Neues Zinstief bei der Baufinanzierung Auf Nullzins für Baugeld setzen – oder jetzt abschließen?

Der Abwärtstrend bei den Zinsen hat die Experten weichgekocht: Kaum einer traut sich noch zu prognostizieren, wann die Hypothekenzinsen wieder nach oben drehen. Beim günstigsten Kreditinstitut in der Datenbank der FMH-Finanzberatung kostet ein Darlehen über fünf Jahre fest im Jahr derzeit nur 0,55 Prozent an Zinsen – das ist in den 30 Jahren, seitdem wir am Markt sind, der tiefste gemessene Stand. Sicherlich gibt es auch weitere regionale Banken, die ihre mit null Prozent verzinsten Kundengelder lieber mit kleiner Rendite verleihen statt einen Strafzins von 0,4 Prozent p.a. an die EZB zu zahlen. Zumal es sich beim Baugeld um ein sicheres Geschäft handelt: Sobald bei höheren Beleihungen und ungünstigen Konstellationen wie hohem Alter der Kunden oder geringer Tilgung das Risiko für die Bank wächst, steigt auch der Zinsaufschlag.

Ob kurz oder lang – die Zinsen sind auf Talfahrt

In den vergangenen zwölf Monaten sind die Zinsen für kurz- und langfristige Baudarlehen auf breiter Front gesunken. Darlehen über fünf Jahre fest sind laut unserem FMH-IndeX um 0,35 Prozentpunkte abgebröckelt, zehnjährige Kredite um 0,6 Prozent. Die Zinsen für Darlehen über 15 Jahre fest sanken um 0,65 Prozent, bei 20 Jahren waren es fast 0,75 Prozent. Am 1. September 2016 lag der FMH-IndeX für fünf Jahre fest bei 0,91 Prozent, der für zehn Jahre bei 1,07 Prozent – während für 15 Jahre fest 1,50 Prozent und für 20 Jahre 1,76 Prozent zu zahlen sind. Bauherren, die darauf setzen, dass es weiter abwärts bis zur Nulllinie gehen wird, mögen vielleicht Glück haben. Wahrscheinlich ist das aber nicht – und zwar aus mehreren Gründen.

Banken verdienen kaum noch was

Erstens müssen die Banken ihre Zinsangebote wirtschaftlich kalkulieren. Das ist unterhalb eines Zinsniveaus von 0,4 Prozent kaum möglich, denn die Bank hat nicht nur eine Risikovorsorge zu treffen, sondern auch Verwaltungskosten zu decken. Außerdem muss unter dem Strich etwas übrig bleiben, denn ohne Marge könnten sich die Institute die Anstrengung gleich sparen. Kein Wunder daher, dass die Banken zum Baudarlehen gerne noch einen (möglichst hohen) Bausparvertrag als Absicherung vor steigenden Zinsen verkaufen, um so Provisionen zu verdienen – aber auch das funktioniert nur einmalig. Wer von einem Zins fürs Baugeld von null Prozent träumt, sollte also wissen: In diesem Fall müsste die große Masse der Sparer Minuszinsen akzeptieren, da die Banken nur so rentabel Kredite vergeben könnten. Zweitens redet die US-Notenbank davon, nach der Präsidentschaftswahl im Dezember die Zinsen nochmals leicht anzuheben. Und in der Europäischen Union ziehen Wirtschaft und Inflationsrate wenigstens ein klein wenig an – auch das spricht nicht unbedingt für einen weiteren Zinsverfall!

Oft kommt es anders, als man denkt

Das Warten auf immer niedrigere Zinsen könnte für Häuslebauer schnell eine teure Angelegenheit werden, denn so gut wie immer, wenn die übergroße Mehrheit von etwas überzeugt ist, kommt es an den Finanzmärkten anders. Denken wir zurück an die Euro-Krise im Jahr 2012. Damals stimmten viele selbsternannte Experten einen Abgesang auf den Euro, auf die EU und den politischen Zusammenhalt überhaupt an. Vier Jahre später redet niemand über das Ende des Euros; in Gegenteil: Trotz massiver Anleihekäufe durch die EZB hat er sich im Vergleich zum Dollar gut gehalten – und sein Bestand steht nicht mehr in Frage. Die Euro-Kassandras sind abgetaucht.

35.200 Euro Unterschied bei Darlehen über 20 Jahre fest

Eine ähnliche Ernüchterung könnten nun all jene erleben, die in Sachen Zinssenkung auf das letzte Prozentpünktchen warten, bevor sie einen Hypothekenkredit oder ein Forward-Darlehen abschließen. Gerade bei Baudarlehen mit langen Laufzeiten, die derzeit wirklich sinnvoll sind, zeigt sich: Es ist viel lohnender, nach den günstigsten Angeboten Ausschau zu halten statt auf weiteren Abwärtsdruck bei den Zinsen zu setzen. Konkret: Die Zinsen bei 20 Jahren fest betragen bei gleichen Vorgaben im besten Fall 1,52 Prozent, im schlechtesten jedoch 2,49 Prozent, wie unsere Zinsübersicht zeigt. Bei 200.000 Euro Darlehen liegt die Kluft (Stand 08.09.2016) zwischen dem besten und dem teuersten Angebot bei gleicher Rate (784,33 Euro) bei 35.200 Euro. Also: Wer unseren Zinsvergleich nutzt, kann richtig Geld sparen.

Forward-Darlehen nicht auf die lange Bank schieben!

Auch den Abschluss eines Forward-Darlehens sollte man nicht auf die lange Bank schieben, denn eine Bankzusage dauert oft zwei Wochen und länger – und in dieser Zeit kann viel passieren. So stieg der Zinssatz im Mai 2015 innerhalb von zwei Wochen um 0,6 Prozentpunkte. Bei 200.000 Euro Darlehen und einer Zinsbindung von 15 Jahren ergab sich dadurch bei gleicher monatlicher Rate von 700 Euro ein Unterschied bei der Restschuld von 17.000 Euro. Dieser Zinsanstieg war damals ein regelrechter Schock. Wer bei den erhöhten Zinsen aus Angst vor einem weiterem Anstieg unterschrieb, ist heute vermutlich enttäuscht, weil er das Darlehen einige Monate später zu noch geringeren Zinsen hätte bekommen können als vor dem Zinsanstieg. Zurzeit sind die aktuellen Zinsen extrem günstig und die Aussichten auf fortwährend niedrige Zinsen eher gering, so dass sich ein gut geplanter Forward-Abschluss in den nächsten Monaten empfiehlt.