Gesamt-Effektivzins bei Bausparmodellen So berechnen Sie den wirklichen Gesamt-Effektivzins
–– Lohnt sich die Kombination von Bank- und Bauspardarlehen? Diese Frage stellen sich Hauskäufer, denen die Ablösung des Bankdarlehens durch den Bausparvertrag schmackhaft gemacht wird. Der Gesamt-Effektivzins-Rechner sorgt jetzt für Durchblick.
Bauherren wird oft eine Kombination aus Bank- und Bauspardarlehen angeboten: Statt den Bankkredit zu tilgen, spart der Kunde einen Bausparvertrag an und löst nach dessen Zuteilung damit das Bankdarlehen ab. Danach muss er das Bauspardarlehen abzahlen. Das Problem, das die Zeitschrift „Finanztest“ jüngst unter dem Titel „Täuschung mit System“ scharf und marktschreierisch kritisiert hat: Banken oder Bausparkassen müssen laut Gesetz nicht den Gesamt-Effektivzins des Kombikredits nennen, sondern nur jeweils den Effektivzins für die Einzeldarlehen.
Irrtum der Kunden kann teuer werden
Das Problem dabei: Viele Kunden gehen davon aus, dass der Gesamt-Effektivzins in etwa dem durchschnittlichen Effektivzins beider Darlehen entspricht. Das ist ein Irrtum, der richtig teuer werden kann, denn nicht selten bewegt sich der Gesamt-Effektivzins erheblich über dem Durchschnitt beider Werte. Um hier Abhilfe zu schaffen, hat die FMH-Finanzberatung jetzt den ersten Rechner online gestellt, mit dem Immobilienkäufer gratis und in wenigen einfachen Schritten den Gesamt-Effektivzins beider Darlehen selbst errechnen können. Der Gesamt-Effektivzins-Rechner lässt sich auch einsetzen, um die Kalkulation des Bank- oder Bausparberaters zu überprüfen.
Angabe der Raten und der Zahlungsdauer reicht aus
Um den Rechner einzusetzen, müssen die Nutzer keinerlei Zinssätze angeben. Vielmehr reicht es aus, die einzelnen Raten, die sich in den schriftlichen Angaben zu Bankdarlehen, Bausparbesparung und Bauspardarlehen befinden, zusammen mit dem Beginn und Ende der Ratenzahlungen einzutragen. Die Angabe der Zinssätze kann entfallen, weil in der Summe aller Raten an Bank oder Bausparkasse alle Zinszahlungen und Zinsgutschriften, Entgelte und Gebühren enthalten sind.
Muster-Berechnung zeigt, wie es geht
Wie der Rechner am besten zu nutzen ist, zeigt ein Blick auf die Muster-Berechnung: Das Bankdarlehen mit Tilgungsaussetzung über 100.000 Euro, dessen erste Ratenzahlung Ende. Februar erfolgt, läuft über 120 Monate. Monatlich werden knapp 236 Euro an Zinsen fällig – das entspricht einem Sollzins von 2,83 Prozent, wie man dem Info-Button entnehmen kann. Nach den Angaben der Bank ist damit zu rechnen, dass dieser Zins nach zehn Jahren auf 3,5 Prozent und die Rate für die übrigen 17 Monate damit auf knapp 292 Euro steigen wird.
Rechner verschafft Überblick über zwei Darlehen
Parallel zu den Zinszahlungen wird das Bausparguthaben angespart. In unserem Fall beträgt die erste Ansparrate 1.300 Euro, weil darin auch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages enthalten ist; dieser folgen 134 Raten à 300 Euro. Das Bauspardarlehen, mit dem das Bankdarlehen in einigen Jahren abgelöst werden wird, muss ab dem 30. August 2025 in 142 Raten à 500 Euro getilgt werden; die Schlussrate beläuft sich auf 88,91 Euro. Im Info-Button der Muster-Berechnung ist zu sehen, dass der Sollzins für das Bauspardarlehen mit 2,95 Prozent angegeben wurde.
Effektivzinssatz oft höher als gedacht
Stellt sich die spannende Frage: Wie hoch ist der Gesamt-Effektivzins? Die Antwort dürfte manchen Bankkunden überraschen, denn er liegt keineswegs zwischen 2,83 und 2,95 Prozent, sondern bei 3,62 Prozent. Der Rechner weist aber nicht nur diesen tatsächlichen Gesamt-Effektivzins aus, sondern auch die Summe der Einzahlungen, die in diesem Beispiel auf 145.846,90 Euro kommen. Auf Wunsch kann man sich diese Zahlungsströme auch detailliert anzeigen lassen. Abschließend können die Nutzer das Ergebnis mit dem Effektivzins etwa von Annuitätendarlehen vergleichen und sich – nach Abwägung der jeweiligen Vor- und Nachteile – für die eine oder andere Darlehensvariante entscheiden.