Forward-Darlehen: Überstürzen Sie nichts! Jetzt ist ein idealer Zeitpunkt, um sich in Ruhe mit Forward-Darlehen zu beschäftigen
–– Banken und Sparkassen freuen sich derzeit über ein reges Geschäft in der Baufinanzierung. Rund ein Viertel des Kreditvolumens geht nach Einschätzung der FMH-Finanzberatung auf das Konto von Forward Darlehen. Der Hintergrund für die starke Nachfrage: „Viele Darlehensnehmer wollen sich die noch immer niedrigen Zinsen sichern, was absolut nachvollziehbar ist”, sagt Max Herbst. Weniger gut findet es der Inhaber der FMH-Finanzberatung, wenn die Banker den Zinsanstieg der vergangenen Monaten nutzen, um den Leuten mit Hinweis auf Inflation und Staatsverschuldung gezielt Forward Darlehen zu verkaufen.
Für die Geldinstitute sind steigende Zinsen beim Baugeld ein starkes Argument, um für Forward Darlehen zu werben. Denn mit dieser Darlehensart können sich Bauherren und Immobilienbesitzer, die bereits einen Hypothekenkredit aufgenommen haben, gegen höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung absichern. Dafür zahlen die Kunden derzeit pro Monat einen Aufschlag in Höhe von 0,01 bis 0,045 Prozentpunkten auf den aktuellen Zins. Forward Darlehen können mit einer Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren abgeschlossen werden.
Zinsanstieg um ein Fünftel verunsichert Kreditnehmer
Die aktuelle Zinsentwicklung spielt den Bankern in die Hände. So sind zehnjährige Baudarlehen vom bisherigen Allzeittief bei 3,28 Prozent auf inzwischen 3,97 Prozent geklettert, wie aus dem FMH-IndeX hervorgeht – immerhin ein Anstieg um ein gutes Fünftel. Solche Informationen, kombiniert mit einem Zins-Chart über die vergangenen Jahre, dürften nur in wenigen Gesprächen mit Bankkunden die erhoffte Wirkung verfehlen. Max Herbst: „ Wer so eine Zinsgraphik sieht und sich den jüngsten Anstieg vergegenwärtigt, ist leicht geneigt, sofort ein Forward Darlehen abzuschließen – ohne sich in Ruhe um das beste Angebot zu kümmern.”
Viele Faktoren könnten Zinsen drücken
Doch vor eben diesem überstürzten Handeln warnt der Zins-Profi. Schließlich sei es keineswegs gesagt, dass die Zinsen von nun an ohne Unterlass steigen. Herbst geht eher davon aus, dass die Zinsen mit Unterbrechungen leicht anziehen werden, statt einen großen Satz nach oben zu machen. Mögliche Störfaktoren für einen weiteren Zinsanstieg seien etwa die Unruhen in Ägypten oder der Kampf der Chinesen gegen die Inflation. Beides könnte für Unsicherheit an den Kapitalmärkten sorgen. Die Folge wäre, dass deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe attraktiver erscheinen – was die Bauzinsen erneut drücken würde. Hinzu kommt, dass die Aktienmärkte in den vergangenen Monaten gut gelaufen sind. „Es wäre nur normal, wenn dort Gewinne mitgenommen und wieder in Anleihen investiert werden würden”, so der FMH-Inhaber.
Forward Darlehen prüfen, aber noch nicht unterschreiben
Herbst rät daher Kreditnehmern, bei denen eine Anschlussfinanzierung ansteht, die Angebote zu Forward-Darlehen in Ruhe prüfen und entsprechende Gespräche zu führen. Auf diese Weise könnten sie sich wappnen, um bei einem eventuellen Zinsrückgang günstigere Konditionen als aktuell zu bekommen. Ein solcher Zinsrückgang dürfte jedoch noch ein wenig auf sich warten lassen, denn derzeit sind die Aufschläge für Forward-Darlehen leicht erhöht – ein Zeichen, dass die großen Kapitalanleger noch nicht mit fallenden Zinsen rechnen.
Gleichwohl lohnt sich solche Geduld. Das zeigt eine Studie der FMH-Finanzberatung zu Forward-Darlehen im vergangenen Jahrzehnt. Deren Ergebnis: Nur in zwei von acht Jahren seit 2002 hätte sich der Abschluss eines Forward Darlehens gelohnt – in den anderen 75 Prozent fuhren jene Kreditnehmer besser, die ihre Anschlussfinanzierung ohne Forward Darlehen auf den Weg brachten, da die Zinsen danach gleich blieben oder weiter sanken. Auch damals dürfte manche Bank nachdrücklich darauf hingewiesen haben, dass der sofortige Abschluss eines Forward Darlehens bares Geld wert sei. Doch vom Abschluss profitierten nur jene Kunden, die in der Niedrigzinsphase im Herbst 2005 einen Forward-Vertrag unterzeichneten.