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Der größte Vorteil beim Bausparen ist der Zinssatz, den Bausparer bei allen Bauspartarifen zum Vertragsabschluss garantiert bekommen. Außerdem sind Sparer in der Ansparphase relativ flexibel, auch wenn immer mehr Bausparkassen wegen der Niedrigzinsphase sehr restriktive Vorgaben der Besparung einsetzen. Ausnahme: Der Vertrag ist an eine Bank abgetreten, um später den Bankkredit abzulösen – dann werden feste Ansparraten vereinbart. Die Zinssicherheit gilt für die gesamte Vertragsdauer, egal wie langsam der Vertrag bespart wird.

Der größte Nachteil am Bausparen sind bei fast allen Bauspartarifen die hohen Abschlusskosten zu Beginn und die hohen Raten in der Tilgungsphase: Die Bausparkassen werben zwar mit niedrigen Darlehenszinsen, doch verschweigen sie fast immer, dass die Guthabenszinsen in diesem Fall quasi auf null absinken und in der Tilgungsphase damit auch eine schnelle Darlehensrückzahlung verbunden ist. Niedrige Kreditzinsen sollten aber langsam getilgt werden. Zum anderen kann man sich nicht immer auf die Aussagen der Bausparkassen bei Vertragsabschluss verlassen, was die vielen Vertragskündigungen von hoch verzinsten Bausparguthaben unterstreichen.

So war der Plan – und so war es früher auch. Doch 2005 waren die Hypothekenzinsen das erste Mal niedriger als die Bausparzinsen. Daraufhin haben die Bausparkassen angefangen, die Zinsen massiv zu senken, weil die Kunden keine Darlehen mehr abgenommen haben. Dieser Zustand hält Ende 2015 noch weiter an. Nun ist der Gesetzgeber bereit, den Bausparkassen unter die Arme zu greifen und deren Geschäftsmodell zu retten. Je länger die Niedrigzinsphase anhält, desto unangenehmer wird es jedoch für die Bausparkassen. Da hoffen alle Kassen auf schnell steigende Hypothekenzinsen. Ob dies die endgültige Lösung für die Bausparkassen ist, steht jedoch noch nicht fest. Die Vermutung liegt nahe, dass sie in einiger Zeit ganz normale Baufinanzierungsanbieter sein werden, die den Bausparvertrag nur noch als mögliche Variante anbieten. Bausparer auch mit Guthabenszinsen von 0,5 und 0,25 Prozent zufrieden sind, denn von den Banken erhalten sie auch keine höheren Anlagezinsen.

Bausparen ist ideal, wenn man zielgerichtet für den späteren Immobilienkauf sparen will. Dabei sollte man aber nicht unbedingt alles auf die “Bauspar-Karte” setzen. Die Gründe: Das Bausparguthaben kann selten so zeitnah eingesetzt werden wie anderweitig angespartes Eigenkapital und die hohen Rückzahlungsraten könnten später das monatliche Budget strapazieren. Ein weiteres Motiv fürs Bausparen können Immobilienbesitzer haben, die über den Bausparvertrag Rücklagen für spätere Renovierungen und Modernisierungen bilden wollen. Zu recht, denn das ist schon fast eine ideale Vorsorgestrategie.

Das ist nur begrenzt empfehlenswert. Denn selbst wenn man das Mindestguthaben sofort in einen Bausparvertrag einzahlen würde, dauert es mindesten 24 bis 72 Monate, bis man über das günstige Darlehen verfügen kann. Und je schneller das Bauspardarlehen zugesagt wird, desto höher die Rückzahlungsrate. Den Einsatz eines Bausparvertrags sollten Bauwillige deshalb mit einem Zeithorizont von sieben bis zehn Jahren planen. Ein seriöser Vertreter informiert bereits bei Vertragsabschluss über die Modalitäten der späteren Rückzahlung. Diese dürfen zwar, bezogen auf den Zeitpunkt der Zuteilung, nicht garantiert werden, aber als angehender Bausparer sollte man zumindest einen simulierten Vertragsverlauf erhalten.

Diese Überlegung ist zumindest verlockend. Das Problem ist nur, dass die Tilgungsrate (Zins + Tilgung) für einen Bausparvertrag über 100.000 Euro je nach Tarif und Bausparkasse zwischen 300 und 800 Euro kosten würde. Bei der niedrigen Rate muss man 74 und bei der hohen Rate immerhin noch 41 Monate auf das günstige Darlehen warten – trotz sofortiger Einmal-Einzahlung von zum Beispiel 50.000 Euro. Ohne Bauspareinzahlung würde man aktuell (Stand: Ende 2015) ein Bankdarlehen von 50.000 Euro erhalten, das im Idealfall monatlich 450 Euro kosten würde. Und das ohne Wartezeit auf den günstigen Kredit und ebenfalls einer Entschuldung innerhalb von 10 Jahren. Die einzige Frage ist nur, ob das Bankdarlehen auch in einigen Jahren noch so günstig ist. Die Zahlen des Bausparvertrages gelten auch noch nach vielen Jahren – mit dem Manko, dass der Vertrag nicht immer zugeteilt ist, wenn man ihn braucht.

Das bieten einzelne Banken tatsächlich so an – sinnvoll ist es aber nicht. Denn weshalb sollten Sie das Bauspar-Darlehen mit den niedrigen Zinsen schnell tilgen und das teure Bankdarlehen erst später? Klüger wäre es doch umgekehrt, also das Darlehen mit den höheren Zinsen zuerst zu tilgen und das günstige Bauspardarlehen möglichst langsam, falls der Bauspartarif das erlaubt. Wären die Bankzinsen niedriger als die Bausparzinsen, würde man vermutlich auf das Bauspardarlehen verzichten und nur das Hypothekendarlehen wählen.

Ja, das geht – ist aber nur die halbe Wahrheit. Denn der letzte Euro des Darlehens darf nicht höher als mit 80 Prozent des Beleihungswertes oder etwa 70 Prozent des Kaufpreises gesichert sein. Der Gesetzgeber will das ab 2016 etwas erweitern, was dafür jedoch zu höheren Zinsen führen würde. Das bedeutet: Der Bauherr muss derzeit mindestens 30 Prozent Barmittel aufbringen oder eine Bank finden, die Darlehensteile nachrangig nach der Bausparkasse absichert. Wenn die Bank das aber tut, lässt sie sich dafür höhere Zinsen bezahlen. Damit ist der Zinsvorteil der Bausparkasse schnell vertan.

Es gibt Tarife, bei denen man schon sehr früh, also mit einer niedrigen Bewertungszahl, über das Darlehen verfügen kann. Aber dieser Vorteil ist dafür an eine hohe Tilgungsrate oder höhere Darlehenszinsen gekoppelt. Je später das Darlehen abgerufen wird, desto niedriger fallen die Rate oder der Zinssatz aus. Diese Kriterien werden bereits beim Vertragsabschluss festgelegt. Das bedeutet, dass es im Grunde keine flexible Rückzahlungsrate gibt, sondern sich diese aus den Tarifbedingungen und dem Ansparverhalten des Bausparers ergibt. Allerdings steht es jedem Bausparer frei, mehr zu tilgen als der Bausparvertrag vorschreibt, weniger jedoch nicht.

Die Bewertungszahl ist ein Kriterium für die Zuteilung des Bauspardarlehens. Das ungeschriebene Bauspargesetz lautet: Zeit mal Geld. Deshalb wird monatlich oder vierteljährlich das Bausparguthaben ins Verhältnis zur Bausparsumme gesetzt. Das Ergebnis ist die Bewertungszahl. Je höher das Bausparguthaben anwächst, desto höher ist die Bewertungszahl. Die Zielbewertungszahl, die mindestens für die Vertragszuteilung erreicht werden muss, kann je nach Bauspargeschäft und Verpflichtung verändert werden. Das ist in den vergangenen 20 Jahren sehr selten der Fall gewesen.

Manche Bausparkasse setzt die Zinsgutschriften ins Verhältnis zur Bausparhöhe, andere Bausparkassen setzen die Summe der Einzahlungen ins Verhältnis zur Bausparhöhe. Letzteres führt naturgemäß zu einer deutlich höheren Bewertungszahl. Das bedeutet: Die Höhe der für die Zuteilung notwendigen Bewertungszahl ist kein Vergleichsmaßstab dafür, ob eine Bausparkasse besser oder schlechter ist.

Wenn ein Bausparvertrag zugeteilt wird, kann der Bausparer das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Um die Zuteilung zu erreichen, müssen mindestens drei Kriterien erfüllt sein:

1. Mindestguthaben: Fast jeder Vertrag erfordert einen bestimmten Prozentsatz an Guthaben. Das sind meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. In Einzelfällen auch nur 25 Prozent.

2. Mindestwartezeit: Damit ein Sparer nicht viel Geld in seinen Vertrag einzahlt und schon nach wenigen Monaten das günstige Bauspardarlehen beansprucht, ist jeder Tarif mit einer Mindestwartezeit bis zur Zuteilung versehen. Für die Zuteilung muss nämlich eine bestimmte Bewertungszahl erreicht werden, was mathematisch meist erst nach 18 bis 24 Monate der Fall sein kann. Diese Mindestwartezeit ist nicht zu verwechseln mit der Wartezeit, die sich tatsächlich zwischen Einzahlung und Auszahlung ergibt.

3. Mindestbewertungszahl: Die legt jede Bausparkasse selbst für ihre Bausparer fest. Die Mindestbewertungszahl kann im Laufe der Jahre verändert werden. Läuft das Bauspargeschäft schlecht, könnten Bausparkassen vom Aufsichtsamt aufgefordert werden, die Bewertungszahl zu erhöhen. In diesem Fall müssen die Bausparer das Guthaben länger bei der Bausparkasse belassen, was die wirtschaftlichen Verhältnisse der Bausparkasse verbessert.

Abschlussgebühr:Bei jedem Bausparvertrag fällt eine Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme an. Damit werden sowohl der Vertreter bezahlt als auch die geringen Installationskosten in der Verwaltung gedeckt. Die Abschlussgebühr muss nicht etwa bar auf den Tisch gelegt werden, sie wird mit den ersten Sparraten verrechnet. Die BaFin hat im Dez. 2014 erlaubt, dass Vertreter einen Teil Ihrer Provision (meist die Höhe der Abschlussgebühr) an den Kunden zurückgeben dürfen, die Bausparkassen wollen das jedoch möglichst verhindern.

Darlehensgebühr: Eine Darlehensgebühr gibt es bei neuen Tarifen selten, bei alten Tarifen sind das häufig zwei bis drei Prozent des Darlehens. In einigen sehr alten Verträgen, überwiegend bei LBS-Verträgen, wird ein Agio erhoben, was den Darlehensbetrag verringert und den Zinssatz leicht reduziert. Diese Variante der Gebührenerhebung wird wieder häufiger angewendet, weil ein Agio schöner klingt als Darlehensgebühr

Kontoführungsgebühr: Immer noch verlangen einige Bausparkassen eine jährliche Kontoführungsgebühr von etwa zehn Euro. Zudem gibt es noch Gebühren und Entgelte für Vertragsteilung, Erhöhung oder Übertragung. Es lohnt sich deshalb in jedem Fall, den Bausparberater/Vertreter rechtzeitig nach solchen Gebühren und Bedingungen zu fragen.

Nein. Beim Bausparen gibt es zwar so genannte Regelsparraten, die eine Vorgabe für die ideale Besparung darstellen, aber die sind sehr selten verpflichtend. Man kann in den meisten Fällen den Bausparvertrag mal mit größeren oder kleineren Beträgen besparen oder sogar in Form einer Einmaleinzahlung. Die finanziellen Probleme einiger Bausparkassen haben allerdings dazu geführt, dass einige verpflichtende Vorgaben für die Besparung eingeführt haben. In den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) sind diese Vorgaben meist als Möglichkeiten festgehalten. Ist der Bausparvertrag jedoch an eine Bank abgetreten, um damit später ein Hypothekendarlehen zu begleichen, muss die vereinbarte Besparung eingehalten werden.

Nein, dann würde wohl kaum jemand sein Darlehen zurückzahlen. Jeder Bausparvertrag ist mit festgelegten Tilgungsraten ausgestattet, die nicht verhandelbar sind. Die Tilgungsraten können – abhängig von der Bewertungszahl oder anderen Kriterien wie Wahl- oder Mehrzuteilung – aber unterschiedlich hoch sein.

Und: Sondertilgungen können in jeder Höhe geleistet werden, man kann die monatliche Tilgungsrate jederzeit erhöhen. Nur die vorgegebene Mindesttilgungsrate darf nicht unterschritten werden. Das heißt, wer eine niedrige Mindesttilgungsrate hat, ist bei der Rückzahlung insofern flexibel, als dass die monatliche Belastung überschaubar ist, bei Bedarf aber jederzeit mehr gezahlt werden kann.

Durch die staatliche Bausparförderung kann die Rendite bei einzelnen alten Bauspartarifen auf über sieben Prozent ansteigen. Deshalb versuchen die Bausparkassen in letzter Zeit, diese alten Verträge gezielt zu kündigen. Bei neuen Tarifen werden trotz Prämie wegen der Abschlussgebühr nur noch null bis maximal drei Prozent erreicht. Innerhalb von sieben Jahren ist das zu Zeiten niedriger Anlagezinsen bei Banken auch bei den Bausparkassen keine berauschende Rendite inklusive staatlicher Prämie. Zusätzliche Vorgabe: Einhaltung der Einkommensgrenze (25.600 € bei lediger Person) und Verwendung des Guthabens bei neuen Verträgen für wohnwirtschaftliche Investitionen.

Modernisierungen stehen meist erst in ein paar Jahren an – und dann sollte alles möglichst überschaubar und sicher finanziert werden können. Die lange Sparzeit und die kalkulierte spätere Belastung sprechen fürs Bausparen.

Modernisierungen kosten selten mehr als 50.000 Euro. Wenn man das Mindestguthaben in einem Bausparvertrag von 20.000 Euro abzieht, zahlt die Kasse in diesem Fall 30.000 Euro aus. Dieser Betrag muss nicht einmal grundbuchlich gesichert werden, sondern wird als so genanntes Negativdarlehen, das bis 30.000 Euro ausmachen kann, vergeben. Das spart Kosten und Aufwand.

Von Vorteil ist gerade bei diesen Modernisierungskrediten, die oft zusätzlich zu laufenden Kreditkosten anfallen, dass Kreditzinsen und Bedingungen schon bei Vertragsabschluss fest vereinbart sind. Sollte die spätere Investition geringer ausfallen, könnte man den Bausparvertrag teilen oder nur einen Teil des Bauspardarlehens abrufen. Man muss die Höhe der späteren Investition noch nicht kennen, sollte den Vertrag aber auch nicht zu hoch abschließen. Lieber später den Vertrag erhöhen – das ist besser für die Erreichung der Bewertungszahl.

Ja und Nein. Die Effektivzinsangabe der Bausparkassen ist zwar nach der Preisangabenverordnung korrekt. Doch diese Verordnung verlangt von den Bausparkassen, lediglich die Abschlussgebühr für den späteren Darlehensteil in die Berechnung einfließen zu lassen und nicht den gesamten Betrag – zudem sind Kontoführungsgebühren und Schätzkosten nicht enthalten. Das schönt den Effektivzins natürlich etwas.

Negativdarlehen werden nicht ins Grundbuch eingetragen, wenn der Darlehensnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllt. So darf die Summe des Darlehens 30.000 Euro nicht überschreiten. Zudem muss der Darlehensnehmer gegenüber der Bausparkasse erklären, dass der Betrag innerhalb der vorgegebenen 80 Prozent des Beleihungswertes gesichert werden kann und keine weiteren Bausparkassen eingetragen sind. Bei einem Negativdarlehen entfallen die Notarkosten, die bei einer Grundbucheintragung stets fällig wäre.

Vor einigen Jahren war die Aussage noch: Nein, das ist selten ratsam. Heute sind die Zinsen für das Bankvorausdarlehen (Darlehen bis zur Ablösung durch den Bausparvertrag) allerdings so niedrig, dass dieses Modell wieder eine echte Alternative darstellt.

Leider werden im Verkaufsgespräch der Banken und Vertreter zwei sehr unterschiedliche Liquiditätsverläufe gegenübergestellt – die Rate des Annuitätendarlehens weicht vom Bausparmodell sehr oft ab. Nur wenn identische Zahlungsströme verglichen würden, wäre der Vergleich fair und das Ergebnis überzeugend. Doch nicht alle Tarife sind für diese Finanzierungsstrategie passend und so wird bei der Gegenüberstellung manchmal etwas geschönt. Wenn man zwei Modelle mit gleicher Rate und gleichen Darlehenslaufzeiten gegenüberstellt (einmal mit herkömmlicher Tilgung und einmal mit Bausparvertrag), kann man mit dem sogenannten Grenzzins errechnen, wann beide Modelle absolut identische Zahlungsströme haben:

Wenn der Grenzzins unter sechs Prozent liegt, ist das Bausparmodell zu empfehlen. Ist der Grenzzins bei etwa sieben Prozent, wird das Bausparmodell schon weniger attraktiv. Und wenn der Grenzzins über acht Prozent liegt, wäre ein Annuitätendarlehen empfehlenswerter.

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