KfW-Darlehen: Zinsanstieg einkalkulieren! Kredite der KfW überzeugen oft, aber nicht immer
–– Wer baut oder modernisiert, sollte ein Auge auf die KFW-Darlehen haben, denn deren Konditionen sind oft besser als bei Bankkrediten. Ihre Zinsbindung ist aber auf zehn Jahre begrenzt. Kluge Kreditnehmer wappnen sich gegen einen Zinsanstieg.
Die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gelten vielen Bauherren und Modernisierern als unverzichtbar. Schließlich weisen sie oft deutlich bessere Konditionen auf als Bankdarlehen – das kann die Zinshöhe betreffen, die Zahl der tilgungsfreien Jahre, attraktive Sondertilgungsoptionen oder gar einen Tilgungszuschuss.
KfW-Vergütung oft höher als die übliche Bankenmarge
Die KfW hat vor Jahren die Vergütung, die die Banken für die Abwicklung der Darlehen und die Haftungsübernahme erhalten, erhöht, sodass diese nicht selten die Marge der Kreditinstitute übersteigt. Das führte dazu, dass die Banken verstärkt KfW-Darlehen in ihre Angebote eingearbeitet haben. Hinzu kommt, dass auch Versicherer seit Mitte 2012 KfW-Darlehen vergeben dürfen – das erhöht die Konkurrenz.
Nicht jedes KfW-Darlehen ist erste Wahl
Gleichwohl ist nicht jedes KfW-Darlehen erste Wahl. So kann das KfW-Wohneigentumsprogramm (Kredit 124), das für den Bau selbst genutzter Eigenheime oder Eigentumswohnungen bis zu 50.000 Euro pro Vorhaben bereitstellt, nicht immer mit aktuellen Bankdarlehen mithalten. Ein solches Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und Rückzahlung innerhalb von 20 Jahren kostet 2,68 Prozent bzw. 2,78 Prozent bei 35 Jahren Kreditlaufzeit. Ein günstiges Bankdarlehen mit gleich langer Zinsbindung und jährlicher Tilgung kommt auf etwa 2,8 Prozent, jedoch haben Kreditnehmer dabei die Möglichkeit zur Sondertilgung. Grund für die Durchschnittlichkeit: Die Förderbank erhält für Programm 124 keine Subventionen.
KfW-Reihe 150 ist unschlagbar günstig
Ganz anders sieht es mit dem Kredit für die energieeffiziente Sanierung (151/152) aus. Der effektive Jahreszins von nur einem Prozent ist dank der Subventionierung unschlagbar günstig und kann bei Einzelmaßnahmen für 50.000 Euro bzw. beim KfW-Effizienzhaus für jede Wohneinheit für bis zu 75.000 Euro in Anspruch genommen werden. Wer seine Immobilie auf den Standard eines KfW-Energieeffizienzhauses bringt, kann zudem einen Tilgungszuschuss von bis zu 13.125 Euro einstreichen. Attraktiv sind auch die Konditionen für alle, die ein KfW-Energieeffizienzhaus kaufen oder bauen. Sie zahlen über das Programm 153 bei einer Laufzeit von 20 Jahren einen Effektivzins von nur 2,12 Prozent. Der mögliche Kredit pro Wohneinheit beträgt 50.000 Euro. Je nach Energieeffizienz können Bauherren zudem einen Tilgungszuschuss von bis zu 5.000 Euro pro Wohnung in Anspruch nehmen.
An die Zeit nach der Zinsbindung denken!
Was nur wenige wissen: Die Zinsbindung der KfW-Darlehen endet auch bei längeren Kreditlaufzeiten nach maximal zehn Jahren. Das birgt das Risiko einer erheblichen Zinsänderung, wenn ein Jahrzehnt vergangen ist. Steigt der Zins bis dahin auf sechs Prozent, so werden für die Restschuld aus einem 50.000-Euro-Darlehen des Programms 152 später monatlich 305 statt 240 Euro fällig. Das ist nicht zwangsläufig ein Drama; man sollte es aber auf der Rechnung haben und vorsorgen – etwa durch einen Bausparvertrag, mit dem man sich die derzeit niedrigen Zinsen auch in zehn Jahren sichert. Damit lässt sich dann die Restschuld des KfW-Darlehens in Höhe von knapp 27.500 Euro ablösen.
Manche Banken sind sehr kundenfreundlich
Besonders kundenfreundlich bei den KfW-Darlehen zeigen sich MünchenerHyp, DSL Bank, Gladbacher Bank und PSD Bank Rhein-Ruhr: Die Bayern verbilligen generell um 0,3 Prozentpunkte, die Gladbacher Bank um 0,25 Prozentpunkte für Programm 124, bei der DSL Bank sind es immerhin 0,15 Prozentpunkte für alle KfW-Darlehen. Manche Häuser, etwa HypoVereinsbank, Gladbacher Bank sowie Sparda-Bank, werten das KfW-Darlehen als Eigenkapital – dadurch reduziert sich der Beleihungsauslauf für die bankeigenen Hypothekenzinsen.