den Immobilienteil der Zeitung einige Monate lang studieren, um ein Gefühl für realistische Preise zu bekommen. Auch die Nachfrage bei der Bank, was Objekte in welcher Lage kosten, hilft bei der Einschätzung des Marktes.

Baufinanzierung: realistisch rechnen

Um das Fundament für eine solide Finanzierung zu legen, muss der Bauherr oder die Hauskäuferin vor allem ehrlich kalkulieren. Verbraucherschützer mahnen, langfristig zu planen und sich die eigene Lage in zehn, 20 und 30 Jahren vorzustellen: Wie hoch ist das Einkommen? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Wie hoch sind die Kosten? Welche monatliche Belastung für Zins und Tilgung sind tragbar? Als Richtwert kann die derzeitige Kaltmiete gelten. Wer bislang jeden Monat etwas zurückgelegt hat, kann diesen Betrag addieren. 50 Prozent des Haushaltseinkommens sollte die monatliche Hypothek nicht übersteigen. Bei weniger als 20 Prozent Eigenkapital ist es oft schwer, einen Kredit zu bekommen. Wer die monatliche Belastungsfähigkeit ermittelt hat, kann sich auf die Suche nach dem Geldgeber machen. Die Konkurrenz ist groß. Am besten lässt man sich Angebote von mehreren Instituten machen. Bei geschickter Verhandlung dürften zwei bis drei Zehntel Prozentpunkte Nachlass beim Zinssatz oder günstigere Konditionen herauszuschlagen sein. Neben Kaufpreis oder Baukosten dürfen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (ab 3,5 Prozent), Maklercourtage (ab 3,57 Prozent), Notarund Grundbuchkosten (rund 1,5 Prozent) nicht vergessen werden. Auch können Gebühren der Bank wie Schätzkosten unangenehm aufstoßen. Viele Banken verzichten aber auch darauf. Verbraucherschützer raten, sich einen klaren Tilgungsplan vorlegen zu lassen. Daraus geht genau hervor, welche Summe zu welchem Zeitpunkt fällig wird, wie viele Zinsen auflaufen und welche Restschuld bleibt. Neben dem Effektivzins ist die verbleibende Schuld am Ende der ersten Zinsbindungsphase entscheidend: je niedriger, desto besser. Denn wenn die Restschuld mit höheren Zinsen abgetragen werden muss, steigt die monatliche Belastung erheblich. Für die Anschlussfinanzierung sollte man mit einem Zinssatz von sechs Prozent rechnen, um auf der sicheren Seite zu sein. Sind die Zinsen niedriger, dann ist das Haus schneller schuldenfrei und jeden Monat wieder mehr Geld in der Kasse. Gut beraten ist, wer ein Sondertilgungsrecht mit seiner Bank vereinbart. Dies heißt, dass der Kredit durch zusätzliche Zahlungen abgetragen werden kann, aber nicht muss. Viele Banken gewähren diese Option ohne zusätzliche Kosten. Die Sondertilgung kann auch als Geldanlage angesehen werden. Die Rendite entspricht dem Effektivzins, derzeit etwa 4,0 Prozent, und sie ist steuerfrei. Zum Vergleich: Zehnjährige Bundeswertpapiere bringen derzeit rund 3,3 Prozent.

Sandt, Christoph