Baufinanzierung: Kurze oder lange Zinsbindung Pokern um jeden Euro – oder die Sicherheits-Karte spielen?

Mit guten Tools wie dem Rechner zur Zinsentscheidung der FMH-Finanzberatung wissen Sie es schon nach wenigen Eingaben: Bis zu welcher Marke darf der Zinssatz nach der kurzen Zinsbindung steigen, damit bei identischer monatlicher Rate am Ende nicht mehr zu zahlen ist als bei der längeren Zinsbindung? Das Tool kann Ihnen aber nicht sagen, welche Zinsbindung sich letztlich als die bessere herausstellen wird. Diese Antwort kann nur die Zukunft geben, während Sie bereits heute entscheiden müssen.

Japanische Verhältnisse oder hohe Inflation?

In der Tat gibt es in Sachen Zinsentwicklung derzeit sehr viele Fragezeichen: Bekommen wir japanische Verhältnisse, in denen die Preise sanft, aber stetig sinken, gepaart mit anämischem Wachstum und einer rapide alternden Bevölkerung? Übernimmt sich die Europäische Zentralbank (EZB) mit den Hunderten von Milliarden Euro, mit denen sie Staats- und jetzt auch zweitklassige Unternehmensanleihen erwirbt, um so Geld in den Markt zu pumpen? Klettert die Inflationsrate dadurch bald wie gewünscht oder sinkt sie doch weiter? Oder steigt sie letztlich wesentlich stärker als geplant? Und nicht zuletzt: Wie wird sich die wirre weltpolitische Gemengelage auf die Zinspolitik der Notenbanken auswirken?

Zinsbindung: Viele Experten haben sich vertan

Gute Tipps in Sachen Zinsfestschreibung zu geben, ist in der Tat nicht leicht. Diese Erfahrung haben viele Finanzexperten gemacht, die in der Vergangenheit falsch lagen: Wer vor 20 Jahren eine Hypothek über umgerechnet 150.000 Euro finanzierte, hätte dies mit einer Zinsbindung von jeweils nur fünf Jahren fest wesentlich billiger tun können als mit der Zinsbindung über zwei Mal zehn Jahre, zu der allerorten geraten wurde. Ein Kunde mit einer Zinsfestschreibung von vier Mal fünf Jahren fest wäre bei gleicher Ratenhöhe bereits dreieinhalb Jahre früher schuldenfrei gewesen – sprich, er hätte um 42.000 Euro billiger finanziert.

Geringe Zinsdifferenzen zwischen Laufzeiten

Doch kann man dieses Modell auf die Zukunft übertragen? Wahrscheinlich nicht, denn wir befinden uns eindeutig in einer Phase sehr niedriger Zinsen, die mit großer Wahrscheinlichkeit in einigen Jahren von leicht steigenden Zinsen abgelöst werden. So dürften die aktuellen Fünf-Jahres-Konditionen von 0,94 Prozent effektiv auf lediglich 1,36 Prozent ansteigen, damit das Anschlussdarlehen noch mit der Zehn-Jahres-Kondition mithalten kann. Steigen die Zinsen für die kurze Frist stärker an, wäre das ein Minusgeschäft. Die entscheidende Frage lautet daher: Wann kommt dieser Zinsanstieg?

10 Jahre oder 20 Jahre fest?

Wer vor der Frage steht, ob er ein Darlehen über 10 oder 20 Jahre fest abschließen soll, erfährt vom FMH-Tool: Die Zinsen von 1,11 Prozent, die derzeit durchschnittlich für 10 Jahre fest zu zahlen sind, dürfen im Jahr 2026 nicht höher als auf 3,13 Prozent steigen, damit das 10-Jahres-Darlehen mit den aktuell 1,76 Prozent für 20 Jahre fest mithalten kann. Eine solche Steigerung ist zwar keineswegs zwangsläufig, doch für die meisten Bauherren ist es sinnvoller, auf Sicherheit zu setzen, als auf die Zinsentwicklung zu spekulieren. Denn wer sein Darlehen über lange Zeit festschreibt, weiß, dass in dieser Zeit von der Zinsseite her keine Unbill droht. Im Gegenteil: Jede Steigerung des Einkommens macht die Bedienung des Darlehens leichter, da die Belastung vom Betrag her fix ist. Kombiniert man diese langfristige Zinsbindung noch mit vertraglichen Optionen zur Sondertilgung und Tilgungsveränderung, ist man auch flexibel genug, um gegebenenfalls schneller zu tilgen.

Risikoreich: Kürzeres Bankdarlehen und Bausparvertrag

Viele Bankberater und Vermittler empfehlen derzeit die Besparung eines Bausparvertrages, der in 10 oder 15 Jahren das Bankdarlehen ablösen soll. Leider geben die Bausparkassen keine Garantie dafür, dass dies später auch gelingen wird. Wenn es den Bausparkassen in den nächsten Jahren weiterhin so schlecht geht wie zur Zeit, ist das Risiko sehr groß, dass das Bankdarlehen nicht durch den Bausparvertrag abgelöst werden kann. In diesem Fall werden dann entweder für das gesamte Bankdarlehen die höheren Zinsen fällig oder die gesamte Finanzierungszeit würde sich verlängern.