Baufinanzierung: Die Planung

Natürlich geht es in Sachen Immobilienfinanzierung vor allem darum, ob Sie langfristig eine solche Verantwortung finanziell übernehmen können. Doch zunächst sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie diese Verantwortung zum jetzigen Zeitpunkt bereits übernehmen wollen – oder ob Sie nur über einen Immobilienkauf nachdenken, weil die Hypothekenzinsen gerade so günstig sind. Das wäre zwar nicht verwerflich, bedürfte aber unter Umständen einer anderen Planung.

Durch einen Immobilienkauf wird man im wahrsten Sinne des Wortes immobil und bindet sich für viele Jahre an einen Darlehensvertrag. Deshalb ist die ideale Baufinanzierung ein gelungenes Zusammenspiel der passenden Immobilie und der optimalen Finanzierung: Überlegen Sie, ob Sie Ihren Lebensmittelpunkt für die nächsten Jahre bereits gefunden haben oder ob es wahrscheinlich ist, dass Sie aus beruflichen und/oder persönlichen Gründen vielleicht in einigen Jahren nochmals umziehen. Auch Ihre familiäre Situation ist wichtig: Denken Sie, Sie leben heute in einer familiären Konstellation, die sich in den nächsten fünf bis zehn Jahren nicht ändern wird? Sonst planen Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit jetzt bereits mit möglichen Änderungen – beispielsweise einem Einkommen weniger und einem Kind mehr.

Wenn Sie noch keine konkrete Immobilie in Aussicht haben, sollten Sie zunächst Ihre finanziellen Möglichkeiten ausloten. Auch wenn Ihr erster Impuls vielleicht ist, in Immobilienportalen nach geeigneten Objekten zu schauen, ist unser Tipp: Zäumen Sie das Pferd von hinten auf. Finden Sie zunächst Ihre monatliche Belastbarkeit und anschließend das mögliche Kreditvolumen heraus und fangen Sie dann erst an, das passende Objekt zu finden.

Grundsätzlich sollten Sie sehr konkrete Vorstellungen davon haben, wie viel Geld Sie wofür im Monat ausgeben. Denn nur, wer seine Einnahmen und Ausgaben genau kennt, kann größere finanzielle Verpflichtungen wie einen Ratenkredit oder gar ein Hypothekendarlehen guten Gewissens eingehen. Für einen solchen Kassensturz stellen Sie einfach alle Einnahmen und Ausgaben Ihres Haushalts gegenüber. Das können Sie handschriftlich auf Papier machen, in einer normalen Excel-Tabelle oder mit einem kostenfreien Online-Tool wie unserem Kassensturz.

So finden Sie heraus, wie hoch Ihre monatliche finanzielle Belastbarkeit ist – sprich, wie hoch eine mögliche Tilgungsrate für Ihr Hypothekendarlehen ausfallen könnte. Zur Orientierung: Viele Baufinanzierer sehen 40 Prozent der Einnahmen als maximal vertretbare finanzielle Belastungsgrenze für die monatliche Darlehensrückzahlung an. Schließlich sollte auch weiterhin Geld angespart werden können, zum Beispiel für den Urlaub oder die Ausbildung der Kinder. Deshalb empfehlen immer mehr Berater sogar, nur etwa 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens (ohne Kindergeld und Überstunden) für die Finanzierung einzuplanen.

Ein Immobilienkauf sollte ohne den Einsatz von erspartem oder geschenktem Geld nur in absoluten Ausnahmefällen geplant werden. Daher ist es wichtig zu wissen, wieviel Eigenkapital Ihnen für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Eine Faustregel besagt, dass man mindestens zehn Prozent des Kaufpreises und alle anfallenden Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln stemmen können sollte. Leider sind diese Kaufnebenkosten in Deutschland nicht eben niedrig: Je nach Bundesland sind es rund 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises – bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro also bis zu 37.500 Euro – für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eventuell einen Makler.

Wer die Kaufnebenkosten auf der hohen Kante hat, sonst aber kein weiteres Eigenkapital zur Baufinanzierung beisteuern kann, kann immerhin eine 100-Prozent-Finanzierung beantragen. Auch wenn viele Baufinanzierung-Neulinge glauben, eine 100-Prozent-Finanzierung sei es, wenn man ein Haus ganz ohne Eigenkapital kauft: Das wäre schon eine 110- oder 120-Prozent-Finanzierung, da die Bank den Kaufpreis zu 100 Prozent finanzieren müsste und obendrein die Kaufnebenkosten. Diese Form der Immobilienfinanzierung wiederum bieten in Deutschland offiziell nur wenige Baufinanzierer – und dann mit kräftigen Zinsaufschlägen, um das Risiko der Bank auszugleichen.

Je mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen können, desto leichter gestaltet sich das Finanzierungsgespräch. Nach der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist ein langfristig gesichertes Einkommen allerdings wesentlich wichtiger geworden, so dass auch viel Eigenkapital kein Selbstläufer mehr ist.

Durch Ihren Kassensturz wissen Sie, welche monatliche Rate Sie problemlos und langfristig stemmen können und wieviel Eigenkapital Sie einsetzen könnten. Um herauszufinden, welchen Kaufpreis Sie in Ihrer Baufinanzierung einplanen können, fehlt noch die Darlehenslaufzeit: Wann soll Ihre Immobilie abbezahlt sein? Wer mit der früher üblichen Ein-Prozent-Tilgung kalkulieren wollte, müsste eine Finanzierungszeit von etwa 65 bis 70 Jahre einplanen. Der Gesetzgeber schreibt allerdings vor, dass die Banken heute schon eine tragbare Belastung im Rentenalter einplanen müssen, wenn bei Eintritt ins Rentenalter noch Schulden vorhanden sind. Daher geben viele Banken eine Mindesttilgung von zwei bis drei Prozent vor.

Aus der tragbaren monatlichen Rate, unter Einbeziehung der Kaufnebenkosten und der Finanzierungsdauer die dazugehörige Objektgröße zu errechnen – da wird es für den Normalkunden schon schwierig. Eigentlich ist das nur noch mit ausgefeilten Rechnern möglich. Einer der besten ist unser Eigenheimrechner: Geben Sie einfach die im Kassensturz ermittelte oder selbst festgesetzte tragbare monatliche Finanzierungsrate ein, Ihr Eigenkapital, das Sie für den Immobilienerwerb einsetzen können und den Zeitraum, wann Sie schuldenfrei sein wollen. Nach einem Klick erfahren Sie, wie hoch der maximale Kreditbetrag wäre, den Sie voraussichtlich erhalten könnten, wie hoch der maximale Kaufpreis sein sollte – und wie viel Miete Sie stattdessen zahlen würden, wenn Sie zukünftig weiter mieten statt kaufen würden.

Mit dem im Eigenheimrechner ermittelten maximalen Immobilienkaufpreis können Sie sich auf die Suche nach einem Objekt in Ihrer Wunschgegend machen. Die Immobiliensuche wird einige Zeit in Anspruch nehmen:
Sie sichten Angebote, vereinbaren Besichtigungstermine, führen Verhandlungen mit Verkäufern oder Maklern. In dieser Zeit können Sie ganz wunderbar alle wichtigen Unterlagen für Ihre Anfragen zur Baufinanzierung vorbereiten. Was Banken und Vermittler in jedem Fall von Ihren brauchen:

• Einkommensnachweise der letzten drei Monate (der letzten drei Jahre bei Selbstständigen)
• Eigenkapitalnachweise (z. B. Kontoauszüge, Depotnachweise, Bausparverträge)
• Eine ausgefüllte Selbstauskunft

Die Selbstauskunft ist ein ganz wichtiges, umfangreiches Formular mit allen wichtigen Details zu Ihren Einnahmen, Aussagen und Vermögensverhältnissen. In der Regel hat jeder Baufinanzierer eine eigene Selbstauskunft, die es auszufüllen gilt. In unserem Hauskauf-Manager können Sie jedoch eine Selbstauskunft ausfüllen, speichern und versenden, die den Ansprüchen der meisten Banken und Vermittler entspricht – so sind Sie in jedem Fall gut vorbereitet.

Mit der ersten Immobilie, die Sie in die engere Wahl genommen haben und allen wichtigen Objektunterlagen (Lageplan, Bauzeichnungen, Quadratmeterberechnungen, Grundbuchauszug etc.), die Sie vom Verkäufer oder Makler erhalten haben, können Sie beginnen, aktuelle Hypotheken-Angebote zu vergleichen und Anbieter mit den für Sie interessantesten Konditionen zu kontaktieren.

Am einfachsten gelingt Ihnen das mit unserem Hypotheken-Vergleich: Hier können Sie alle Angaben zu Ihrem Finanzierungswunsch eingeben, der Rechner durchsucht alle tagesaktuellen Konditionen von über 250 Angeboten für Sie – etwas, das ein einzelner Mensch kaum schaffen könnte – und listet Ihnen die Anbieter mit den besten Konditionen übersichtlich auf. Sie können weitere Informationen zu den jeweiligen Angeboten und Anbietern einsehen und bei Bedarf gleich online einen Finanzierungsantrag ausfüllen und absenden. Sobald Sie der Anbieter kontaktiert, beginnen Ihre ersten Verhandlungsgespräche

Auch wenn Ihnen diese Schritte sehr aufwendig erscheinen: Mit unserem kostenfreien Hauskauf-Manager wird es ganz leicht. Sie finden Ihr Budget für den Immobilienkauf heraus, suchen mit einem Klick in den 17 wichtigsten Immobilienportalen direkt nach interessanten Objekten, vergleichen mögliche Finanzierungsangebote miteinander – und bereiten Ihre Selbstauskunft obendrein noch ganz nebenbei vor. Probieren Sie es gleich aus!