Immobilienfinanzierung und Zinssicherheit Konstantdarlehen oder Hypothek mit langer Zinsbindung?
–– Wessen Priorität bei der Immobilienfinanzierung auf Zinssicherheit liegt, kann eine Zinsbindung von 20, 30 Jahren oder gar länger vereinbaren – oder ein Konstantdarlehen bei der Bausparkasse abschließen. Die Vor- und Nachteile im Überblick.
Wer sich beim Darlehensabschluss gegen steigende Hypothekenzinsen absichern will, denkt sofort an ein Hypothekendarlehen mit langer Zinsfestschreibung. Das Prinzip ist denkbar einfach:
Der Bauherr schließt einen Vertrag ab, bei dem der Zinssatz für die gewünschte Zeit garantiert wird. Das können 20 oder 30 Jahre sein, bei Bedarf sogar noch länger. Die Tilgung kann ein Prozent betragen, oder auch so gewählt werden, dass das Darlehen am Ende der Zinsfestschreibung getilgt ist. Das Zinsrisiko am Ende der Zinsbindung ist dann entweder gleich Null oder überschaubar.
Der Nachteil: Die Zinsen für diese Darlehen fallen höher aus als die Zinsen der Hypothekendarlehen mit kurzen Laufzeiten.
Sind Konstantdarlehen eine Alternative?
Konstantdarlehen bestehen aus einem Bankvorausdarlehen und einem Bausparvertrag. Wie der Name Bankvorausdarlehen sagt, wird dieses Darlehen dem Bausparvertrag vorgeschaltet, bis der Bausparvertrag die Vertragsbedingungen erfüllt und die Hypothek (Bankvorausdarlehen) ablöst.
So können die Vorteile eines Bankdarlehens – sofortige Finanzierungsmöglichkeit – mit den Vorteilen des Bausparvertrags – günstiges Darlehen, flexible Tilgung – kombiniert werden.
Die Zinsbindung und Bausparbesparung werden so gewählt, dass in der Ansparphase und der späteren Tilgungsphase in etwa oder genau konstant hohe Raten anfallen. Für das Bankvorausdarlehen sind zunächst nur Zinsen zu bezahlen, gleichzeitig wird ein Bausparvertrag bespart. Ist der Bausparvertrag zugeteilt, wird mit dem Bausparguthaben plus Bauspardarlehen die Bankhypothek komplett abgelöst. Nun wird nur noch das Bauspardarlehen getilgt.
Was für die Konstantdarlehen spricht
Auch wenn die Bankdarlehen aktuell extrem günstig sind: Einige Konstantdarlehen sind noch günstiger als vergleichbare Hypothekendarlehen – das zeigt der Gesamteffektivzins. Weiterer Vorteil: Die flexible Tilgungsmöglichkeit. Zwar ist die Tilgungsrate nach unten hin fix, die vereinbarte Mindestrate muss also jeden Monat gezahlt werden, doch nach oben hin ist alles offen: Ob höhere Tilgungsrate oder Sonderzahlung, wer es sich leisten kann, kann das Bauspardarlehen schneller als vereinbart abbezahlen.
Konstantdarlehen – auch die Nachteile sollten Sie kennen
Der klare Vorteil des Konstantdarlehens liegt im günstigen Darlehenszins des Bausparvertrags. Wird der Vertrag aber noch vor dem Ende des Bankvorausdarlehens gekündigt, ist die Gesamtbilanz negativ – denn auch die hohe Abschlussgebühr hat sich jetzt noch nicht amortisiert.
Ein weiterer Nachteil: Sehr viele Bausparkassen vergeben die Konstantdarlehen nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Das ist für viele Bauherren aktuell nicht ausreichend.
Hinzu kommt: Zwar ist die Flexibilität in der Tilgungsphase nach oben enorm, nach unten jedoch nicht. Dahingegen lässt sich bei Hypothekendarlehen auch bei Vertragsabschluss vereinbaren, dass die Tilgungsrate mal niedriger ausfallen darf.
Fazit: Konstantdarlehen können eine Alternative sein – Gesamteffektivzins ist entscheidend
Wer in Sachen Zinsen auf Nummer Sicher gehen will, für den sind Konstantdarlehen eine Alternative zur klassischen Hypothek mit langer Zinsbindung. Ob das Bauspardarlehen günstiger ist als das Bankangebot, sehen Sie, wenn Sie Gesamteffektivzins, Gesamtkosten und die monatliche Ratenhöhe beider Varianten gegenüberstellen.
Die meisten Bausparkassen nennen den Gesamteffektivzins auf Kundenwunsch gern, damit das Angebot mit einem Bankdarlehen zu vergleichen. Alternativ finden Sie den Gesamteffektivzins mit unserem Rechner ganz leicht selbst heraus.