Tilgungsveränderung ist sinnvoll Die wirklich wichtigen Kriterien der Baufinanzierung

Wer eine Baufinanzierung braucht, kann inzwischen relativ problemlos Zinsen und Gesamtkosten vergleichen. Jedes Angebot muss die tatsächlichen und möglichen Kosten nach Ende der Zinsbindung genau benennen – so will es der Gesetzgeber.

Doch auch wenn Tilgungsplan und Kosten auf den ersten Blick machbar aussehen, sollten Kunden bedenken: Eine Baufinanzierung läuft oft über Jahrzehnte. In dieser Zeit kann sich viel ändern. Sowohl in der Finanzwirtschaft, als auch im privaten Umfeld des Kunden. Prognosen der Wirtschaftsweisen gibt es für derartig lange Zeiträume ebenso wenig, wie die Gewissheit, dass der eigene Lebensentwurf von Dauer ist: Singles können heiraten und eine Familie gründen, Verheiratete sich scheiden lassen. Beides stellt die private Finanzlage oft auf den Kopf. Auch berufliche Veränderungen oder gesundheitliche Probleme bewirken vielfach, dass die ursprünglichen Tilgungsvorgaben nicht mehr passen.

Umso wichtiger ist es, dass sich das Darlehen im Ernstfall an – positive und negative – Veränderungen im Leben anpassen lässt.

Die richtigen Prioritäten setzen

Die meisten Anbieter erlauben inzwischen großzügige Sondertilgungen, ohne dass sich der Kredit dadurch verteuert. Nur 15 von 70 Instituten in der FMH-Datenbank verlangen bei fünf Prozent Sondertilgung einen Aufschlag. In den ersten zehn Jahren nach Vertragsschluss sind größere Sondertilgungen aber oft nur schwer zu bewerkstelligen. Meist haben andere Großprojekte Vorrang: Außenanlagen müssen fertiggestellt, Kinderzimmer eingerichtet oder das Cabrio gegen eine Familienkutsche ausgetauscht werden.

Im Klartext bedeutet das: Kaum jemand muss heute für Sondertilgungsoptionen in den ersten zehn Jahren noch einen Zinsaufschlag akzeptieren, zumal der Gesetzgeber ab dem 11. Jahr die vorzeitige Ablösung des Kredits ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt. Einzige Voraussetzung: Die Bank muss darüber mit sechs Monaten Vorlauf informiert werden. Tipp: Wer absehen kann, dass er in den ersten Jahren der Laufzeit keine Sonderzahlungen leisten wird, sollte bei der Bank erfragen, ob der Verzicht auf die Sondertilgungsoption den Kreditzins verbilligt.

Höhen und Tiefen einplanen

Was Kunden ihrer Bank in jeden Fall abbringen sollten, ist die Erlaubnis, ohne Angabe von Gründen die Tilgungshöhe verändern zu dürfen. Je länger die Zinsfestschreibung, desto wichtiger ist diese Option. Ideal ist die Möglichkeit einer Anpassung zwischen einem und zehn Prozent, wie sie etwa die ING-DiBa oder Sparda-Bank Hessen anbieten: Wer während den ersten Jahre der Laufzeit erbt, einen Karrieresprung macht oder im Lotto gewinnt, kann die zusätzlichen Mittel regelmäßig in einen höheren Schuldendienst stecken.

Ebenso wichtig ist die Anpassungsmöglichkeit nach unten: Die Tilgungshöhe sollte sich möglichst bis auf ein Prozent reduzieren lassen. Damit ist sichergestellt, dass bei finanzielle Engpässe nicht die ganze Finanzierung platzt: Wer etwa ein Darlehen von 300.000 Euro mit drei Prozent Tilgung startet und dann seinen Job verliert, zahlt bei einer Reduktion der Tilgung um zwei Prozent pro Monat 500 Euro weniger Rate. Statt 1.250 Euro gehen nur noch 750 Euro an die Bank.

Überschaubare Kosten

Üblicherweise lässt sich die Tilgungshöhe zwei bis dreimal während der Zinsbindung verändern. Einige wenige Anbieter erlauben sogar einmal pro Jahr eine Anpassung. Zwar lassen sich einige Banken diesen Service mit 100 bis 300 Euro pro Veränderungsvorgang bezahlen, manche bereits nach der ersten, andere erst nach der dritten oder vierten Anpassung. Diese Gebühren sind aber vertretbar und bei hohen Darlehen auch günstiger als ein pauschaler Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,10 Prozentpunkten.

Tipp: Kunden sollten den Vertrag sehr genau studieren, bevor sie unterschreiben: Wichtig ist es, darauf zu achten, dass der Kreditnehmer selbst (und nur er) entscheidet, ob und wann er die Tilgungshöhe verändert. Bei der Postbank / DSL Bank ist das erst nach Genehmigung der Bank möglich. Solche Vereinbarungen sind nur bedingt empfehlenswert.