Mathematik in der Baufinanzierung: Kurze oder lange Zinsbindung – eine Frage der Persönlichkeit
–– Dass die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren steigen werden – darin sind sich die Experten einig. Die logische Schlussfolgerung: Wer jetzt eine Baufinanzierung abschließt, sollte eine möglichst lange Zinsbindung wählen. Doch stimmt das so? Nicht unbedingt, wie die Zinsentwicklung der letzten Jahre und ein mathematisches Gedankenspiel zeigen.
Die Hypothekenzinsen steigen, so viel ist klar. Nicht klar ist allerdings, ab wann. Und auch nicht, wie genau. Denn Zinsen entwickeln sich nicht linear. Ein Blick auf die Marktentwicklung seit 1988 zeigt: Auch wenn es auf den ersten Blick so scheint, als ob die Hypothekenzinsen einem konsequenten Abwärtstrend gefolgt wären, sind sie bei genauerer Betrachtung beinahe wellenartigen Zyklen mit Schwankungen um satte 1 bis 2 Prozent unterworfen.
Die Zinsen werden steigen – exorbitante Höhen sind allerdings unwahrscheinlich
Für die Hypothekenzinsen der nächsten Monate und Jahre bedeutet das: Klar ist, dass die Baugeldzinsen steigen werden, die Frage ist nur, in welchen Wellenbewegungen die Anpassungen stattfinden werden. Deutlich günstiger als heute dürfte es nicht werden – oder anders: Es ist höchst unwahrscheinlich, dass Kreditnehmer bei langfristigen Hypothekenzinsen weniger zurückzahlen, als sie bekommen haben.
Ebenfalls unwahrscheinlich ist, dass die Zinsen in den nächsten Jahren in exorbitante Höhen schießen. Allein schon die extrem hohe Verschuldung der gesamten Welt widerspricht einer kräftigen Zinssteigerung. Denn die Staaten werden versuchen, massiv auf die Zentralbanken einzuwirken, um das Zinsniveau niedrig zu halten.
Zinsbindung 10, 15 oder 20 Jahre – welche Faktoren die Entscheidung beeinflussen
Wer aktuell eine Baufinanzierung plant, fragt sich selbstverständlich: Welche Zinsbindung soll ich denn nun wählen? Soll man 10 Jahre fest abschließen und hoffen, dass die Hypothekenzinsen in 10 Jahren dank Wellenbewegungen wieder auf einem vergleichbaren Niveau sein werden? Oder sollte man davon ausgehen, dass die Zinsen konsequent steigen und eine lange Zinsbindung wählen, falls die Zinsen wesentlich höher sein werden als heute?
Bei dieser Überlegung hilft im konkreten Einzelfall unser Zinsbindungsrechner, als erste Basis aber auch das folgende mathematische Gedankenspiel:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Kredit: 350.000 Euro
Durchschnittlicher Effektivzins aktuell: 10 Jahre fest: 1,69%; 15 Jahre fest: 2,11%; 20 Jahre fest: 2,35%
Wir unterstellen eine gleichbleibend hohe Rate, das Angebot 20 Jahre fest wird mit 2,5% getilgt und die Zinsersparnis der kürzeren Laufzeiten fließen in eine erhöhte Tilgung.
1. Überlegung: 10 Jahre fest oder 15 Jahre fest
Der Sollzins dürfte von 1,66% auf 3,38% für die restlichen 5 Jahre ansteigen, um bei gleicher Rate die gleiche Restschuld in 15 Jahren zu haben.
2. Überlegung: 10 Jahre fest oder 20 Jahre fest
Der Sollzins dürfte von 1,66% auf 3,51% für die anschließenden 10 Jahre ansteigen, um mit dem Angebot für 20 Jahre fest identisch zu sein.
3. Überlegung: 15 Jahre fest oder 20 Jahre fest
Der Sollzins dürfte von 2,07% auf 3,83% für die anschließenden 5 Jahre fest ansteigenden, damit beide Angebote vergleichbare Ergebnisse hätten.
Mathematik oder Bauchgefühl: Die Entscheidung ist eine Frage der Persönlichkeit
Wird der Zinssatz am Ende der kürzeren Zinsbindungszeit soweit ansteigen, dass die längere und teurere Zinsentscheidung sich gelohnt hat? Dies ist die mathematische Entscheidung. Die emotionale Entscheidung könnte so aussehen, dass man sich doch für die längere Zinsbindung entscheidet, weil man längere Zeit eine Planungssicherheit hat und man als Kreditnehmer immer noch ab dem 11. Jahr kostenfrei seinen Vertrag vorzeitig kündigen kann und von den eventuellen niedrigeren Zinsen dann immer noch profitieren kann. Wohlwissend, dass man dann vielleicht 10 Jahre lang einen zu hohen Zins bezahlt hat.