Baufinanzierung Ohne Eigenkapital ins Haus
–– Bauherren brauchen nicht nur Geld von der Bank, sondern auch ein gewisses Eigenkapital. Andernfalls wird der Immobilienerwerb schnell zum Wagnis. In Ausnahmefällen kann die Vollfinanzierung aber dennoch gelingen.
„Ist es vertretbar ohne Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen?“ Diese Frage hören wir im Rahmen unserer Beratungen immer wieder. In der Regel lautet unsere Antwort: Nein! Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen will, braucht im Normalfall ein Finanzpolster, das zumindest die Nebenkosten abdeckt, also zum Beispiel Notargebühren, Maklercourtagen oder die Grunderwerbssteuer finanziert. Diese Posten machen meist zwischen acht und 15 Prozent des Kaufpreises aus. Fehlt ein solcher Kapitalstock, empfehlen wir, den Immobilienerwerb erst einmal zu verschieben.
Reichen die Ersparnisse zumindest zur Finanzierung der Nebenkosten, wird die Vollfinanzierung wieder interessant. Denn hohe Mietzahlungen plus relevante Sparraten von 500 Euro und mehr können sich die wenigsten Familien leisten. Wer ein sicheres Einkommen hat und mit regelmäßigen Gehaltserhöhungen rechnen darf, kann über ein solches Modell also durchaus nachdenken. Das gilt vor allem, wenn sich die Einnahmen zusätzlich steigern lassen, etwa durch den Wechsel von einer Teilzeit- auf eine Vollzeitstelle.
Unternehmer oder Freiberufler hingegen können ihre Gehaltsentwicklungen oft nicht genau vorhersagen. Auch Arbeitnehmer in krisenafinen Branchen müssen gelegentliche Einkommenseinbußen oder Zeiten der Arbeitslosigkeit einkalkulieren – eine Vollfinanzierung wird dann oft zur erdrückenden Belastung. Anders als in einer Mietwohnung, die man vergleichsweise einfach zugunsten eines preiswerteren Objekts kündigen kann, lässt sich eine hochverschuldete Immobilie nicht ohne weiteres gewinnbringend veräußern. Bei einem Notverkauf drohen daher hohe Verluste.
Langfristig planen
Nicht nur ein sicheres Einkommen ist im Rahmen einer Vollfinanzierung elementar. Bauherren sollten auch eine lange Zinsbindung von 15 Jahren oder länger wählen, um das Risiko der Anschlussfinanzierung möglichst gering zu halten.
Finanzierungen ohne Eigenkapital erfordern zudem einen relativ hohen Tilgungssatz. Denn muss das Objekt wider Erwarten vorzeitig oder auf die Schnelle verkauft werden, ist es wichtig, zumindest schon einmal den im Normalfall notwendigen Eigenkapitalanteil getilgt zu haben. Wer in einer Notlage oder bei einer Zwangsversteigerung fast jeden Preis akzeptieren muss, sollte davon ausgehen, dass er etwa 20 bis 30 Prozent unter Marktpreis verkaufen wird. Dieser Verlust entspricht wiederum dem Eigenkapitalsatz von 20 bis 30 Prozent, den viele Publikationen als sinnvoll empfehlen. .
Um dies zu erreichen, ist eine jährliche Tilgung von drei Prozent fast schon verpflichtend. Ein vollfinanziertes Darlehen über 250.000 Euro kostet Anfang September lediglich 1.275 Euro im Monat – 15 Jahre Zinsbindung und eine Tilgung von drei Prozent vorausgesetzt. Die Restschuld in 15 Jahren liegt bei rund 105.000 Euro.
Wem die Rate mit drei Prozent Tilgung zu hoch ist, der sollte sich vom Gedanken über ein eigenes Haus verabschieden.
Tipp: Der Darlehensvertrag sollte in jedem Fall die Möglichkeit zur Sondertilgung vorsehen und dem Kunden das Recht einräumen, die Tilgungshöhe im Laufe der Jahre zu verändern. Eine Reduktion auf ein Prozent würde im obigen Beispiel die monatliche Belastung auf 870 Euro senken – wider Erwarten eingetretene Einkommenseinbußen ließen sich damit gut überbrücken. Überlegenswert ist es zudem, die Zinsbindung noch weiter auszudehnen: Wer sich im Beispielsfall für 20 statt 15 Jahre entscheidet, zahlt für die zusätzliche Sicherheit lediglich 50 Euro pro Monat mehr.