Immobilienerwerb für Unverheiratete Paare ohne Trauschein müssen beim Hauskauf besonders vorsichtig sein

Grundsätzlich stellen sich unverheirateten Immobilienerwerbern dieselben Fragen wie Eheleuten: Wer soll im Grundbuch stehen? Wer ist Kreditnehmer – einer alleine oder beide zu gleichen oder unterschiedlichen Anteilen? Wer kümmert sich um den Schuldendienst bei der Bank? Tilgen beide Partner gleich viel, oder trägt einer der beiden den Löwenanteil? Und vor allem, wer darf in der Wohnung bleiben, wenn die Beziehung auseinandergeht?

Die Antworten auf diese Fragen unterscheiden sich bei Verheirateten und Paaren in wilder Ehe aber erheblich. Im Gegensatz zu Ehepaaren dürfen Paare ohne Trauschein eben nicht darauf vertrauen, dass das Gesetz eine (halbwegs) interessengerechte Regelung für den Fall einer Trennung vorsieht. „Selbst, wenn jeder von beiden gleichermaßen zum Gelingen des Projekts beigetragen, die gleichen Summen und identisch viele Arbeitsstunden investiert hat, ist damit nicht gesagt, dass im Ernstfall auch jeder gleiche Rechte an der Immobilie hat“, warnt Dörte Schiedermaier, Fachanwältin für Familienrecht aus München. Die Juristin empfiehlt daher ein sehr geschäftsmäßiges Herangehen an dieses emotionale Thema.

Grundbucheintragung und Partnerschaftsvertrag: Lohnender Aufwand

Wichtig ist zunächst, das sich die Partner klar vor Augen führen: Wer nicht als Eigentümer im Grundbuch steht, hat am gemeinsam erworbenen Haus so gut wie keine Rechte. Deshalb sollten gerade bei wilden Ehen beide Partner im Grundbuch stehen – idealerweise entsprechend dem Anteil ihres Beitrags am Hauskauf. Das allerdings setzt voraus, dass das Paar sehr genau dokumentiert, wer wieviel Eigenkapital einbringt, wer welchen Anteil der Schulden tilgt und mit welchen Wert man dafür ansetzen will, dass einer der beiden in wochenlanger Eigenarbeit das Dach gedeckt und den Wände gedämmt hat. Nicht zu vergessen ist aber dabei, dass eventuell der andere Partner für den Haushalt mehr Aufwand und Einsatz bringen musste. Um wirklich alle wichtigen Details zu erfassen, rät Juristin Schiedermaier, einen sogenannten Partnerschaftsvertrag aufzusetzen, der all jene Posten auflistet und auch normiert, wer für welchen Anteil der Darlehenssumme er haften soll.

Kein Grundbucheintrag, aber Unterschrift beim Darlehensvertrag: Unbedingt vermeiden

Wichtig zu wissen: Nur wegen einer Trennung entlässt eine Bank keinen der Kreditnehmer aus dem Darlehensvertrag, wenn der Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben wurde. Wer nicht im Grundbuch steht, sollte auch keinen Darlehensvertrag unterschreiben – keine Rechte aber Pflichten ist nicht gut. Etwas helfen könnte für den Nichteigentümer die Eintragung einer nachrangigen Eigentümergrundschuld in einer vertretbaren Höhe mit Nennung der Abtretung im Grundbuch.

Zwingend regeln sollte ein Partnerschaftsvertrag zudem, was passiert, wenn die Beziehung zerbricht. „Standardformulierungen von der Stange verbieten sich hier, um eine professionelle Beratung beim Notar und/oder Anwalt führt daher meist kein Weg vorbei“, so Schiedermaier. Sinnvoll ist es außerdem, bei dieser Gelegenheit gleich über ein Testament nachzudenken. Denn während sich Ehepaare, die kein Testament haben, zumindest anteilig gegenseitig beerben, erben beim Tode eines unverheirateten Partners dessen Kinder, Eltern oder Geschwister. „Auch hier sollten sich Paare unbedingt beraten lassen, welche Gestaltung juristisch und steuerlich am sinnvollsten ist“, sagt Anwältin Schiedermaier. Für eine solche Beratung (Erstberatung) darf der Anwalt maximal 190 Euro zuzügliche Mehrwertsteuer verlangen. Anschließend richtet sich der Honorarpreis nach dem Streitwert oder nach individueller Vereinbarung. Das mag nicht ganz billig sein, erspart in der Zukunft jedoch womöglich enorm viel Ärger. Klare Abmachungen erleichtern das Zusammenleben und vermeiden langfristig ein ungutes Gefühl.