Finanzierung während der Bauphase Bereitstellungszinsen oder Zinsaufschlag: Was ist besser?

Während Baudarlehen über 10 Jahre fest für 1 % und über 20 Jahre für 1,6 % zu haben sind, haben die meisten Banken die Bereitstellungszinsen nicht bzw. nur geringfügig gesenkt. Oft liegen sie bei 0,25 % im Monat bzw. bei 3 % im Jahr; im günstigsten Fall sind es 0,15 % bzw. 1,8 %. Wer eine Immobilie über einen Bauträger errichten lässt, sollte dies berücksichtigen. Andernfalls drohen böse Überraschungen, denn die Bereitstellungszinsen fallen zusätzlich zu Miete und Kreditzinsen an.

Bauherren, so verlangen es die meisten Banken, müssen zuerst ihre vorhandenen Eigenmittel einsetzen. Erst wenn diese aufgebraucht sind, zahlt der Kreditgeber Teile des Darlehens analog zum Baufortschritt aus. Bei Bauvorhaben, die von Bauträgern realisiert werden, ist dieser Abruf des Geldes gut zu kalkulieren, da die Raten meist nach der Makler- und Bauträgerverordnung zu bezahlen sind. Für die ausgezahlten Beträge werden die vereinbarten Darlehenszinsen fällig, die Tilgung selbst beginnt erst nach Vollauszahlung des Darlehens.

Die Alternativen: Bereitstellungszinsen ab dem 7. Monat oder Zinsaufschlag

Für Geld, das die Banken zwar bereithalten, das aber noch nicht abgerufen wurde, werden in der Regel ab dem 7. Monat Bereitstellungszinsen fällig. Diese Zinsen reduzieren sich zwar im Lauf der Zeit, weil das bereitgestellte Darlehen mit jeder Teilauszahlung sinkt. Doch da diese zusätzlichen Zinsen manchen Bauherren finanzielle Probleme bereiten können, bieten einige Banken als Alternative einen Zinsaufschlag auf das Hauptdarlehen an. Manche Häuser geben sich mit 0,01 Prozentpunkten Aufschlag zufrieden, andere wollen 0,02 , einige PSD Banken verlangen pauschal 0,1 mehr, um die zinsfreie Zeit auf 12 Monate auszudehnen.

Doch lohnt sich das? Die FMH-Finanzberatung hat einen Musterfall mit folgenden Alternativen durchgerechnet: Entweder zahlt der Kunde vom 7. bis zum 15. Monat 0,25 % an monatlichen Bereitstellungszinsen (Variante 1) oder er nimmt einen jährlichen Zinsaufschlag auf das Darlehen in Höhe von 0,09 Prozentpunkten in Kauf (Variante 2). Dafür muss er für die Dauer von 15 Monaten keine Bereitstellungszinsen zahlen.

Fazit: Zinsaufschlag oder Bereitstellungszinsen – was rechnet sich wann?

Bei einem Hausbau, der 400.000 Euro kostet und mit 300.000 Euro finanziert wird, summieren sich bei Variante 1 die Darlehenszinsen während der Bauzeit auf 2.830 Euro; hinzu kommen knapp 2.000 Euro an Bereitstellungszinsen. In Variante 2 hat der Kunde während der Bauzeit mit 3.000 Euro nur etwas mehr an Darlehenszinsen zu zahlen. Im Laufe der 20-jährigen Zinsbindung würde sich sein Darlehen wegen des Zinsaufschlags aber um insgesamt 2.900 Euro verteuern, die geringeren Mehrkosten während der Bauzeit schon einberechnet. Bei einer 10-jährigen Zinsbindung führt die Variante mit dem Zinsaufschlag zu Mehrkosten von lediglich 400 Euro.

Je länger die Zinsfestschreibung, desto vorteilhafter ist es also, Bereitstellungszinsen zu zahlen. Da während der Bauphase keine Tilgung zu zahlen ist und die Zinsen extrem niedrig sind, dürfte der Zinsaufschlag aber nur für wenige Kreditnehmer sinnvoll sein. Zudem lohnt es sich in jedem Fall, auch bei Banken nachzufragen, die bei Neubauten für die Dauer von 12 Monaten keine Bereitstellungszinsen verlangen oder die nur 0,15 % pro Monat bzw. 1,8 % pro Jahr verlangen. Einen Überblick über diese Konditionen finden Sie hier