Forward-Darlehen und Volltilger Ganz entspannt die Restschuld tilgen
–– Rechte Tasche, linke Tasche. So lässt sich das Konzept beschreiben, das Banken mit Forward-Darlehen in der Volltilger-Variante verfolgen – zum Vorteil für die Kunden: Das Modell ist ideal für alle, die in den kommenden zwei Jahren eine Anschlussfinanzierung brauchen.
Bauherren, die ein Forward-Darlehen abschließen, kaufen sich die Sicherheit, dass die Zinsen für sie auf dem heutigen Stand bleiben – egal, was die Märkte machen. Diese Sicherheit lassen sich Banken bezahlen – mit einem Forward-Aufschlag. Der aber lässt sich oft gut verschmerzen, erst recht, wenn der Kunde die gesamte Restschuld während der Zinsbindungsfrist seines Anschlussdarlehens abträgt. Denn wer sich für eine solche Volltilger-Variante entscheidet, wird von seiner Bank mit einem Rabatt belohnt, der den Aufpreis oft vollständig wettmacht – gerade bei Vorlaufzeiten bis 24 Monate.
Welche Summen realistisch sind
Ein solches Modell ist für viele Anschlussfinanzierer überlegenswert. Innerhalb von zehn oder 15 Jahren die Restschuld völlig abzutragen, müsste für die allermeisten gut machbar sein. Um welche Summen es geht, zeigt die FMH-Statistik.
Bei den 148.000 Nutzern, die bisher im Jahr 2018 unseren Forward-Vergleich genutzt haben, lag der durchschnittliche Darlehensbetrag bei 159.400 Euro, der Beleihungsauslauf betrug gerade einmal 47,7 Prozent, bezogen auf den aktuellen Immobilienwert. Zum Vergleich: Die 389.000 Nutzer, die 2018 zum ersten Mal eine Finanzierung brauchten, benötigten durchschnittlich 270.400 Euro Fremdkapital – bei einem Beleihungsauslauf von 72,1 Prozent.
Die durchschnittliche Vorlaufzeit unserer Forward-Nutzer liegt bei knapp 30 Monaten, die Zinsbindungszeit 11,94 Jahre (15,1 Jahre beim Hauskäufer). Immerhin 39 Prozent der Vergleichsnutzer bevorzugen ein Volltilgerangebot (20 Prozent bei den Hauskäufern).
Günstige Angebote für Forward-Darlehen für Volltilger
Ein Nutzer überlegt, ein Forward-Darlehen über 150.000 Euro mit einer Vorlaufzeit von 24 Monaten abzuschließen. Nach aktuellem Stand zahlt er dafür einen durchschnittlichen Forward-Aufschlag von 0,35 Prozentpunkten und bekommt bei günstigen Anbietern (etwa der Allianz Lebensversicherung oder der DKB) 0,1 bzw. 0,2 Prozentpunkte Volltilgerrabatt. Bei einer Tilgung innerhalb der 15-jährigen Zinsbindung kommen wir somit auf einen Effektivzins inkl. Forward-Aufschlag von 1,87 bzw. 1,93 Prozent – und einer monatlichen Rate von rund 950 Euro. Das ist extrem günstig. Unser Nutzer hat damit aller Voraussicht nach auch die letzte Finanzierungsentscheidung getroffen, bevor er ein schuldenfreies Haus sein Eigen nennen kann.
Die Deutsche Bank bietet derzeit (auch bei 24 Monaten Vorlauf) einen Volltilger-Rabatt von 0,5 Prozentpunkten, der Forward-Aufschlag beträgt ebenfalls 0,5 Prozentpunkten. Damit liegt sie im guten Mittelfeld. Ähnlich sieht es bei der Münchener Hypothekenbank aus: Hier beträgt der Forward-Aufschlag 0,26 und der Volltilgerrabatt 0,24 Prozentpunkte.
Ein lohnendes Geschäft
Vor Abschluss eines Forward-Darlehens müssen sich allerdings alle Interessenten fragen: Ist es die Zinssicherheit wirklich wert, den fälligen Aufschlag zu bezahlen? Die beruhigende Antwort: Bei der aktuellen Konstellation inklusiv einer Volltilger-Vereinbarung muss der Zinssatz in den nächsten 24 Monaten gar nicht steigen und der Abschluss lohnt sich trotzdem. Wer bereits in den kommenden 12 Monaten eine Anschlussfinanzierung braucht, kann natürlich auch noch ein bisschen pokern und die Entscheidung verschieben. Wirklich viel zu gewinnen ist damit aber nicht: Bei den aktuell extrem geringen Aufschlägen von durchschnittlich 0,11 Prozentpunkten für 12 Monaten Vorlaufzeit verursacht der Aufpreis – nach Abzug des Volltilger-Rabattes – nur eine durchschnittliche Zinserhöhung von 0,01 Prozentpunkten bei 15 Jahren fest. Bei zehn Jahren sind es 0,02 Prozentpunkte, wenn man sich gleichzeitig für ein Volltilgerdarlehen entscheidet. Jetzt gezielt die Zinsen festzuzurren – ohne Zeitdruck – ist daher für nahezu alle Anschlussfinanzierer empfehlenswert.