Hypothekendarlehen: Darauf sollten Sie jetzt achten! Lange Zinsbindung und hohe Tilgungsraten sind Trumpf
–– Wohnraum in Deutschland wird zunehmend teurer: Nach Angaben des Instituts der Deutschen Wirtschaft zogen die Preise 2010 und 2011 deutschlandweit um bis zu 4,5 Prozent pro Jahr an; in den Metropolen stiegen sie teils um acht Prozent. Gleichzeitig sind die Hypothekenzinsen aufgrund der Euro-Krise extrem niedrig, was die eigenen vier Wände für immer mehr Menschen erschwinglich macht. Lesen Sie, auf was Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie unbedingt achten sollten!
Zinsbindung: Wer sich lange bindet, gewinnt
Geld ist billig derzeit: Hypothekendarlehen über fünf Jahre kosten laut unserem FMH-IndeX, der die Zinsen von 40 marktrelevanten Häusern abbildet, nur 2,09 Prozent; für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung fallen 2,62 Prozent an (Stand: 9. August). Das könnte manchen Immobilienkäufer dazu verleiten, eine kurze Zinsbindung zu wählen. Nichts aber dürfte in den kommenden Jahren mehr finanziellen Schaden anrichten als eine zu kurze Zinsbindung. Denn wenn die Zinsen steigen, müssen Kreditnehmer neue Darlehen zu weitaus schlechteren Konditionen abschließen. Daher sollten Sie im aktuellen Umfeld eine Zinsbindung von 15 oder, besser noch, 20 Jahren wählen. Für 15 Jahre weist der FMH-IndeX einen Wert von aktuell nur 3,09 Prozent aus; vor fünf Jahren lag er übrigens noch bei 5,3 Prozent.
Tilgungsrate: Wer mehr zahlt, ist schneller schuldenfrei
Nutzen Sie die historisch niedrigen Hypothekenzinsen, um Ihre Tilgungsrate zu erhöhen, denn so sind Sie schneller schuldenfrei. Eine jährliche Tilgungsrate von zwei Prozent sollten Sie auf jeden Fall anstreben; besser sind drei oder vier Prozent. Die Konsequenzen einer höheren Tilgung sind enorm: Wer ein Darlehen von 200.000 Euro mit einem Festzins von 3,09 Prozent und die beliebte Tilgungsrate von nur einem Prozent wählt, sitzt nach 15 Jahren auf einem Restschuld-Berg von fast 162.000 Euro. Wenn Sie jedoch eine Tilgungsrate von drei Prozent vereinbaren, haben Sie mit gut 85.000 Euro nur noch halb so viele Schulden. Allerdings sollten Sie die Tilgungshöhe nicht so hoch ansetzen, dass Ihre Lebensqualität darunter leidet. Wie sich die Höhe der Tilgungsrate auf die Restschuld auswirkt, können Sie mit unserem Hypotheken-Vergleich herausfinden.
Tilgungsanpassung: Flexibilität ist Trumpf
Viele Immobilienkäufer vereinbaren eine zu niedrige Tilgung, weil sie fürchten, dass sie sich eine höhere Tilgungsrate bei einem Jobverlust oder wegen der Ausbildung der Kinder nicht mehr leisten können. Diese Angst ist unbegründet, denn viele Banken und Vermittler bieten die Möglichkeit, die Tilgungsrate jährlich nach unten oder oben anzupassen. Dafür wird selten eine Gebühr fällig. Wenn Sie also Geld fürs Studium der Kinder benötigen, können Sie Ihre Tilgungsrate von vier auf drei oder zwei Prozent senken und sie nach fünf Jahren wieder anheben. Wichtig ist, dass Sie einen Vertrag abschließen, der Ihnen in dieser Hinsicht genug Handlungsfreiheit gewährt und das ausdrücklich zusichert.
Sondertilgung: Fünf Prozent reichen aus
Eine Prämie wegen guter Leistungen im Beruf oder der Nachlass der Erbtante – und schon landet unverhofft Geld auf dem Konto. Bei Baugeldzinsen von drei Prozent bei 15-jähriger Zinsbindung sind solche Beträge als Sondertilgung gut angelegt. Sichern Sie sich daher in Ihrem Vertrag die Option, jährlich Sondertilgungen, vielleicht sogar verteilt aufs Jahr leisten zu können, ohne dass dies mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. In aller Regel reichen Sondertilgungen in Höhe von jährlich fünf Prozent aus.
Autor: Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung