Beste Zinsbindung für die Baufinanzierung Ideal sind Hypotheken 5 oder 20 Jahre fest

Die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufer schließt Hypothekendarlehen nach wie vor über die Laufzeit von zehn Jahren ab, wie Zahlen des Hypotheken-Dienstleisters Europace belegen. Dabei ist aktuell ausgerechnet die Zinsbindung über eine Dekade die ungünstigste Laufzeit – dies aus mehreren Gründen: Zum einen sind zehnjährige Darlehen mit durchschnittlich 2,23 Prozent einen halben Prozentpunkt teurer als fünfjährige Immobilienkredite, die nach unserem ausgewählten FMH-IndeX bei 1,68 Prozent notieren. Zum anderen ist die Restschuld auch nach zehn Jahren noch hoch – die Konsequenzen eines Zinsanstiegs wären damit ähnlich wie bei der kürzeren Laufzeit. Die Betrachtung eines Volltilger-Darlehens bleibt an dieser Stelle unberücksichtigt, weil dies eine gesonderte Überlegung zur Ratenhöhe erfordert (siehe: ZinsReport).

„Den Sack zumachen“ – die 20-jährige Zinsbindung macht‘s möglich

Hinzu kommt, dass länger laufende Darlehen extrem günstig sind. So kosten Baudarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung im Durchschnitt nur 2,81 Prozent effektiv. Selbst Darlehen über zwei Jahrzehnte liegen mit 2,94 Prozent im Mittel nur marginal darüber. Nun können 20 Jahre ausreichen, um einen Immobilienkredit ganz oder zu größten Teilen zu tilgen, sodass die Frage, wo die Zinsen dann stehen werden, keine Rolle mehr spielt. Diese Laufzeit eignet sich folglich für alle, die angesichts des Zins-Allzeittiefs einen Haken hinter die Finanzierung machen wollen.

Fünfjähriges Darlehen für nur 1,41 Prozent effektiv

Wer indes bereit ist, sich aktiv weiter um die Finanzierung zu kümmern, sollte ein Auge auf die Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung haben, denn diese sind unschlagbar günstig. Ein Beispiel zeigt das: Unser fiktiver Bauherr nimmt bei Gesamtkosten von 300.000 Euro und einer 50-Prozent-Finanzierung ein Darlehen über 150.000 Euro auf; die jährliche Tilgung beträgt vier Prozent, was einer Monatsrate von 675 Euro entspricht. Unter diesen Bedingungen verlangt die Degussa Bank mit 1,41 Prozent effektiv die niedrigsten bundesweit gültigen Zinsen. Das zehnjährige Darlehen hingegen kommt auf 1,90 Prozent, ohne – wie erwähnt – nennenswerte Vorteile zu bieten: Die Restschuld läge in unserem Beispiel noch bei rund 92.000 Euro, und ein günstiges Forward-Darlehen rechtzeitig zu vereinbaren, dürfte schwierig werden – daher werden zehn Jahre fest für den Vergleich nicht weiter beachtet.

Wie wahrscheinlich ist ein spürbarer Zinsanstieg?

Anders sieht es bei den Darlehen mit 15- und 20-jähriger Zinsbindung aus. Das bundesweit günstigste Angebot über 20 Jahre kommt von verschiedenen Vermittlern mit 2,71 Prozent effektiv. Der Vergleich dieser Laufzeit mit dem günstigsten Immokredit über fünf Jahre anhand unseres FMH-Zinsentscheidungs-Rechners zeigt: Nur wenn die Zinsen für 15-jährige Darlehen in fünf Jahren den Wert von 3,53 Prozent überschreiten, würde sich jetzt der Abschluss der 20-jährigen Laufzeit anstelle des Fünf-Jahres-Kredits lohnen. Wie wahrscheinlich das ist, weiß natürlich niemand, sodass jeder auf seine eigene Einschätzung angewiesen ist – zur Orientierung: Aktuell liegt das günstigste Darlehen über 15 Jahre bei 2,50 Prozent Sollzinsen.

Forward-Darlehen halten das Zinsrisiko gering

Wer sich für das fünfjährige Darlehen entscheidet und die finanziellen Folgen eines Zinsanstiegs gering halten will, sollte in den nächsten Jahren stets den Abschluss eines Forward-Darlehens im Blickfeld haben, um sich schnell gegen eventuell steigende Zinsen absichern zu können. In unserem Beispiel wäre zum Vergleich mit dem 20-Jahres-Darlehen ein Forward-Darlehen über 15 Jahre maßgeblich. Bleibt das Zinsniveau etwa ein Jahr in der aktuellen Höhe, könnte unser Bauherr in einem Jahr ein solches Forward-Darlehen mit 48 Monaten Vorlaufzeit abschließen, was ihn zu heutigen Zinsen 3,63 Prozent kosten würde – das wäre knapp oberhalb des errechneten Grenzzinses, bis zu dem sich jetzt der Abschluss eines Fünf-Jahres-Kredits lohnen würde.

Ersparnis von 5.000 Euro winkt

Bliebe das Zinsniveau hingegen über etwa zwei Jahre unverändert, könnte er in zwei Jahren ein Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlaufzeit vereinbaren – dieses käme lediglich auf 3,23 Prozent und läge damit um einiges unter dem Grenzzins von 3,53 Prozent. In diesem Fall würde die Ersparnis in unserem Beispiel gegenüber dem 20-jährigen Darlehen bei fast genau 5.000 Euro liegen (Berechnungsstand 22.05.14) – vermutlich genug für die meisten Bauherren, um sich dafür etwas Arbeit bei der Suche nach den geeigneten Darlehensgebern zu machen. Zu beachten ist jedoch, dass sich die Sätze für Forward-Darlehen ändern können, falls das Zinsniveau steigt.

Fazit: Die kurze Zinsbindung kann von Vorteil sein, falls die Zinsen einige Jahre auf dem aktuellen Niveau verharren. Das ist nicht ausgeschlossen, erfordert vom Kreditnehmer aber ein stetes Beobachten der Zinsentwicklung. Wer sich das ersparen will, setzt auf die Zinsbindung von 20 Jahren.