Anschlussfinanzierung Forward-Darlehen: Warum jetzt ein guter Zeitpunkt ist

Geht die Phase der Niedrigzinsen jetzt zu Ende? Diese bange Frage stellen sich viele Bauherren, bei denen in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht. Nach der Wahl Donald Trumps sind die Anleihezinsen in den USA bereits geklettert; bald könnte die US-Notenbank die Leitzinsen ein weiteres Mal erhöhen. Wenn dies geschieht, dürfte die EZB auf längere Sicht nicht nur zuschauen: Ist der Zinsunterschied zwischen Alter und Neuer Welt zu groß, wandert das Kapital in die rentablere Region. Um dagegen zu halten, würden auch in Europa die Zinsen steigen.

Zinsaufschläge sind niedrig

Zum Glück können sich Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen gegen den möglichen Zinsanstieg absichern. Vorlaufzeiten bis 12 Monate werden zum Teil ohne Aufschlag vergeben; der Mittelwert liegt bei nur 0,07 Prozentpunkten. 60 Monate Vorlaufzeit kosten immerhin im Durchschnitt 0,75 Prozentpunkte Forward-Aufschlag, wobei die Spanne von 0,54 bis 1,47 Prozent reicht. Selbst dieser Aufschlag könnte sich lohnen, wenn die EZB und die US-Notenbank Federal Reserve wegen Inflationsgefahr die Leitzinsen entsprechend anheben sollten. Die Banken verlangen diese Aufschäge, weil das spätere Baudarlehen schon heute abgeschlossen werden kann, ohne dass bis zum Tag der Ablöse Zinsen oder Bereitstellungszinsen anfallen. Wichtig ist, die Zinsen für 15 bis 20 Jahre festzuschreiben, die Option der Volltilgung und, wenn möglich, einer Sondertilgung zu vereinbaren – dann hat man den optimalen Anschlusskredit.

ING-DiBa hat Bauzinsen zuerst gesenkt

Aktuell ist aus unserer Sicht ein sehr guter Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen. Wie vor ein paar Wochen von uns vermutet, beginnen die Hypothekenzinsen zum Jahresbeginn leicht zu fallen. Die ING-DiBa hat den Trend mit einer kräftigen Senkung angestoßen; andere Banken und Versicherungen haben bereits nachgezogen. Dadurch dürften Interessenten in nächster Zeit günstig an solche Darlehen kommen. Sicher: Es gibt keine Garantie, dass der Zinsanstieg in den nächsten Jahren höhere Kosten bei den Kreditnehmern verursacht als jetzt der Forward-Aufschlag. Doch durch die kluge Wahl eines günstigen Anbieters lässt sich garantiert eine Menge Geld sparen – zum einen im Vergleich zum bisherigen Kredit, zum anderen gegenüber einem überteuerten Forward-Darlehen eines anderen Anbieters.

Unschlagbar günstige Forward-Darlehen

Wer eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro besitzt und in drei Jahren einen Anschlusskredit in Höhe von 60 Prozent – also über 300.000 Euro – braucht, bekommt diesen bereits zu einem Zinssatz von 2,15 Prozent effektiv inkl. Forward-Aufschlag. Bei einer Zinsfestschreibung über 20 Jahre mit Volltilgung in 20 Jahren beträgt der Forward-Aufschlag nur 0,25 Prozentpunkte. Das entspricht einer monatlichen Rate von 1.535 Euro. Wer sein Forward-Darlehen innerhalb von 15 Jahren komplett entschulden könnte, erhält im Großraum Hamburg bei der Sparda-Bank Hamburg einen Zinssatz von 1,8 Prozent, wobei der enthaltene Aufschlag 0,43 Prozentpunkte für 36 Monate beträgt. Bundesweit ließe sich ein solches Vorhaben über verschiedene Vermittler mit einem Effektivzins von 2,01 Prozent finanzieren.

Allianz punktet mit 1,67 Prozent effektiv

Immobilienbesitzer, die in 24 Monaten die Anschlussfinanzierung nutzen möchten, könnten bei der Sparda-Bank Hamburg mit 1,4 Prozent effektiv für 15 Jahre fest inklusive Volltilgung abschließen – wobei das Angebot nur für Kunden im Einzugsgebiet gilt. Der enthaltene Forward-Aufschlag beläuft sich auf 0,24 Prozentpunkte. Bei der Allianz würde es bundesweit 1,67 Prozent kosten, was immer noch sensationell günstig ist. Der durchschnittliche Forward-Aufschlag für 36 Monate Vorlaufzeit liegt bei den von uns beobachteten Anbietern derzeit bei 0,46 Prozentpunkten, für 24 Monate sind es nur 0,29 Prozentpunkte.