Die Bauzinsen dürften noch weiter fallen Von Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung
–– Immobilienkäufern in Deutschland geht es derzeit gut, denn sie profitieren wegen der Euro-Schuldenkrise von fallenden Baugeldzinsen. Als jüngst die Zahlungsfähigkeit Italiens ins Visier der Finanzmärkte geriet, sanken die Renditen deutscher Staatsanleihen und Pfandbriefe schlagartig und deutlich – und damit die Hypothekenzinsen. Angesichts der finanzpolitisch verfahrenen Situation in der EU dürfte sich diese Entwicklung nach Einschätzung der FMH-Finanzberatung weiter fortsetzen.
Seit dem Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008 fällt immer wieder auf, dass die Hypothekenzinsen besonders stark sinken, wenn die wirtschaftlichen Probleme am größten erscheinen. So traten die 15-jährigen Bauzinsen nach ihrem Hoch im Juni 2008 eine fast ununterbrochene Talfahrt bis zum August 2010 an. Dabei gaben sie im Durchschnitt von 5,55 auf 3,69 Prozent nach, wie der von uns erhobene FMH-IndeX zeigt – das entspricht einem Rückgang um ein Drittel.
Investoren stürzen sich auf Pfandbriefe
Der Grund für den Zinsverfall: In unsicheren Zeiten stürzen sich viele Investoren auf die als sicher geltenden deutschen Schuldtitel und Pfandbriefe. Je begehrter aber eine Ware, desto höher steigt ihr Preis – auf den Kapitalmarkt bezogen bedeutet dieses marktwirtschaftliche Prinzip: Die Anleihekurse steigen und die Renditen für deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe von Hypothekenbanken sinken.
Renditen und Bauzinsen sinken im Gleichtakt
Im Gegenzug können Hypothekenbanken nun niedrigere Bauzinsen anbieten, da sie selbst günstiger an Geld kommen. In der Tat sind die Renditen der Pfandbriefe zwischen dem 1. und 12. Juli von gut drei auf 2,76 Prozent abgestürzt, wie die Deutsche Bundesbank mitteilt. Und auch die DGZF-Rendite, an der sich viele Banken zur Festsetzung ihrer Baugeld-Konditionen orientieren, ist deutlich gesunken. Diese von der Deka-Bank berechnete Rendite für zehnjährige Pfandbriefe steht jetzt bei rund 3,3 Prozent, nachdem sie noch im April knapp vier Prozent erreichte.
Spekulanten verschärfen Trends
Hinzu kommt die Aktivität von Spekulanten, die solche Trends zwar nicht selbst auslösen, aber verschärfen können. So dürften etwa Hedge Fonds deutsche Staatsanleihen über die Terminmärkte gekauft und bei italienischen Anleihen auf fallende Kurse gesetzt haben. Dieses Kalkül ging auf: Die Rendite zehnjähriger Staatspapiere aus Italien ist von rund fünf Prozent Anfang Juli zeitweise auf über sechs Prozent gestiegen, was bedeutet, dass die Anleihekurse gefallen sind. Die Rendite deutscher zehnjähriger Staatsanleihen hingegen stürzte von 3,04 auf 2,6 Prozent, weil die Anleihekurse deutlich gestiegen sind.
FMH prognostizierte sinkende Bauzinsen frühzeitig
All das übt ordentlichen Druck auf die Bauzinsen aus. Gleichwohl gehen einige Marktbeobachter (bislang) davon aus, dass die Hypothekenzinsen dauerhaft den Weg nach oben angetreten haben – eine Ansicht, die wir von der FMH-Finanzberatung derzeit nicht teilen. Schon Ende November 2010, nach einem dreimonatigen Anstieg der Zinsen, konnten Besucher unserer Website im Artikel „ Zinsentwicklung hängt an der Psychologie der Anleger “ lesen: „Jetzt stehen wir vor der nächsten Krise: der Irland-Krise. Noch wirkt sich diese nicht auf die Hypothekenzinsen aus, doch wenn weitere Krisen in anderen Ländern (Spanien, Portugal) ausbrechen, könnten die Kapitalanleger erneut nervös werden, Sicherheit wieder über Rendite stellen und sich mit niedrig verzinsten sicheren Staatspapieren und deutschen Pfandbriefen zufriedengeben. Heftige Kursverluste an den Aktien- und Rohstoffmärkten wären die Folge – und womöglich erneut sinkende Hypothekenzinsen.“
Abwärtstrend noch nicht beendet
Eben dieses Szenario scheint nun eingetreten zu sein. Wir gehen davon aus, dass die Probleme im Euro-Raum immer wieder aufflammen werden und die Probleme sich dabei verschärfen können. Solange Deutschland vor diesem Hintergrund als Hort der Sicherheit gesehen wird – auch wenn es angesichts der eigenen Staatsverschuldung der sprichwörtliche Einäugige unter Blinden ist –, können die Baugeldzinsen nicht substanziell steigen. Im Gegenteil, die FMH-Finanzberatung schließt für die kommenden Monate leicht sinkende Hypothekenzinsen nicht aus.
Für Bauherren besteht kein Grund zur Eile
Es ist eher unwahrscheinlich, dass dabei die Tiefstände aus dem Jahr 2010 noch einmal erreicht oder gar unterschritten werden. Klar ist aus unserer Sicht: Für angehende Bauherren und Immobilienkäufer gibt es aktuell keinen Grund, überstürzt zu handeln. Ebenso wenig sollte man derzeit voreilig ein Forward-Darlehen abschließen, sondern sich Zeit lassen, um genau zu überlegen und zu vergleichen.