Familienrecht und Baufinanzierung Im Falle einer Scheidung: Was geschieht mit der Immobilie?

Sobald eine gemeinsame Immobilie im Rahmen einer Scheidung im Spiel ist, sind allerhand Aspekte zu berücksichtigen. Ist das Eigenheim noch kreditbelastet? Ist dessen Weiterverkauf sinnvoll? Muss der Partner, welcher aus dem Domizil auszieht, ausgezahlt werden?

Das deutsche Recht bietet hier diverse Lösungskonzepte, die sich für die unterschiedlichen Sachkonstellationen eignen.

Gemeinsames Haus und Trennung: Lohnt sich ein Verkauf?

Auch wenn das Herzblut an den eigenen vier Wänden hängt: Eine Weiterveräußerung im Scheidungsfall kann in bestimmten Situationen vernünftig sein – gerade dann, wenn eine friedliche Trennung so weit weg wie nie zuvor erscheint und Emotionen einem zielorientierten Austausch unter den Eheleuten entgegenstehen. Mittels des Verkaufs der Immobilie kann so weiteren Konflikten zuvorgekommen werden. Dies kann bereits während des Trennungsjahres erfolgen. Es muss nicht bis zur rechtswirksamen Scheidung ausgeharrt werden. Wichtig ist aber, dass beide Ehegatten dem Vorgang zustimmen. Im Zweifel ist es ratsam, sich von einem Juristen unterstützen zu lassen: Dieser kann zur Deeskalation eines etwaigen angespannten Ambientes zwischen den Parteien beitragen und vermitteln.

Besonders opportun bei einer Weiterveräußerung der Immobilie ist die zeitgleiche Auflösung geteilter Verbindlichkeiten an dieser. Sofern bei der entsprechenden Anschaffung eine Finanzierung zum Zuge kam und diese zum Zeitpunkt der Trennung noch immer greift, ist eine Ablösung dieser Verbindlichkeiten mit dem Verkauf des Domizils sehr wahrscheinlich. Hierdurch wird der Prozess der Loslösung von der Lebensgemeinschaft vereinfacht und der Abbau gemeinsamer Schulden erzielt. Dies dürfte auch die bevorzugte Lösung des finanzierenden Instituts sein, weil nicht immer ein einzelner Vertragspartner die gesamte Kreditbelastung tragen kann. Sehr oft entlässt die Bank den Mitdarlehensnehmer nicht so einfach aus dem Darlehensvertrag, nur weil die Scheidung eingereicht wurde.

Immobilienverkauf an den Ehepartner?

Oftmals herrscht bezüglich der Veräußerung des Eigenheims bzw. der Aufteilung der entsprechenden Verkaufseinnahmen Uneinigkeit. In derartigen Fällen kann eine anteilige Überschreibung der Immobilie an den anderen Ehegatten Abhilfe verschaffen. Dies geht für gewöhnlich mit einer Kompensation desjenigen Partners, welcher seinen Anteil überträgt, zusammen. Ein frühzeitiges Finanzierungsgespräch mit einer Bank oder einem anderen Geldgeber wäre ratsam, um zu erfahren ob die Käuferseite überhaupt allein oder mit einem neuen Partner ein Darlehen bekommen würde. Probleme ergeben sich jedoch nicht selten bei der Festlegung des fiktiven Verkaufswerts des Objekts. Erforderlich wird hierbei das Beauftragen eines Gutachtens über den aktuellen Wert am Markt. Man sollte sich einig sein, welcher Gutachter beauftragt wird. Sinnvoll und ratsam könnte hier ein vereidigter Bausachverständiger sein.

Sieht ein Gatte von seinem Anteil an der Immobilie ab, so werden, neben der Ausgleichsleistung, Änderungen im jeweiligen Grundbucheintrag erforderlich. Der Ausgezahlte muss aus dem Grundbuch und sinnvoller Weise aus einem bestehenden Darlehensvertrag herausgenommen werden – wenn der Geldgeber zustimmt. Nicht zu vergessen sind dabei Verträge mit Stromversorgern sowie Gaslieferanten. Insgesamt ist also dringend geraten, eine umfassende Liste aller Verbindlichkeiten, finanzieller Belastungen, noch offener Posten und Reparaturleistungen anzufertigen. Wichtig: Auch Teilverkäufe müssen notariell beglaubigt werden.

Möchte ein Ehepartner das gemeinsame Heim zur Gänze auf sich übertragen lassen – ohne Kreditaufnahme für die anteilige Ausgleichszahlung, obwohl ihm seine finanziellen Mittel zum eigenständigen Unterhalt des Objekts nicht genügen, wird nicht automatisch ein Unterhaltsanspruch gegenüber dem Anderen begründet.

Geteilter Wohnraum: Nach der Scheidung im gemeinsamen Haus bleiben?

Wenn beide Ehegatten als gleichberechtigte Eigentümer der Immobilie anzusehen sind, so können im Einzelfall Festlegungen über eine Aufspaltung des Wohnraums getroffen werden. Geht es beispielsweise um ein mehrstöckiges Objekt, können die Stockwerke unter den Eheleuten aufgeteilt werden. Grundvoraussetzung hierfür ist die beiderseitige Zuerkennung eines Wohnrechts, welches sich durch einen Vertrag fixieren lässt. Doch auch ein gemeinsames Nutzen des Domizils bleibt möglich. Ratsam ist Letztgenanntes jedoch auf keinen Fall: Der Rechtswirksamkeit der Scheidung hat zwingend ein Trennungsjahr voranzugehen, wobei beide Gatten separierte Haushälter vorweisen müssen. Andernfalls kann kein Nachweis über die durchgeführte Trennungsphase erbracht werden. Bei einem gemeinsamen Gebrauch des Eigenheims können hierbei schnell Schwierigkeiten aufkommen. Wer sich doch für diese Variante entscheidet, der sollte sich mit seinem baldigen Ex-Partner über die konkrete Auftrennung der laufenden (Betriebs-)Kosten der Immobilie einigen.

In der Praxis kommt das gemeinsame Wohnrecht eher selten zum Zuge, da diese Option einen regelrechten Nährboden für Konflikte bietet – gerade dann, wenn sich das ohnehin schon zerrüttete Paar nicht mehr viel zu sagen hat. Immerhin muss man sich auf vielerlei Ebenen einigen und einen gemeinsamen Konsens finden.

Was passiert mit dem Alleineigentum?

Derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie aufgeführt ist, hält die Weisungsbefugnis darüber inne. Es ist sein gutes Recht, seinen ehemaligen Partner nach der Trennung vor die Tür zu setzen. Doch auch hierzu bedarf es der Wahrung einer Karenzphase, um dem Anderen die Möglichkeit zur zumutbaren Räumung des Heims zu bieten. Stattdessen kann diesem gegenüber allerdings auch ein beschränktes oder unbeschränktes Wohnrecht ausgesprochen werden, wobei Mietzahlungen herausverlangt werden können.

Teilversteigerung nach Ehe-Aus?

Kann keinerlei Übereinkunft bezüglich der Immobilie erzielt werden, so kann eine Teilversteigerung bei Gericht beantragt werden. Hierzu sind nur solche Personen befugt, die auch im Grundbuch als jeweilige Eigentümer benannt sind. Im Falle einer offenen Auktion können beide Ex-Partner mitbieten. Ist der Höchstbietende ein Dritter, ist der entsprechende Umsatz auf beide ehemaligen Gatten hälftig aufzuteilen. Nicht immer kann aber der gewünschte Erlös mittels einer Teilversteigerung eingefahren werden: Häufig liegt dieser unterhalb des tatsächlichen Marktwertes.