Neue Zinstiefs Mit Forward-Darlehen günstig auf der sicheren Seite
–– Die Hypothekenzinsen sind so niedrig wie noch nie. Wer bald eine Anschlussfinanzierung braucht, kann sich die superniedrigen Konditionen mit einem Forward-Darlehen sichern. Selbst wenn die Bauzinsen noch sinken, ist das eine gute Wahl.
2,89 Prozent – so geringe Effektivzinsen zahlen derzeit Kreditnehmer, die ein Baudarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung abschließen, nach unserem repräsentativen FMH-IndeX. Bei zehnjähriger Laufzeit sind es 2,33 Prozent und bei fünf Jahren lediglich 1,77 Prozent. Damit haben die Hypothekenzinsen für längere Laufzeiten ihren Tiefpunkt vom Mai 2013 leicht unterschritten. Nicht zu vergessen ist, dass einzelne Angebote einzelner Banken, Versicherungen und Baugeldvermittler deutlich unter diesen Marken liegen.
Anschlussfinanzierer profitieren von neuen Zinstiefs
Das sind hervorragende Nachrichten für Bauherren in spe, aber auch für alle Anschlussfinanzierer. Denn Immobilieneigentümer, deren Hypothekendarlehen in bis zu fünf Jahren ausläuft, können sich diese Konditionen zu einem geringen Aufschlag sichern: So wird für ein Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlaufzeit nach unseren Auswertungen ein durchschnittlicher Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten fällig. Selbst für 36 Monate Vorlauf sind es erträgliche 0,73 Prozent.
Forward-Darlehen über zehn Jahre unter drei Prozent
Wer heute sicher sein will, dass er in zwei Jahren ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung für rund 2,9 Prozent bekommt, muss sich für ein Forward-Darlehen entscheiden. Kreditnehmer, die das tun, zahlen also inklusive der Versicherungsprämie, als die der Forward-Aufschlag gesehen werden kann, nicht einmal drei Prozent an jährlichen Zinsen. Noch im Frühjahr 2011 wurden für solche Laufzeiten im Schnitt vier Prozent fällig – und das ohne Forward-Aufschlag!
Wie kommt der Aufschlag für die Vorlaufzeit zustande?
Nur den wenigsten ist klar, wie der Forward-Aufschlag zustandekommt. Hier eine beispielhafte Darstellung: Das Geldinstitut leiht sich das Geld für zehn Jahre plus zwei Jahre Vorlaufzeit bei Investoren auf dem Kapitalmarkt, die ihr Geld für insgesamt zwölf Jahre anlegen wollen. Dafür zahlt die Bank dem Anleger ab dem ersten Tag Zinsen. Vom Darlehensnehmer indes bekommt sie die Zinsen für das Darlehen erst ab dem dritten Jahr. Freilich kann sie das Geld bis zum Abruf durch den Kreditnehmer anlegen und dafür selbst Zinsen kassieren, auch wenn diese wegen der kürzeren Dauer niedriger ausfallen als jene, die sie dem Kapitalanleger überweist. Diese Differenz zwischen den lang- und kurzfristigen Zinssätzen nebst den bankintern anfallenden Kosten zahlt der Kreditnehmer in Form des Forward-Aufschlags.
Kapitalanleger glauben nicht an verschärften Zinsanstieg
Zu bedenken ist, dass der Forward-Aufschlag umso höher ausfällt, je eher die langfristig orientierten Kapitalanleger in den kommenden Jahren einen Zinsanstieg erwarten – schließlich wollen sie für längere Anlagezeiten dann höhere Anlagezinsen. Nach unseren Erhebungen liegt der Aufschlag für eine Vorlaufzeit von zwei Jahren seit 2010 relativ konstant bei 0,5 Prozentpunkten. Dies besagt nichts anderes, als dass sich die Erwartungen der Kapitalanleger zur Zinsentwicklung seither kaum geändert haben.
Erwartungen der Anleger können sich extrem schnell ändern
Nun ist die Frage berechtigt, warum man ein Forward-Darlehen abschließen sollte, wenn die Zinsen voraussichtlich nicht steigen? Mehrere Gründe sprechen dafür. Zum einen können sich die Zinserwartungen sehr schnell ändern, wie die Entwicklung in den USA im Mai 2013 zeigte, als die US-Notenbank die Drosselung ihrer Anleihekäufe ankündigte – damals schossen die Renditen für US-Staatsanleihen deutlich nach oben. Zum anderen sind die Hypothekenzinsen aktuell so niedrig, dass die Belastung inklusive des Forward-Aufschlags in absoluter Hinsicht wie auch im Vergleich zu früheren Zinsniveaus sehr erträglich ist.
Langjährige Planungssicherheit kostet jetzt wenig Geld
Fazit: Immobilienbesitzer, die das Thema Anschlussfinanzierung vom Tisch haben wollen, können dies derzeit sehr günstig erledigen. Die Versicherungsprämie (Forward-Aufschlag) von einem halben Prozentpunkt bei zwei Jahren Vorlauf ist nicht zu viel, wenn man auf diese Weise schon heute weiß, wie hoch die monatliche Belastung ab dem Jahr 2016 sein wird. Dies gilt insbesondere, wenn man einen der günstigen Anbieter wählt.