Forward-Darlehen in der Baufinanzierung Dilemma der Anschlussfinanzierer: Warten oder Unterschreiben?

Es ist ein uraltes Problem. Reicht einem der Spatz in der Hand? Oder versucht man doch, die Taube auf dem Dach zu fangen? In die Welt der Baufinanzierung übertragen, entsprechen diesem Dilemma die Fragen: Sollen Anschlussfinanzierer angesichts der historisch niedrigen Zinsen heute schon ein Forward-Darlehen abschließen? Oder setzten sie darauf, dass die Konditionen sich noch einmal verbessern und warten noch ein Weilchen? Für beide Varianten gibt es gute Argumente.

Das spricht fürs Abwarten

Betrachtet man die aktuelle Lage auf den Finanzmärkten, gibt es durchaus Faktoren, die weitere Zinssenkungen auslösen könnten. Ganz vorne sind die Unsicherheiten, die aus dem Brexit resultieren, die mögliche Schieflage der italienischen Banken und die erfolglosen Interventionen der diversen Zentralbanken. Die Aktienmärkte reagieren nervös, jeder denkt, er könnte etwas verpassen. Und wer Sicherheit für sein Geld sucht, glaubt sie aktuelle in Deutschland zu finden: Schwarz-rot-goldene Staatsanleihen bringen zwar nur noch eine Negativ-Rendite, dennoch flüchten Anleger scharenweise in diesen sicheren Hafen. Und der Trend dürfte noch eine Weile anhalten.

Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, könnte also noch bessere Konditionen erhalten, wenn er abwartet. Das belegt auch ein Blick in die jüngere Vergangenheit. In den zurückliegenden Jahren jedenfalls war der Abschluss eines Forward-Darlehens für 90 Prozent der Kunden eine schlechte Entscheidung. Die meisten Anschlussfinanzierer haben das Forward-Darlehen inkl. eines kräftigen Forward-Aufschlags zu früh abgeschlossen. Nichts zu tun und die Zinsbindung abzuwarten wäre – aus heutiger Sicht – die bessere Variante gewesen.

Das spricht fürs Handeln

Andererseits ist zu bedenken, dass selbst ausgewiesene Experten keine Prognosen mehr wagen, wann das absolute Zinstief erreicht sein wird. Fest steht nur eines: Irgendwann geht jede Abwärtsbewegung einmal zu Ende – und nicht selten folgt der Talsohle eine (mehr oder minder) rasante Aufwärtsbewegung.

Zwar kann es sein, dass die Zinsen noch einmal sinken; Kunden, die heute unterschreiben also wieder zu viel bezahlen. Andererseits sind die Konditionen derzeit (verglichen mit dem Zustand vor ein paar Jahren) so günstig, dass der Abschluss bereits lohnen kann.

Wer zum Beispiel vor fünf Jahren ein Forward-Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren und 2,75 Prozent Tilgung bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten abgeschlossen hat, hätte beim billigsten Anbieter für einen Effektivzins von 5,12 Prozent akzeptieren müssen. 100.000 Euro hätten 645 Euro gekostet bei einer Restschuld von 9.200 Euro. Wer heute vor der Wahl steht unter diesen Vorgaben (Zinsbindung 20 Jahre, 50 Prozent Beleihung, hohe Tilgung, Vorlaufzeit 36 Monate) ein Forward-Darlehen zu unterschreiben, zahlt nur einen Effektivzins, inkl. Forward-Aufschlägen von 1,63 Prozent. Seine Rate wäre 487 Euro monatlich und komplett schuldenfrei in 20 Jahren. Dies ist bei 100.000 Euro eine Zins- und Kostenersparnis von 47.000 Euro.

Sicherlich könnte diese Rate noch etwas günstiger werden, wenn der Hypothekenzins sich in den nächsten Jahren weiter verbilligt. Wer aber davon ausgeht, dass es auch in fünf Jahren noch keine Minuszinsen bei den Hypothekenzinsen gibt – sprich man bekäme von der Bank Geld, wenn man ein Darlehen aufnimmt – der sollte handeln. Wer solche Negativrenditen angesichts der Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt vor denkbar hält, der sollte noch warten.

Unsere Empfehlung

Eindeutige Aussagen, welche Variante die bessere ist, können auch wir von der FMH nicht tätigen. Wir empfehlen aber allen Kunden, sich in Ruhe nach einem günstigen Forward-Darlehen umzusehen, vielleicht sogar eine Anfrage bei einer Bank oder einem Vermittler einzureichen, die er über unseren Vergleichsrechner ausfindig gemacht hat. Ist diese Arbeit getan, kann der Kunde erst noch einmal zuwarten, bis sich der Kapitalmarkt wieder nach oben dreht. Vielleicht entscheidet sich der eine oder andere Anschlussfinanzierer bei steigenden Zinsen dann um einige Zinspunkte zu spät; vermutlich aber wird er um einiges billiger wegkommen, als wenn er sofort unterschrieben hätte. Weiterer Vorteil: Wer das Prozedere der Beantragung des Forward-Darlehens schon einmal durchlaufen hat, hat alle notwendigen Unterlagen von den Bonitätsnachweisen bis hin zu den Objektunterlagen parat und kann dann sehr schnell reagieren, wenn die Zinsen wieder steigen sollten.