Zinsdifferenzgeschäft Marke Eigenbau Schneller schuldenfrei mit null Prozent Tilgung
–– Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit bezahlt? In Zeiten niedriger Zinsen stimmt das nicht immer. Wann es sich in der Baufinanzierung lohnt, zu sparen statt zu tilgen – und was dabei zu beachten ist.
Als die Finanzwelt noch normal war, funktionierten Baudarlehen nach einem einfachen Prinzip. Kunden zahlten mit ihrer monatlichen Rate stets einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Zu Beginn der Laufzeit floss deutlich mehr Geld in die Zinsen als in den Schuldendienst, im Laufe der Zeit verkehrte sich das das Verhältnis ins Gegenteil. Das liegt daran, dass jeder Euro, den der Kunde überweist, die Zinsbelastung senkt – und den Tilgungsanteil erhöht. Dieser Effekt tritt umso schneller ein, je höher der Zinssatz ist. Das klingt zwar unlogisch, ist aber tatsächlich so.
Dass Banken angesichts der dauerhaften Niedrigzinsen deutlich höhere Tilgungsquoten verlangen als früher, ist genau diesem Phänomen geschuldet. Denn wenn ein Darlehen im Schnitt für nur 0,75 Prozent Zinsen zu haben ist, wäre ein Kunde, der pro Jahr nur ein Prozent per anno tilgt, stolze 75 Jahre damit beschäftigt, seinen Kredit abzustottern. Bei zwei Prozent wären es 42,5 Jahre und erst bei drei Prozent Tilgung landen wir bei einer Kreditkaufzeit von praktikablen 30 Jahren, wenn man jeweils unterstellt, dass die derzeitigen Zinsen von 0,7 Prozent auch noch beim Anschlussdarlehen nach zehn Jahren gelten.
Unterstellt wird, dass die gesamte Finanzierungszeit der gleiche Zinssatz gilt.
Tilgung Tilgung Tilgung Tilgung Tilgung Zinssatz 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 0,50% 82 J. 2 Mon. 44 J. 8 Mon. 30 J. 11 Mon. 23 J. 7 Mon. 19 J. 1 Mon. 0,75% 75 J. 8 Mon. 72 J. 6 Mon. 29 J. 10 Mon. 23 J. 0 Mon. 18 J. 8 Mon. 1,00% 69 J. 5 Mon. 40 J. 7 Mon. 28 J. 10 Mon. 22 J. 4 Mon. 18 J. 3 Mon. 1,25% 64 J. 11 Mon. 38 J. 11 Mon. 27 J. 11 Mon. 21 J. 9 Mon. 17 J. 11 Mon. 1,50% 61 J. 2 Mon. 37 J. 4 Mon. 27 J. 1 Mon. 21 J. 3 Mon. 17 J. 7 Mon. 1,75% 57 J. 11 Mon. 36 J. 0 Mon. 26 J. 4 Mon. 20 J. 10 Mon. 17 J. 2 Mon. 2,00% 55 J. 0 Mon. 34 J. 9 Mon. 25 J. 7 Mon. 20 J. 4 Mon. 16 J. 11 Mon.
Sparen statt tilgen
Wer die günstigen Zinsen doppelt für sich nutzen will, kann jedoch auch ein anders Modell versuchen. Statt, wie beim klassischen Hypothekendarlehen, Monat für Monat den Zins- und den Tilgungsanteil an die Bank zu überweisen, vereinbaren Kunde und Geldhaus, dass die Tilgung ausgesetzt werden soll. Der Kreditnehmer zahlt dann nur den geringen Zinsanteil an die Bank.
Die Summe, die er sonst in die Tilgung gesteckt hätte, investiert er in einen ETF. Diese Abkürzung steht für Exchange Traded Funds, also börsengehandelte Investmentfonds. Sie bilden stets einen definierten Index ab, der Aktien und/oder Anleihen enthalten kann. Je nachdem welchen Index ein Anleger abbilden möchte, kann er mit einem ETF in hunderte Unternehmen investieren – diese breite Streuung verringert das Risiko.
Auch die Renditen der ETF konnten sich in den vergangenen Jahren sehen lassen. Angesichts der geringen Bauzinsen müsste der ETF der Wahl zwar nur etwas mehr als 0,5 Prozent erwirtschaften, um mit dem klassischen Bankdarlehen mithalten zu können. Die tatsächlichen Erträge liegen meist aber deutlich höher. Die Experten von Finanztip haben für den MSCI World seit 1975 zum Beispiel eine Durchschnittsrendite von 8,7 Prozent ermittelt(). Und selbst wer konservativer kalkuliert, kann mit dem Modell auf seine Kosten kommen.
Beispiel: Ein Kunde kauft eine Wohnung für 400.000 Euro und nimmt ein Darlehen über 320.000 Euro auf. Der Sollzins liegt bei 0,7 Prozent, die vorgesehene Tilgung bei drei Prozent – das entspricht 800 Euro im Monat. Zahlt der Kunde, nach Schema F, jeden Monat seinen Zins- und einen Tilgungsanteil an die Bank, hat er nach zehn Jahren noch 220.590 Euro Schulden. Würde der Kunde hingegen die 800 Euro Tilgungsanteil in einen ETF-Fonds investieren, käme er – vorsichtige fünf Prozent Rendite unterstellt – nach Abzug der Verwaltungskosten auf ein Fondsvermögen von 124.000 Euro. Damit ließe sich die Restschuld auf 196.000 Euro drücken. Ein Gewinn von 24.590.
Selbst bei einem Prozent Fonds-Rendite hätte der Kunde noch ein schlankes Plus von 1590 Euro erwirtschaftet. Unterstellen wir, wie Finanztip, eine gleichbleibende Rendite von 8,7 Prozent, hätte der Kunde den Darlehensbetrag bereits nach 16 Jahren zusammen. Bei durchgehend fünf Prozent Rendite wäre er nach 20 Jahren schuldenfrei, statt, in der klassischen Zins-Tilgungs-Variante nach 30 Jahren.
Ein Restrisiko bleibt
Wer sich für das Modell „Sparen statt tilgen“ interessiert, sollte allerdings bedenken: Ein Selbstläufer ist diese Darlehens-Alternative nicht.
- Zum einen besteht stets die Möglichkeit, dass ein Fonds zwischenzeitlich Verluste einfährt. Bei ETF-ist das zwar eher selten – aber nicht ausgeschlossen.
- Zudem sind Banken nicht verpflichtet, einem solchen Modell zuzustimmen, sondern werden ihre Entscheidung sowohl von der Bonität des Kunden, als auch davon abhängig machen, wie hoch die Finanzierung im Vergleich zum Kaufpreis ist. Anders ausgedrückt: Wer ohne einen Cent Eigenkapital eine Luxusimmobilie kauft und das „Sparen-statt-tilgen“-Modell anwenden will, braucht hervorragende Argumente, um seinen Banker zur überzeugen.
- Grundsätzlich gilt zudem, dass diese nur jenen Bauherren zu empfehlen ist, die bereits (erste) Erfahrungen mit dem Besparen von Investmentfonds gesammelt haben: Sie können etwaige Schwankungen besser abschätzen und damit auch die Risiken für ihre Finanzierung besser kalkulieren.