Baufinanzierung mit Bausparen Lohnt sich die Darlehenstilgung mit Bausparvertrag?

Mit dem neuen Vergleichsrechner der FMH-Finanzberatung lassen sich erstmals beide Modelle – also reines Hypothekendarlehen und Hypothekendarlehen mit Tilgung durch einen Bausparvertrag – sauber gegenüber stellen.

Das Ergebnis:

Ob sich eine Tilgung mit Bausparvertrag lohnt, lässt sich pauschal überhaupt nicht sagen, es kommt auf die individuelle Finanzierungssituation an. Als Fazit vieler Berechnungen mit dem Annuitäten-Bauspar-Vergleich lassen sich jedoch die folgenden Punkte zusammenfassen.

Lange Zinsbindung und hohe Tilgung – hier ist kein Bausparvertrag empfehlenswert

Wenn die Zinsbindung sehr lang ist und die Tilgung sehr hoch, kann der Bausparvertrag trotz niedriger Darlehenszinsen den Tilgungsvorteil des Annuitätendarlehens in den ersten Finanzierungsjahren nicht aufholen:

Wenn wir von drei Prozent Zinsen und vier Prozent Tilgung ausgehen, bedeutet das, der Tilgungsanteil wächst ständig, weil auch die ersparten Zinsen durch die erfolgte Tilgung Monat für Monat die Tilgungsgeschwindigkeit erhöhen.

Im Falle des Bausparmodells fließen zwar auch hohe Beträge in den Bausparvertrag, der startet aber erst einmal im Minus, da die Abschlussgebühr bezahlt werden muss und die Guthaben bei den neuen Tarifen häufig nur mit 0,25 bis ein Prozent verzinst werden.

Diesen Nachteil machen die günstigen Bauspardarlehenszinsen bei langen Zinsbindungen nicht mehr wett, bis der Bausparvertrag das Hypothekendarlehen ablösen soll.

Kurze Zinsbindung, niedrige Tilgung: Hier punktet der Bausparvertrag

Anders sieht es bei Zinsbindungen von 10 Jahren mit Tilgungssätzen von maximal vier Prozent aus: Hier greift der Tilgungsvorteil des Hypothekendarlehens noch nicht so stark, der Bausparvertrag kann durch niedrige Zinsen in der Tilgungsphase punkten. Auch eine Zinsbindung von 15 Jahre fest bei einer Tilgung von maximal drei Prozent spricht noch für das Bausparmodell.

Wenn sich das Bausparmodell lohnen soll, auf die richtigen Tarife achten

Wenn sich herausstellt, dass sich das Hypothekendarlehen mit Tilgung durch einen Bausparvertrag lohnen würde, dann allerdings mit einer großen Einschränkung: Es muss der optimale Bauspartarif passend zum Hypothekendarlehen ausgewählt werden, sonst lohnt sich das Modell wieder nicht.

So werden vom völlig objektiv gestalteten FMH-Vergleichsrechner beispielsweise fast immer die Bausparverträge als am besten errechnet, die einen Darlehenszins von drei bis vier Prozent verlangen. Dabei ist doch der aktuelle Kundenliebling unter den Bausparverträgen der Niedrigzinsvertrag mit attraktiven Darlehenszinsen von ein bis zwei Prozent!

Doch der punktet im Vergleich nicht – schließlich muss die Tilgung entsprechend schnell, sprich mit hohen Raten, erfolgen – für viele Bauherren keine Option. Die meisten Baufinanzierer wollen nämlich eine Zinsbindung von 10 Jahren fest und eine Tilgung um die drei Prozent.

Hier ist das Bausparmodell für viele Bauherrn eine tolle Alternative, aber nur, wenn der richtige Bauspartarif ausgewählt wird. Leider ist das oft nicht der Fall. Viele Kunden unterschreiben die falschen Tarife, weil die Banken fast immer nur eine Bausparkasse mit einem Tarif im Angebot haben. Das muss allerdings nicht immer der beste Tarif für das gewählte Hypothekendarlehen sein.

Die meisten Finanzierungsvorhaben sind für das Bausparmodell geeignet

Laut Europace EPX Immobilienfinanzierung, eine übersichtliche und aussagekräftige Zusammenfassung vorgenommener Finanzierungszusagen, wurden etwa 75 Prozent der Baufinanzierungen im dritten Quartal 2013 mit einer Zinsbindung von 10 und 15 Jahre fest abgeschlossen. Nur noch 34,3 Prozent der Baufinanzierungen mit einprozentiger Tilgung, und nur 10 Prozent mit einer Tilgung von vier Prozent und mehr.

Das bedeutet: Bei den meisten Finanzierungsvorhaben lohnt es sich durchzurechnen, ob eine Tilgung durch einen Bausparvertrag Vorteile bringt. Das Ergebnis ist allerdings trotzdem offen und hängt von den individuellen Vorgaben und künftigen Zinseinschätzungen der Baufinanzierer ab.