Immobilienpreise und Bauzinsen Gleicht billiges Baugeld die steigenden Immobilienpreise aus?

Baufinanzierungen sind aktuell zu unvorstellbar günstigen Konditionen möglich. Ein Paradies für alle Immobilienkäufer. Könnte man meinen. Doch ganz so einfach ist es nicht. Denn auch Bauträger und Hausverkäufer machen aktuell das Geschäft ihres Lebens.

Eine aktuelle Erhebung des unabhängigen Forschungs- und Beratungsinstitut empirica belegt: In den vergangenen fünf Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser im bundesweiten Durchschnitt um 43 Prozent gestiegen. Das ist eine Steigerung von satten acht Prozent per anno. In den Ballungsgebieten verzeichneten die Experten sogar Zuwächse von bis zu 15 Prozent pro Jahr.

Was bedeutet das für die Käufer? Die FMH-Finanzberatung wollte es genau wissen und hat nachgerechnet, wer wirklich von den niedrigen Zinsen profitiert.

Die Immobilienpreis- und Zinsentwicklung seit 2014: Ist es heute teurer, ein Haus zu kaufen?

Unseren Berechnungen haben wir einen Musterkunden zugrunde gelegt, der von 2014 bis 2019 einmal pro Jahr eine Immobilie zum jeweils durchschnittlichen Marktpreis kauft und jeweils nur 75% des Kaufpreises finanzieren müsste. Dieser Musterkunde hat sich jeweils für eine zwanzigjährige Zinsbindung mit drei Prozent Tilgung per anno entschieden.

Im Jahr 2014 hätte diese Person für ein Einfamilienhaus ein Darlehen über 225.000 Euro aufnehmen und eine monatliche Rate von 1.114 Euro bestreiten müssen. Im Folgejahr stellt sich das Bild schon anders dar: 2015 sind die Bauzinsen stärker gefallen als die Objektpreise stiegen. Damit wäre die monatliche Rate auf 979 Euro gesunken, obwohl sich der Kaufpreis auf 315.000 Euro und das Darlehen auf 236.000 Euro erhöht hätte.

2016 erlebte der Markt das erste absolute Zinstief. Weil aber die Immobilienpreise um acht Prozent gegenüber dem Vorjahr anstiegen, hätte unser Musterkunde für sein Haus eine Rate von 1.003 Euro pro Monat zahlen müssen – bei einem Hauspreis von 339 000 Euro.
In 2017 und 2018 blieben die Zinsen relativ stabil, der Höhenflug der Preise ging aber weiter: Gut für Verkäufer, weniger erfreulich für Erwerber: Unser Kunde hätte für sein Haus nun einen Kredit von 272 000 bzw. 296 000 Euro aufnehmen müssen und pro Monat eine Rate von 1.122 bzw. 1.189 Euro gezahlt.

Im Jahr 2019 stiegen die Objektpreise um weitere 11 Prozent. Unser Musterkunde musste nun für den neuen Objektpreis von 429.000 Euro satte 322.000 Euro Schulden machen. In seiner Monatsrate würde sich der höhere Kaufpreis dank des kräftigen Zinsrückgangs aber kaum widerspiegeln: Sie läge momentan bei 1181 Euro.

Kunden, die eine Eigentumswohnung kauften, erlebten eine ähnliche Entwicklung.

Blick in die Glaskugel

Wie lange die Kombination steigenden Preise und sinkenden Zinsen noch anhält, lässt sich nicht mit Gewissheit sagen. Kurzfristig ist es durchaus denkbar, dass die derzeitigen Niedrigzinsen die Nachfrage und damit die Preise für Häuser und Wohnungen weiter befeuern. Irgendwann aber werden die Zinsen auch wieder anziehen. Dann werden deutlich weniger Kunden bereit sein, die aktuellen Mondpreise zu zahlen – und der Markt könnte sich normalisieren.

Vor diesem Zinswandel und ihren Folgen warnen einige Volkswirte. Das ist nachvollziehbar und richtig –die mitunter skizzierten Horrorszenarien, wonach eine neue Blase droht und mit ihr eine neue Wirtschaftskrise wie im Jahr 2008, hält FMH Finanzberatung jedoch für übertrieben – zumindest in Deutschland.

Immerhin verlangen die meisten Banken inzwischen eine Mindesttilgung von zwei Prozent pro Jahr, bei wenig Eigenkapital setzen sie sogar drei Prozent als Minimum an. Sollte der Zinswandel Ende des kommenden Jahres einsetzen, wird damit zudem nicht direkt ein dramatischer Preissturz einhergehen. Bis sich die Immobilien wirklich verbilligen, kann es ohne weiteres drei bis vier Jahre und länger dauern. Käufer hätten dann bei einer dreiprozentigen Tilgung schon zehn Prozent und mehr ihrer Schulden abgebaut. Und für den Eigennutzer einer Immobilie sind sinkenden Immobilienpreise ohnehin nur bei einem Verkauf ärgerlich.

Fazit: Die derzeit niedrigen Zinsen sind ideal für eine langfristige Finanzierung. Da die Preise weiter steigen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Entscheidung zu treffen.