Bonitätsprüfung bei Baukrediten Worauf es bei der Baufinanzierung wirklich ankommt

Für viele ist die Entscheidung für eine Immobilie eine Entscheidung fürs Leben. Entsprechend wichtig ist die Frage, welche Kriterien beim Hauskauf entscheidend sind. Die Antwort lautet meist: Erstens Lage, zweitens Lage und drittens Lage.

Ähnlich eintönig fällt die Antwort auf die Frage aus, was bei der Baufinanzierung am wichtigsten ist. Hier geht es um: Bonität. Bonität. Und nochmal Bonität. Allerdings grassieren zum Thema Baufinanzierung auch noch immer einige Mythen, die es zu entkräften gilt.

Eigenkapital ist nur ein Faktor von vielen

Immer wieder ist zu lesen, dass Kaufinteressenten gar nicht erst bei der Bank vorsprechen müssten, wenn sie nicht wenigstens 20 oder gar 30 Prozent Eigenkapital angespart haben. Richtig daran ist, dass eine Finanzierung meist günstiger ist, wenn der Sparstrumpf der Käufer prall gefüllt ist. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind bei derzeitigen Immobilienpreisen aber schnell 100.000 Euro und mehr: Laut unserer Statistik liegt der durchschnittliche Immobilienpreis derzeit bei 375.000 Euro, etwa 15 Prozent der Nutzer der Detail-Analyse unseres Hypotheken-Vergleichs suchen aber auch Finanzierungen für Objekte von 500.000 Euro und mehr. Muss also jeder Käufer eine sechsstellige Summe angespart haben, um eine halbwegs günstige Baufinanzierung zu erhalten?

Bonität statt Barmittel

Grundsätzlich ist die Höhe des Eigenkapitals eher für die Zinshöhe entscheidend, nicht aber für die generelle Machbarkeit des Hypothekendarlehens an sich. Für die Kreditzusage einer Bank oder Versicherung ist es deutlich wichtiger, dass die Einkommensnachweise und auch Perspektiven für eine gesicherte langfristige Bedienung des Darlehens gewährleistet sind. Das war in der Vergangenheit auch schon so. Neu ist, dass ein besonders hohes Eigenkapital sich nur noch selten als „Heilmittel“ für nicht ganz optimale Tilgungsprognosen auswirkt. Lagen die eingesetzten Eigenmittel bei 40 Prozent oder mehr, war es bis vor kurzem auch möglich, bei grenzwertigen Finanzierungsanfragen eine Darlehenszusage zu bekommen. Heute haftet der Banker, egal bei welchem Eigenkapitaleinsatz, wenn er die langfristige Bedienbarkeit des Darlehens falsch eingeschätzt hat.

Grund: der Gesetzgeber hat vor kurzem verbindlich vorgeschrieben hat, dass Geldgeber die Wahrscheinlichkeit der langfristigen Darlehensbedienung akribisch prüfen müssen. Schlampen Banken oder Versicherungen bei dieser Prüfung (für die es übrigens keine Rolle spielt, ob die Immobilie einen Wertzuwachs erwarten lässt oder nicht), müssen sie dafür geradestehen– siehe § 505d BGB.

Das führt mitunter zu absurden Vorgängen: Teils müssen selbst junge Interessenten Rentenhochrechnungen vorlegen, wenn die Finanzierung bis ins Rentenalter laufen soll. Andere Banken setzen nur 70 Prozent des aktuellen Nettoeinkommens für die Kreditbedienbarkeit an, wenn die geplante Zinsfestschreibung erst nach Renteneintritt endet.

Fragwürdige neue Regeln erschweren oft die Kreditvergabe

Für Selbstständige, Freiberufler und jungen Familien wird es durch diese Vorgaben oft schwierig, eine Baufinanzierung zu erhalten, da ihnen die geforderten Nachweise der langfristig gesicherten Darlehensbedienung schon naturgemäß nicht möglich sind. Kein Selbstständiger kann schließlich wissen, welche Gewinne er in den nächsten 20 Jahren erwirtschaften wird; ebenso wenig lässt sich mit Gewissheit prognostizieren, ob eine Familie eins, zwei oder mehr Kinder bekommt – und wie sich der Familienzuwachs auf die Finanzlage auswirkt. Man könnte fast meinen, dass hier Beamte für Beamte die Finanzierungsvorgaben erstellt haben. Denn eines ist klar: So verlässlich wie bei einem Staatsdiener lassen sich die Einkommensverhältnisse bei niemandem vorhersagen.