Mieten oder kaufen? Hauskauf: Für Eigennutzer sind 30 Jahreskaltmieten die Grenze

Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen 12 Monaten bundesweit um 7,1 % verteuert, über fünf Jahre stiegen die Preise um über 31 % – das schreckt inzwischen manchen Interessenten von einem Kauf ab, zumal in bestimmten Regionen die Preise noch stärker gestiegen sind. Zum einen konkurrieren immer mehr Familien um die begehrten eigenen vier Wände. Zum anderen sind Kapitalanleger, die kaum Zinsen für sichere Anlagen bekommen und Aktien für zu risikoreich halten, scharf auf Betongold – vor allem in den Metropolen.

Mieten oder kaufen? Viele Vergleiche hinken

Doch heißt all das, dass man sich trotz der Niedrigzinsen vom Kauf einer selbstgenutzten Immobilie verabschieden muss? Wohl kaum! Denn wohnen müssen wir alle – und da gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder tun wir das in den eigenen vier Wänden oder zur Miete. Wer die Frage „Mieten oder kaufen?“ finanziell sauber durchdenken will, muss daher die Kosten für beide Vorhaben im Lauf der nächsten Jahrzehnte ordentlich kalkulieren. Anders formuliert: Eine sinnvolle Vergleichsrechnung zwischen Mieten und Kaufen ist nur möglich, wenn der Mieter insgesamt das an Miete zahlt und an Rücklagen bildet, was der Eigentümer an Zins und Tilgung an die Bank überweist. Alle Methoden, die das nicht berücksichtigen, aber gern für oder gegen den Immobilienkauf argumentieren, sind ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen.

20 Jahre fest und 3 % Tilgung sind sinnvoll

Wir gehen für unsere Musterrechnung davon aus, dass in der aktuellen Phase eine Zinsbindung über (mindestens) 20 Jahre fest das sinnvollste Vorgehen ist. Bei einem Eigenkapitaleinsatz in Höhe von nur 5 % zuzüglich Kaufnebenkosten liegt der Zinssatz für diese Zeitdauer bei 2,50 %. Zudem nehmen wir bei der Kalkulation mit unserem „Mieten oder Kaufen“-Rechner an, dass die jährliche Tilgung des Darlehens 3 % beträgt. Bei dieser Kombination werden nach 20 Jahren mindestens 60 % des Darlehens getilgt sein, sodass die Folgen höherer Zinsen im Jahr 2037 gering bleiben dürften. Ferner soll der Wert der Immobilie um jährlich 1 % steigen; für Reparaturen wird 1 % des erhöhten Objektwerts zurückgelegt. Bei der Miete rechnen wir mit einer durchschnittlichen Steigerung von 1,5 % im Jahr.

Inflation kann Käufer kalt lassen

Unter diesen Vorgaben liegt die Schallmauer zwischen Mieten und Kaufen bei 29 bis 30 Jahreskaltmieten. Das heißt, bezogen auf ein konkretes Beispiel: Wer derzeit eine monatliche Kaltmiete von 1.000 Euro zahlt, kann ein Objekt (inklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von etwa 408.500 Euro erwerben, ohne dass er in Zukunft schlechter fahren würde als mit der Miete. Im Gegenteil: Sollte die Inflation und/oder die Zinsen anziehen, müssen Mieter damit rechnen, dass ihre Vermieter sie für die höheren Kosten verstärkt zur Kasse bitten – zumal in Ballungsräumen Wohnungen auch in Zukunft knapp sein werden. Der Eigentümer indes kann darauf vertrauen, dass Gehaltssteigerungen großteils ihm zugute kommen, da er die Zinsen auf lange Zeit festgeschrieben hat.

Fazit: Wer sich für eine selbstgenutzte Immobilie interessiert, sollte in aller Ruhe nach einem passenden und wirtschaftlich sinnvollen Objekt suchen bzw. versuchen, den Preis herunterzuhandeln. Schließlich liegt der Gewinn im günstigen Einkauf. Kostet das Objekt bei diesen Vorgaben (spürbar) weniger als 30 Jahreskaltmieten, bietet der Kauf gegenüber der Miete in jedem Fall finanzielle Vorteile. Kostet das Objekt jedoch mehr, sprechen höchstens ideelle, aber keine wirtschaftlichen Gründe für den Kauf.