Konditionen-Check in der Baufinanzierung Was gute Hypothekendarlehen wirklich auszeichnet

Zinssätze vergleichen ist einfach. 1,5 Prozent sind beim Hypothekendarlehen besser als 1,6 Prozent. Klar. Nur leider geht es bei der Baufinanzierung nicht allein um die Zinsen, sondern auch um Bindungsfristen, Sondertilgungsoptionen und mögliche günstige Anschlussdarlehen. Banken, Bausparkassen und Versicherer bieten Kunden inzwischen die unterschiedlichsten Varianten an. Doch was davon ist wirklich sinnvoll?

Antworten zu finden, fällt nicht immer leicht – zumal sie, je nach Lebenssituation der Bauherren, variieren können.
Welche Zinsangebote rein rechnerisch die attraktivsten sind, lässt sich noch sehr unkompliziert ermitteln. Ob es sich lohnt, ein Darlehen mit 0,95 Prozent und zehn Jahren Zinsbindung zu unterschreiben, oder ob 1,85 Prozent bei 20 Jahren fest attraktiver sind, kalkuliert unser Zinsrechner binnen Sekunden.

Sondertilgungsregeln richtig bewerten

Schwieriger zu ermitteln ist, wie sich unterschiedliche Sondertilgungsoptionen auswirken. In das eine Angebot sind fünf Prozent Sondertilgung integriert, das andere bietet sogar zehn Prozent, verteuert aber den Zinssatz um 0,1 Prozent. Was ist hier zu tun?

Die Antwort lautet, wie so oft: Es kommt darauf an. Als Faustregel gilt: Gerade bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren sollten Käufer ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch bewerten. Wenn es eher unwahrscheinlich ist, dass sie in den kommenden zehn Jahren regelmäßig nennenswerte Beträge außer der Reihe tilgen können, sollten sie sich den Zinsaufschlag für die Sondertilgungsmöglichkeit sparen. Ab dem elften Jahr nach Kreditauszahlung können sie den Kreditvertrag ohnehin vorzeitig ganz oder teilweise ablösen beziehungsweise kündigen. Kostenlos. Das wird nicht immer kommuniziert, steht aber so im Gesetz. Einzige Voraussetzung ist die Wahrung der halbjährigen Kündigungsfrist.

Wer hingegen davon ausgehen kann, dass regelmäßige Sonderzahlungen möglich sein werden – auch ohne Erbschaft oder Lottogewinn –, für den lohnt sich der Zinsaufschlag für die Sondertilgungsoption, weil die Restschuld schneller sinkt, trotz geringerer monatlicher Rate.

Positive Auswirkungen haben Sondertilgungsvereinbarungen auch im Hinblick auf eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Unterstellt, die Zinsen steigen wieder, dann ist zum Zeitpunkt einer vorzeitigen Vertragskündigung ohnehin keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen, weil sie keinen Schaden hat. Im Ergebnis bedeutet das: Sondertilgungsoptionen sind grundsätzlich eine gute Sache. Jeder Bauherr muss sich allerdings die Frage stellen, ob die Vorteile im konkreten Fall den Zinsaufschlag wieder aufwiegen.

Flexible Kredite für flexible Käufer

Sinnvoll ist es auch, einen Kredit zu wählen, bei dem sich die Tilgungshöhe nachträglich verändern lässt. In der Regel müssen Kunden dafür noch nicht einmal Zinsaufschläge in Kauf nehmen. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine solche Vertragsgestaltung besonders empfehlenswert, denn viele Bauherren beginnen derzeit mit zwei bis drei Prozent monatlicher Tilgung. Verändert sich jedoch die eigene Lebenssituation, etwa durch einen Jobverlust oder weil Kinder geboren werden, kann es sehr hilfreich sein, die Quote um ein oder zwei Prozentpunkte zu reduzieren. Und sei es nur vorübergehend.

Welchen Grad an Flexibilität Banken ihren Kunden zugestehen, variiert von Anbieter zu Anbieter. Manche Geldhäuser erlauben gerade einmal zwei Tilgungssatzveränderung während der gesamten Laufzeit. Bei einigen Versicherungsanbietern hingegen sind jährliche Anpassungen möglich. Familien mit Kindern sollen zudem auf eine möglichste große Spannweite bei der Zinsanpassung achten, weil sie ihre Belastungen dann auf Sicht und passend zu ihren Lebensumständen verändern können.

Blackbox Bausparvertrag

Zu guter Letzt bleibt die Frage, ob es für die Finanzierung einen zusätzlichen Bausparvertrag braucht, oder ob man ohne ein solches Vehikel auskommt. Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollten Bauherren sich eines klar zu machen. Sie bekommen Bausparverträge in der Regel nicht angeboten, um ihnen das Leben zu erleichtern, sondern weil Banken beziehungsweise Vermittler die doppelte Provision verdienen wollen. Das bedeutet nicht, dass es in Ausnahmefällen nicht doch einmal sinnvoll sein kann, sich für ein solches Konstrukt zu entscheiden. Wer einen Bausparvertrag zusätzlich zur Tilgungsvereinbarung angeboten bekommt, sollte jedoch mit unterschiedlichen Rechnern durchkalkulieren, wie weit sich die Restschuld senken ließe, würde er die Abschlussgebühr und die Bausparbesparung sofort in eine erhöhte Tilgung investieren.

Das richtige Tool dafür ist unser Tilgungsrechner. Hier können sie mehrere Varianten mit unterschiedlichen Raten durchspielen. In der Regel werden Sie feststellen, dass das (von ihrem Berater an die Wand geworfene) Horrorszenario der steigenden Zinsen bei weitem nicht so dramatisch ist, wie befürchtet.

Bedenken sollten Interessenten zudem, dass die Bausparkassen derzeit alles andere als gut aufgestellt sind. Denn die Kunden sparen zwar Geld bei ihnen an, die (für aktuelle Verhältnisse) deutlich überteuerten Bauspardarlehen rufen sie aber nicht ab. Sollte das Zinsumfeld noch eine Weile so bleiben, besteht die Gefahr, dass die Bausparkassen ihre prognostizierten Zuteilungszeiten nicht halten können. Dann wird es für diese Kunden richtig unangenehm und teuer, weil sie die Anschlussfinanzierung bis zur tatsächlichen Bausparzuteilung doch noch bestreiten müssen. Und zwar für den vollen Kreditbetrag.

Tipp: Sie haben Zweifel, ob ein Angebot mit einem Bausparvertrag als Tilgungsersatz oder zur Absicherung für das Anschlussdarlehen das richtige für Sie ist? Sprechen Sie uns gerne an. Für 175 Euro erhalten Sie bei der FMH Finanzberatung eine Gegenüberstellung von Angeboten, die auf Ihre konkrete Situation zugeschnitten sind – unverbindlich und innerhalb von gerade einmal vier Werktagen.