Baufinanzierung: Die Entscheidung.

Wer einen Kredit aufnehmen will, wird sicher zuerst an seine Hausbank denken. Grundsätzlich ist es nicht verkehrt, den langjährigen Finanzpartner um eine Beratung und ein erstes Angebot zu bitten. Immerhin kennt Ihre Hausbank Sie und Ihre finanzielle Situation vermutlich bereits sehr gut. Dennoch sollten Sie auch andere Anbieter für die Baufinanzierung in Betracht ziehen. Das stärkt nicht nur Ihre Verhandlungsposition, sondern erweitert auch das Angebotsspektrum. Schließlich könnten andere Angebote in Sachen Flexibilität oder Fördermöglichkeiten besser zu Ihnen passen.

Die einfachste Möglichkeit, das günstigste Zinsangebot zu finden, bieten Ihnen Vergleichsrechner wie unser Hypotheken-Rechner – damit vergleichen Sie nahezu alle bundesweit tätigen Anbieter sowie die regionalen Banken, die aktiv an Neukunden interessiert sind. Dabei werden im Falle unseres Vergleichsrechners nicht nur die zinsrelevanten Bedingungen von 64 Anbieter mit 257 Angebotsvarianten ausgewertet, sondern auch die Feinheiten aufgelistet, die eine gute Finanzierung vom Durchschnittsangebot unterscheidet.

Aber auch, wenn Ihnen bereits Angebote für die Baufinanzierung vorliegen, können Sie diese zumindest zahlenmäßig gegeneinander abwägen. Zwar ist es für den Laien schwer, unterschiedliche Angebote direkt zu vergleichen, da Rate, Darlehenssumme und andere Parameter oft leicht voneinander abweichen, aber auch dafür gibt es Online-Tools wie unseren Angebotsvergleich.

Der Beleihungswert, die große Unbekannte bei vielen Bankangeboten, kann Finanzierungsgespräche stark belasten. Für den einen Kreditgeber entspricht der Beleihungswert dem Kaufpreis, während andere 10 bis 20 Prozent vom Kaufpreis abziehen und diesen reduzierten Wert als Beleihungswert bezeichnen. Dieser ermittelte bzw. angesetzte Wert soll dem Preis einer Immobilie entsprechen, der immer und jederzeit erreicht werden kann – zum Beispiel auch bei einem Notverkauf, bei dem mit finanziellen Verlusten zu rechnen ist.

Der Beleihungswert ist auch deshalb so wichtig, da die Zinssätze der Banken auf eine bestimmte Beleihungsgrenze bzw. dem Kaufpreis bezogen sind. Der genannte Grundzinssatz bezieht sich meist auf 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes. Wird diese Grenze überschritten, wird das Finanzierungsrisiko des Geldgebers größer, was er durch einen Zinsaufschlag – fast immer für den gesamten Kredit – versucht auszugleichen.

Nennt die Bank, Versicherung oder Bausparkasse nun die Hypothekenzinsen nicht bezogen auf den Kaufpreis, sondern bezogen auf einen Beleihungswert, sollte man diese Wertangabe hinterfragen. So glaubt man beispielsweise, dass sich die Zinsangabe auf 80 Prozent des Kaufpreises bezieht, doch in Wirklichkeit verteuert der Anbieter den Zinssatz bereits ab 72 Prozent des Kaufpreises, weil die Bezugsgröße der reduzierte Beleihungswert ist. Für eine Zinsangabe ist es wesentlich, auf welche Wertgröße er sich bezieht. In unseren Zinsvergleichen wird der tatsächliche Bezug zum Kaufpreis hergestellt und entsprechende Aufschläge für geringere Beleihungswerte korrekt eingesetzt.

Provokant ausgedrückt: Der Staat will an jedem Grundstückverkauf mitverdienen. Dafür erhebt er die sogenannte Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Steht obendrein eine Immobilie auf dem Grund, wird es für den Staat noch lukrativer, denn dann sind die Steuern auf den gesamten Kaufvertrag (Grundstück plus Haus) fällig.

Gleichzeitig müssen alle Immobiliengeschäfte von einem Notar beurkundet werden. Diese Notar- und die damit verbundenen Grundbuchkosten sind bundeseinheitlich geregelt und – ebenso wie die Grunderwerbsteuer – nicht verhandelbar. Je nach Höhe der Grundschuldeinträge sind hier Kosten von 1,5 bis zwei Prozent zu kalkulieren.

Wie hoch diese Kaufnebenkosten bei Ihrem Immobilienkauf ausfallen, finden Sie mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner heraus.

Wird der Kauf über einen Makler abgewickelt, fallen zudem Maklerkosten an. Diese werden entweder allein vom Käufer oder gemeinsam von Käufer und Verkäufer getragen und liegen je nach Region zwischen 3 und 6 Prozent – darauf kommen allerdings noch 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Insgesamt können sich so schnell Kaufnebenkosten von fünf Prozent bis 15 Prozent summieren.

Vorsichtige Käufer sollten in der Budgetplanung auch weitere mit dem Immobilienkauf verbundene Kosten berücksichtigen, von den Umzugskosten, über Renovierung der Altwohnung, die neue Küche und auch die Gardinen im neuen Heim.

Die Zinsfestschreibung bezeichnet den Zeitraum, für dessen Dauer das Hypothekendarlehen abgeschlossen wird. Für diesen Zeitraum sind die heute vereinbarten Hypothekenzinsen für beide Vertragspartner bindend – die Bank darf sie nicht einfach anheben, der Kunde darf nicht einfach aus dem Vertrag, nur weil es woanders gerade günstigere Zinsen gibt.

Während lange Zeit eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren empfohlen und 15 Jahre fest schon fast exotisch waren, lautet die allgemeine Expertenempfehlung seit Eintritt der Niedrigzinsphase: Mindestens 15 Jahre fest, wenn möglich sogar 30 Jahre fest.

Je länger die Zinsbindung, desto höher allerdings auch der Zinssatz und desto geringer die Auswahl der möglichen Anbieter. Wer zudem nur wenig Eigenkapital vorweisen kann, hat noch weniger Auswahl, weil sehr viele Anbieter, die günstige lange Zinsbindungen anbieten – in der Regel handelt es sich um Versicherer – nur bis etwa 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren.

Wer Angst vor der langen Zinsbindung hat, dem sei gesagt: Laut §487 BGB können Kreditnehmer jeden Vertrag frühestens nach 10 Jahren ab Vollauszahlung mit sechs monatiger Kündigungsfrist kostenfrei und ohne Angabe von Gründen ganz oder teilweise kündigen.

Nun wissen Sie, wie hoch das Darlehen ist, das Sie tatsächlich aufnehmen müssen und haben vielleicht auch schon die erste Entscheidung für die Zinsbindung getroffen. Nun gilt es, die richtige Tilgungshöhe zu wählen. Es ist logisch, dass die Höhe der Tilgung über das Finanzierungsrisiko am Ende der Zinsbindung entscheidet und auch über die Höhe der Gesamtkosten: Je mehr Tilgung, desto geringer die Gesamtkosten und desto kürzer die Finanzierungsdauer.

Doch was nützt die günstigste Baufinanzierung, wenn darunter die Ausbildung der Kinder und/oder die Lebensqualität leiden? Es gilt also, einen gesunden Mix aus niedrigen Gesamtkosten und hoher Lebensqualität zu finden.

Die Tilgungsangabe bezieht sich immer auf das Ursprungsdarlehen. Gleichzeitig heißt es im Vertrag zum Beispiel: Zwei Prozent Tilgung plus ersparter Zinsen. Würde es den Zusatz „plus ersparter Zinsen“ nicht geben, würde ein Darlehen mit ein Prozent Tilgung 100 Jahre laufen und bei zwei Prozent immer noch 50 Jahre. Bei den aktuellen Zinsen von zwei Prozent verkürzt sich durch den Zusatz die Laufzeit von 50 auf 34 Jahre und 9 Monate. Wäre der Zinssatz bei vier Prozent, würde sich die Laufzeit auf 27 Jahre und 7 Monate reduzieren. Dieser Zusammenhang scheint erst einmal erstaunlich, ist aber logisch: Wenn im Laufe der Jahre immer mehr Zinsen erspart werden, weil bereits ein Teil des Darlehens getilgt ist, fließt mehr Geld in die Tilgung. Es handelt sich eben um ein Annuitätendarlehen, bei dem über die gesamte Zinsbindungszeit die Ratenhöhe gleich bleibt und sich der Anteil von der Zinszahlung immer mehr zur Tilgungserhöhung verschiebt.

Für vorsichtige und Sicherheit liebende Hauskäufer bieten sich die so genannten Volltilgerdarlehen an. Dabei wird die Tilgungshöhe so gewählt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung komplett getilgt ist – eine Anschlussfinanzierung entfällt damit. Für diese klare Tilgungsstrategie räumen viele Anbieter kräftige Rabatte ein. Sie bietet sich vor allem für längeren Finanzierungszeiten von 20, 25 oder 30 Jahren an, weil der Tilgungsanteil nicht so hoch ist wie bei einer Zinsbindung von 10 Jahren Laufzeit. Einen Nachteil hat diese Belastungssicherheit aber auch: Wenn die Bank einen Rabatt einräumt für die gezielte schnelle Tilgung, erlaubt sie sehr selten Sondertilgungen und noch seltener die Option, die in der Regel hohen Raten im Laufe der Jahre auch reduzieren zu können – beispielsweise, weil sich die berufliche Situation verändert.

Andere Darlehensangebote erlauben sehr oft kostenfreie Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe. Diese Möglichkeit wird jedoch als Option vereinbart und nicht als feste Zusage, die eingehalten werden muss.

Eine weitere sinnvolle Option ist die Möglichkeit, die Tilgungshöhe im Laufe der Jahre den finanziellen Gegebenheiten der Finanzierungsfamilie anzupassen. Hohe Zinssicherheit bei maximaler Flexibilität in der Rückzahlung sollte eines der Ziele sein, die eine gute Finanzierung ausmacht. Einige Banken und Versicherer bieten Darlehen mit Tilgungsveränderung als Standard an, bei anderen muss man danach fragen.

Sie sind immer noch nicht sicher, welche Tilgung für Sie sinnvoll wäre? Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner. Hier können Sie nicht nur unterschiedliche Szenarien durchspielen, sondern sogar verschiedene Varianten gegenüberstellen.

Der ein oder andere Euro lässt sich sparen, wenn man sich mit dem Thema Förderung befasst: Viele Bundesländer fördern beispielsweise den Erwerb oder Bau von Wohneigentum. Ob Ihr Bundesland dazu gehört und Sie Chancen auf eine Förderung hätten, finden Sie hier heraus.

Eine weitere Möglichkeit zur Förderung bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Das so genannte KfW-Darlehen bietet sehr gute Konditionen, insbesondere wenn es um effizientes Bauen und Sanieren geht. Eine Übersicht der KfW Wohnförderprogramme finden Sie hier.

Unser Hypotheken-Vergleich ermöglicht es Ihnen als einziger im Internet, lediglich die Banken und Vermittler zu vergleichen, die KfW-Darlehen abwickeln