Anschlussfinanzierung richtig planen Warum sich Forward-Darlehen und sinkende Zinsen nicht ausschließen
–– Die Bauzinsen nehmen Kurs auf ein neues Zinstief. Die immer niedrigeren Zinsen erfreuen nicht nur Bauherren und Erstkäufer, die gerade einen Kredit brauchen. Auch wer eine Anschlussfinanzierung sucht, kann profitieren – vor allem durch den Abschluss eines Forward-Darlehens statt einer einfachen Prolongation. Was dabei zu beachten ist.
Schulden machen war selten schöner als heute. Gerade nehmen die ohnehin schon niedrigen Hypothekenzinsen wieder Kurs auf ein neues Rekordtief. Und der Abwärtstrend könnte noch eine Weile anhalten. Doch wie wird der Zinssatz in zwei, drei oder fünf Jahren aussehen? Diese Frage stellen sich derzeit vor allem jene, die mittelfristig eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Es ist zwar durchaus denkbar, dass es auch in absehbarer Zukunft noch extrem günstige Zinsen für die Baufinanzierung gibt. Bei wem in absehbarer Zeit die Zinsbindung endet, sollte sich darauf aber nicht verlassen. Denn ebenso, wie auf einen langen Sommer oft ein regnerischer Herbst folgt, wird auch das vermeintlich endlose Zinstief irgendwann zu Ende gehen. Kunden, die keine Risiken eingehen wollen, sollten daher schon heute darüber nachdenken, ob – und wann – sie sich den Zinssatz von heute auch für morgen und übermorgen sichern wollen. Zum Beispiel durch eine vorzeitige Darlehensabsicherung.
Anschlussfinanzierung: Timing ist wichtig, aber nicht alles
Der ideale Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens (Umschuldung, in der Regel zu einem anderen Anbieter) ist der absolute Tiefpunkt bei den Bauzinsen. Er ist aktuell wohl noch nicht erreicht, denn momentan sinken die Zinsen noch: Experten führen diese Zinsentwicklung vor allem auf die schweren wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Epidemie und die damit einhergehende Verunsicherung zurück.
Kaum vorherzusagen ist allerdings, wie lange dieser Trend anhalten wird. Solange die Zahl der Neuinfektionen weiter steigt, dürfte sich die Abwärtsbewegung der Zinsen fortsetzen; gelingt es hingegen auf absehbare Zeit, das Virus zurückzudrängen, könnte die Zinskurve wieder drehen.
Dennoch können sich Kunden, die einen Kredit für die Anschlussfinanzierung suchen, relativ entspannt zurücklehnen. Selbst wer den absoluten Tiefststand bei den Baugeldzinsen verpasst, weil er sich etwas zu früh oder zu spät für ein Darlehen entscheidet, macht derzeit nicht viel falsch.
Forward Darlehen 2020: Planungssicherheit – fast zum Nulltarif
Aktuell verteuert der Forward-Aufschlag für zwölf Monate das Anschlussdarlehen im Schnitt um kaum messbare 0,07 Prozent. Zwölf Banken in der FMH-Datenbank verzichten für diesen Zeitraum sogar ganz auf Aufschläge. Allerdings schaffen es nur drei von ihnen auf Spitzenränge im FMH-Forward-Vergleich.
Das zeigt: Ein günstiger Anbieter zeichnet sich nicht allein durch das Fehlen eines Forward-Aufschlags aus: Entscheidend sind am Ende nur effektive Jahreszins inklusive Forward-Aufschlag – sowie die individuellen Besonderheiten des Forward-Vertrags.
Aus diesem Grund setzt der FMH-Forwardvergleich – übrigens als einziger Onlinerechner in Deutschland – statt auf (wenig aussagekräftige) Standards auf sehr konkrete Berechnungen: Neben dem Zins inklusive Forward Aufschlag für die gewählte Vorlaufzeit berücksichtigt er auch etwaige Rabatte, die Tilgungsquote und möglichen Beleihungsaufschläge. So können Kunden, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, genau erkennen, welcher Anbieter in ihrem konkreten Fall die besten Konditionen bietet.
Wie hoch die Zinsen steigen müssen, damit ein Forward Darlehen lohnt
Als grobe Richtschnur für die Höhe des Forward-Aufschlags können Interessenten die folgenden Werte heranziehen. Wer in 24 Monaten ein Anschlussdarlehen braucht, kann im Durchschnitt mit 0,28 Prozent Zinsaufschlag kalkulieren, bei 36 Monaten Vorlaufzeit sind es 0,48 Prozent. Die längste Vorlaufzeit (60 Monate) kostet im Mittel 0,88 Prozent mehr.
Lohnend ist der Abschluss eines Forward-Darlehens daher nur, wenn am Ende der aktuellen Zinsfestschreibung der dann geltende Zins den vereinbarten Sollzins plus Forward-Aufschlag übersteigt. Beim derzeitigen Zinsaufschlag für 60 Monate Vorlauf müsste man also den Aufschlag von 0,88 Prozent und den aktuellen durchschnittlichen Basiszins von 0,64 Prozent für zehn Jahre addieren, um auf den Break-Even Wert zu kommen. Ergebnis: Liegen die Sollzinsen im Jahr 2025 bei 1,52 Prozent und mehr, hat sich der Abschluss gelohnt. Liegen sie darunter, war das Forward-Darlehen ein Draufzahlgeschäft.
Rechnet man statt mit Durchschnittswerten mit den Konditionen des aktuell besten Forward-Darlehen mit 60 Monaten Vorlauf und zehn Jahren Zinsbindung, dann zeigt sich: Ein Forward Abschluss würde sich schon dann rentieren, wenn die Bauzinsen im Jahr 2025 bei nur 1,15 Prozent lägen. Betrachtet man die Zinsentwicklung der vergangenen fünf Jahre, dann ist das keinesfalls ein utopischer Wert. Wer gerne weiß, woran er ist und seine Finanzen plant, für den ist ein Forward-Darlehen derzeit also durchaus sinnvoll.
Fazit: Forward-Darlehen wirken wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung- und wie jede Versicherung kosten sie Geld. Bauherren, die auf Nummer sicher gehen, aber nicht zu viel bezahlen wollen, sollten daher die Konditionen der unterschiedlichen Banken genau vergleichen. Auch der Zeitpunkt des Vertragsschlusses beeinflusst die Kosten, aber in deutlich geringerem Ausmaß. Wichtiger, als das Forward-Darlehen zum absoluten Zinstief zu unterschreiben, ist es daher, den richtigen Anbieter für den Anschlusskredit auszuwählen – und sich selbst dann über die Planungssicherheit zu freuen, wenn die Zinsen sich etwas anders entwickeln sollten, als gedacht.