Bauzinsen aktuelle Zinsentwicklung, Expertipps & Vergleichstools
Wer sich mit seiner Baufinanzierung beschäftigt, benötigt nicht nur eine Auflistung von Zinssätzen, sondern auch Informationen mit Nutzwert: Gibt es besondere Angebote von einzelnen Banken? Rechnet sich vielleicht ein Riesterdarlehen? Welche Darlehensmöglichkeiten gibt es überhaupt? Antworten auf solche und anderen Fragen finden Sie hier.
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Das Lexikon zur Baufinanzierung
Mit Hilfe des Baufinanzierungs-Lexikons der FMH-Finanzberatung sprechen Sie bald fließend Baufi – und blicken so bei Angeboten besser durch.
Die besten Baufinanzierer
Der FMH-Award: Die besten Baufinanzierer des Jahres, gekürt von der FMH-Finanzberatung und dem Fernsehsender n-tv.
Die Hypothekenzinsen heute, gestern und damals
Früher war alles besser? Schauen Sie, wo die Hypothekenzinsen vor einigen Jahren standen und wie sie sich seitdem entwickelt haben. Diese Tabelle zeigt Ihnen den durchschnittlichen Hypothekenzins laut FMH-IndeX tagesaktuell und im Vergleich dazu aus der jüngeren und älteren Vergangenheit. Ist ein Zinssatz mit rotem Pfeil gekennzeichnet, war er höher als der heutige Hypothekenzins, grün markierte Zinssätze waren niedriger als der heutige und grau markierte waren genau gleich.
Es handelt sich jeweils um das gleiche Datum im jeweiligen Jahr.
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Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Bauzinsen
Wie sieht die Prognose zur Entwicklung der Bauzinsen aus? Sollten Käufer jetzt schnell zuschlagen oder lieber noch warten? Und wie erkennen Interessenten, ob das Angebot für einen Baukredit wirklich gut ist? Hier sind die Antworten.
Steigen die Bauzinsen wieder?
Das ist keineswegs ausgeschlossen. Zwar entsprechen die Bauzinsen im September 2024 denen aus dem Jahr 2010. In den 14 Jahren dazwischen hat der Zinsmarkt allerdings wilde Zeiten erlebt: Am Anfang stand eine nicht enden wollende Abwärtsentwicklung. Teils sahen Kunden Angebote für gerade einmal für 0,7 Prozent. Nach mehr als einem Jahrzehnt historisch niedriger Zinsen folgte dann jedoch ein zügiger Anstieg auf das Ausgangsniveau.
Für Kaufinteressenten sind das keine guten Nachrichten. Denn 2010 waren die Immobilienpreise noch wesentlich niedriger als heute. Wer ein Haus oder eine Wohnung erwerben will, zahlt heute also deutlich mehr als damals. Daran dürfte sich auch bis auf Weiteres nichts ändern. Dass die Bauzinsen wieder so deutlich sinken, wie dies von 09/2011 bis 09/2022 der Fall war, ist jedenfalls so gut wie ausgeschlossen.
Dies gilt umso mehr, als in der Euro-Zone noch immer eine gewisse Inflationsgefahr herrscht. Und langfristig sind die Bauzinsen immer höher als die Inflationsrate.
Für Kaufinteressenten empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung daher „nicht auf mögliche Zinssenkungen warten.“ Dies könnten besten Fall bei 0,25 bis 0,5 Prozent ausmachen. „Eine Erhöhung im selben Umfang ist aber ebenso gut denkbar“, so der Experte. Hinzu kommt, ist, dass die Immobilienpreise in der näheren Zukunft wieder deutlich anziehen werden, weil Deutschland nach wie vor an einem gravierenden Mangel an Mietwohnungen leidet (Stand: September 2024).
Aktuelle Entwicklungen, aber auch Analysen und Dokumentationen finden Sie bei uns unter dem Stichwort Zinsentwicklung
Hypothekenzinsen und Bauzinsen: Gibt es einen Unterschied?
Nein, beide Begriffe bezeichnen dasselbe. Der Begriff des Hypotheken-Darlehens stammt noch aus einer Zeit, in der es üblich war, Hypotheken als Sicherheit im Grundbuch einzutragen. Heute dienen vor allem Grundschulden als Sicherheit, da sie deutlich flexibler sind. Wer heute von Hypothekendarlehen spricht, meint also eigentlich Grundschulddarlehen. In der Praxis hat sich inzwischen aber ohnehin der Begriff des Baudarlehens eingebürgert, entsprechend ist auch immer häufiger von Bauzinsen und seltener von Hypothekenzinsen die Rede.
Weitere wertvolle Informationen rund um das Thema Baufinanzierung finden Sie in unserem Baufi-Lexikon.
Warum finden sich in Zinsvergleichen oft unterschiedliche Effektivzinsen?
Das liegt daran, dass der Effektivzins alle Kosten des Kredits berücksichtigt und diese auf die Dauer der Zinsbindung umrechnet. In den Effektivzins fließt also nicht nur der reine Kreditzins ein (auch Sollzins oder Nominalzins genannt). Vielmehr werden Posten wie die Kosten der Grundschuldeintragung oder die Verrechnung der Tilgung berücksichtigt. Deshalb ist der Effektivzins auch immer etwas höher als der reine Kreditzins.
Dennoch hat die Unterscheidung an Bedeutung eingebüßt, seit die Banken keine Bearbeitungsgebühren mehr verlangen dürfen. Die Grundschuldkosten, die per Gesetz im effektiven Jahreszins berücksichtigt werden müssen, steigern den jährlichen Effektivzins gerade einmal um 0,02 bis 0,05 Prozentpunkte.
Unterschiedliche Werte können sich aber auch dadurch ergeben, dass einige Banken die Grundschuldkosten auf die Dauer der Zinsbindung verteilen, während die meisten Banken unterstellen, dass diese sich auf die gesamte Finanzierungsdauer verteilen. Auch die FMH-Finanzberatung wählt diesen Ansatz, um den Bankangeboten möglichst nahe zu kommen.
Wichtig: Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und andere Entgelte müssen im Effektivzins nicht angegeben werden. Diese Kosten können Sie aber in unseren Effektivzinsrechner einfließen lassen, um Ihre tatsächliche Belastung – und damit eine echte Vergleichszahl – zu ermitteln. (Stand: 25.September 2024)
Berechnen Sie jetzt mit unserem Effektivzinsrechner, wie sich unterschiedliche Kosten auf Ihre Baufinanzierung auswirken.
Wie kann ich Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung und Tilgung vergleichen?
Ohne externe Rechenhilfe ist das für Laien kaum zu bewerkstelligen. Deshalb haben wir einen Rechner entwickelt, der das für Sie erledigt: unseren Angebotsvergleichsrechner. Sie müssen nur die Eckdaten von zwei unterschiedlichen Baufinanzierungsangeboten in die Maske eingeben. Der Angebotsvergleich zeigt Ihnen dann die Unterschiede und Gemeinsamkeiten der beiden Offerten an.
Für Interessierte: Das Geheimnis des Rechners liegt darin, dass er unterschiedliche Angebote auf eine vergleichbare Größe zusammenführt, sprich, das Angebot mit der geringeren Rate wird rechnerisch dem monatlich teureren Angebot angepasst (Stand: 25.September 2024).
Tipps vom Baufinanzierungsexperten Max Herbst, damit aus den besten Bauzinsen die beste Baufinanzierung wird
Keine Frage: Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, braucht einen günstigen Kredit. Doch die Bauzinsen sind bei weitem nicht das einzige Kriterium, das eine gute Baufinanzierung auszeichnet. Damit auch Sie das Darlehen finden, dass optimal zu Ihren Bedürfnissen passt, haben wir die wichtigsten Erkenntnisse aus fast vier Jahrzehnten Beratung für Sie zusammengestellt
1. Auf die Zinsbindung achten: Niemand kann mit Sicherheit sagen, wie sich die Bauzinsen in den kommenden Jahren entwickeln werden. Je nachdem, in welchem Zinsumfeld Sie Ihren Kredit abgeschlossen haben, können daher unterschiedliche Zinsbindungsfristen sinnvoll sein. Auch die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit spielt hier eine Rolle. Wenn Sie wenig Eigenkapital einsetzen können und eine hohe Belastung im Verhältnis zum Einkommen in Kauf nehmen müssen, sollten Sie – gerade bei günstigen Zinsen – eine möglichst lange Zinsbindung wählen. 15 bis 20 Jahre Festschreibung sind das Minimum.
2. Flexibel bleiben. Ihre Monatsrate sollte sich Ihren Lebensumständen anpassen, nicht umgekehrt. Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag eine möglichst flexible Tilgungsquote vorsieht. Die meisten Banken erlauben eine optionale Tilgungsveränderungen von ein bis zu max. zehn Prozent. Ideal ist es, wenn die finanzierende Bank oder Versicherung eine Reduktion der Quote auf bis zu einem Prozent pro Jahr zulässt. Auf diese Weise lassen sich alle Eventualitäten im Laufe der Jahre abdecken – vom unerwarteten Einkommensschub durch eine Erbschaft oder Beförderungen bis hin zum gegenteiligen Szenario, einem Einkommenseinbruch durch Krankheit oder Kündigung (siehe hierzu auch Nummer 7).
3.Unnötige Kosten vermeiden. Sinken die Bauzinsen nach Abschluss des Baudarlehens, sind Sondertilgungen eine gute Variante, die Schuldenlast so schnell wie möglich zu senken und langfristig weniger Zinsen zu zahlen. Eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags ist bei sehr vielen Angeboten kostenfrei möglich. Dagegen lohnen sich kostenpflichtige Sondertilgungsoptionen nur in Ausnahmefällen, da nicht alle Kreditnehmer in den ersten zehn Jahren der Finanzierungslaufzeit Geld für Extrazahlungen übrighaben – Rücklagen müssen wieder aufgebaut werden, neue Möbel werden benötigt und vielleicht die Außenanlage fertig gestellt werden. Zudem erlaubt § 489 BGB ab dem elften Jahr selbst bei langen Zinsbindungen eine kostenlose Sondertilgung in jeder Höhe.
4. Nicht hetzen lassen. Lassen Sie sich bei leicht steigenden Hypothekenzinsen nicht zur voreiligen Vertragsunterzeichnung drängen – und zwar weder beim Immobilienkauf noch bei der Baufinanzierung. Beides kann deutlich teurer werden als 0,25 Prozentpunkte höhere Zinsen – und sehr viel größere Sprünge in kurzer Zeit sind am Zinsmarkt ausgesprochen selten.
5. Notgroschen behalten. Stecken Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in die Baufinanzierung: Behalten Sie stets einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Bereits vor dem Einzug ins Eigenheim können zusätzliche Kosten entstehen – etwa durch Verzögerungen am Bau. Doch auch der Umzug an sich verschlingt eine Menge Geld. Und ein paar neue Möbel oder eine schicke Küche sollten fürs Eigenheim ja auch noch drin sein. Zudem muss das finanzielle Polster noch ausreichen, um bei Bedarf auch mal eine größere Autoreparatur bezahlen oder eine defekte Waschmaschine ersetzen zu können.
6. Keine Angst vor Schulden im Alter haben: Verabschieden Sie sich von der Idee, Ihr Immobilienkredit müsse spätestens bei Renteneintritt getilgt sein. Die Ausbildung der Kinder und Ihr eigenes Leben sind wichtiger, als zu einem fixen Termin, etwa beim Eintritt ins Rentenalter, schuldenfrei zu sein. Auch im Ruhestand ist die Abbezahlung des Objekts mit reduzierter Rate möglich. Mieter müssen schließlich auch Miete bezahlen. Und im schlimmsten Fall können Sie das Objekt immer noch (mit Gewinn) verkaufen.
7. Einen Katastrophenplan erstellen: Diese Regel ist vielleicht die wichtigste: Denken Sie, bei aller Freude über die neue Immobilie auch an die schlimmsten Fälle: Arbeitslosigkeit, Krankheit, eine Scheidung oder gar der Tod des Hauptverdieners. Solche Ereignisse sind Zäsuren, die die Finanzierung gefährden und damit das Leben der gesamten Familie auf den Kopf stellen können. Eine ausreichende Risikolebensversicherung sollte daher – gerade für Familien – zum Standard gehören. 100 Euro sollten auch noch für eine Berufsunfähigkeitsversicherung drin sein. Gegen den Kummer und die Kosten bei einer Scheidung gibt es zwar keine Versicherung. Ein Ehevertrag, in dem auch das Wohl und Wehe der Finanzierung und die Wohnrechte geregelt sind, kann im Ernstfall aber eine große Entlastung sein.