FMH-Award 2017 - Podiumsdiskussion Immobilienmarkt: Lokale Fieberschübe, aber keine Blase

Wir Deutsche würden eine Immobilienblase vermutlich selbst dann nicht bemerken, wenn wir mittendrin wären: Mit dieser These spielte Moderatorin Beate Hoffbauer darauf an, dass Bauexzesse wie in Spanien, Irland oder in den USA hierzulande so gut wie unbekannt sind – nicht zuletzt dank der soliden Finanzierungsmodelle. Doch was, wenn die lockere Geldpolitik der EZB und in ihrer Folge die niedrigen Bauzinsen die Nachfrage zwischen Freiburg und Frankfurt an der Oder überschäumen lassen – ist eine Preisblase dann noch zu vermeiden?

Viel Eigenkapital, hohe Tilgungsraten

Solche Tendenzen kann Oliver Lüsch noch nicht erkennen: „Das Preisniveau für Immobilien hat erst in den vergangenen Jahren angezogen und ist von einem Blasenniveau deutlich entfernt. Zudem sind die Käufe mit einem durchschnittlichen Beleihungsauslauf von 80 Prozent solide finanziert“, so der Vertriebsvorstand der BBBank. Auch Jana Heeg-Rupprecht von PlanetHyp, einem Unternehmen der PlanetHome Group, gab Entwarnung. Sie beobachtet, dass die Käufer viel Eigenkapital mitbringen und hohe Tilgungsraten stemmen.

Wohnungspreise steigen jährlich um 7,5 Prozent

Gleichwohl haben sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen in den vergangenen acht Jahren spürbar nach oben entwickelt. Nach den Worten von August-Wilhelm Albert von der PSD Bank Rhein-Ruhr sind sie in diesem Zeitraum in seinem Finanzierungsgebiet durchschnittlich von 1.800 auf 3.200 Euro gestiegen – was einem Zuwachs von 77 Prozent oder annualisiert 7,5 Prozent entspricht. Aber: „Dieser Anstieg folgt auf einen jahrelangen Stillstand bei den Preisen“, so Albert. Damit sei die Entwicklung wohl eher eine Rückkehr zur Normalität als der Beginn einer Immobilienblase.

Wenn ein Backstein das Zehnfache kostet

Den Advocatus diaboli gab Dr. Peter Hettenbach. Der Experte, dessen iib Institut Dr. Hettenbach „eine Art Schwacke-Liste für den Immobilienmarkt“ etablieren will, sieht zwei Problemfelder. Zum einen könnten sich immer weniger Menschen aus der Mittelschicht Immobilien in Ballungsräumen leisten, weil die Nachfrage kapitalkräftiger Investoren die Preise nach oben zieht. „Teilweise zahlen Sie für einen Backstein in München das Zehnfache wie im Odenwald“, so Hettenbach. Zum anderen gebe es nicht genug Wohnraum für einkommensschwache Schichten, weil viele Kommunen vor Jahren ihre Sozialwohnungen an private Investoren verkauft haben.

„Projektentwickler beißen ins Gras“

Liegt hier sozialer Sprengstoff? Gut möglich! Auf jeden Fall werden einige Bauträger in Schwierigkeiten kommen, wenn sie auf ihren neu erstellten Immobilien sitzen bleiben, weil sich die Interessenten diese nicht mehr leisten können oder wollen: „Da werden einige Projektentwickler ins Gras beißen“, so Hettenbachs Prognose. Das habe auch mit den Bundesländern und Städten zu tun, die die Grundstückspreise aus Eigeninteresse verteuern – sei es durch Grunderwerbssteuern von bis zu 7 Prozent oder durch (zu) hohe Entwicklungskosten. Somit sei nicht nur der freie Markt für die Preisanstiege verantwortlich, sondern auch die Politik.

Hypothekenzinsen bleiben 2017 günstig

Abseits dieser Preistendenzen dürfte die Immobilienfinanzierung in den kommenden Monaten günstig bleiben. Konsens war, dass die Hypothekenzinsen im Jahr 2017 leicht zulegen werden: PSD-Mann Albert rechnet mit einem Zuwachs von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten, Heeg-Rupprecht von PlanetHyp glaubt, dass es nicht mehr als 0,5 Prozent sein werden. Die Experten beobachten, dass die Finanzierungskunden älter werden: Weniger die 30- bis 40-Jährigen wollten derzeit Darlehen aufnehmen als vielmehr die Generation 40plus, die Geld angespart oder geerbt hat. Das geht auch aufs Konto der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie, die etwa junge Familien benachteiligt. Hier hofft die Finanzierungsbranche auf eine baldige und wirksame Korrektur durch die Politik.