Variable Zinsen in der Baufinanzierung Nicht günstig, doch dafür oft überaus hilfreich
–– Ob Modernisierungsdarlehen oder Zwischenfinanzierung: Wer sich über variable Darlehenszinsen informiert, wird schnell feststellen: Die sind richtig hoch. Warum ist das so ist, wie Banken den Zinssatz berechnen und ob sie ihre Zinsen willkürlich verändern können.
Für wen sind variable Baudarlehen interessant?
Variable Darlehen kommen hauptsächlich als Modernisierungsdarlehen zum Einsatz, wenn der Hausbesitzer ein Darlehen sucht, dass er schnell und unkompliziert zurück bezahlen kann. Ein weiterer, gar nicht so seltener Fall ist die Zwischenfinanzierung eines Objektverkaufs: Wer ein neues Haus sucht oder kauft und bereits eine Immobilie besitzt, möchte das aktuelle Haus natürlich erst dann verkaufen, wenn das neue bezogen werden kann. Das Eigenkapital für die neue Finanzierung steckt jedoch im (noch nicht vorhandenen) Verkaufserlös des alten Hauses. In dieser Situation ist ein variables Darlehen ideal, da dieses den Betrag zwischenfinanziert, bis das derzeitige Eigenheim verkauft ist. Meist ist die Bank, die die Endfinanzierung übernimmt auch diejenige, die das Zwischendarlehen bewilligt.
Weshalb sind variable Baudarlehen so teuer?
Bei variablen Darlehen können Banken selten mit großen Margen rechnen, da die Kredite schnell abbezahlt sind. Deshalb werden sie wesentlich teurer angeboten als Darlehen mit 10- oder 20- jährigen Zinsbindungen. Hinzu kommt, dass Banken früher meist eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 0,5 bis 1,0 % der Darlehenssumme erhoben hatten, um den Zeitaufwand für die Darlehensprüfung und Genehmigung abzudecken – das ist allerdings seit einigen Jahren verboten: Am 13. 05. 2014 entschied der BGH, dass Banken keine Bearbeitungsgebühren mehr verlangen dürfen (Az. XI ZR 170/13; Az. XI ZR 405/12). Um dennoch kostendeckend zu arbeiten, haben die Banken ihre Zinssätze für variabel verzinste Darlehen entsprechend verteuert. Die Bank muss in ihrer Kalkulation davon ausgehen, dass der Kunde sein Darlehen womöglich in drei Monaten wieder kündigt – und das, ohne eine Entschädigung bezahlen zu müssen. Die Kreditbearbeitung sollte sich für die Bank deshalb in diesen drei Monaten Kreditlaufzeit bereits bezahlt gemacht haben.
Eine Besonderheit der variablen Darlehen ist zudem, dass sich die Zinsen auch während der Darlehenszeit jederzeit ändern können. Das Darlehen wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, der Zinssatz ist entsprechend nicht festgeschrieben.
Können Banken die Zinsen verändern, wie sie wollen?
Dennoch sind Banken nicht völlig frei in ihrer Zinsgestaltung: Darlehensverträge mit variablen Zinsen müssen einen Referenzzins ausweisen, damit Kreditnehmer nachvollziehen können, weshalb sich sein Zinssatz verändert. In den meisten Fällen ziehen Banken dafür de Euribor für drei Monate heran. Da sich der Euribor in der Nähe des EZB-Leitzinseses bewegt und die Möglichkeit besteht, dass der Leitzins nächstes Jahr erhöht wird, besteht zur Zeit die Gefahr, dass sich auch der Euribor verändert und damit auch der variable Zinssatz.
Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wohin sich die variablen Zinsen bewegen könnten: Aktuell liegt der Euribor für drei Monate bei minus 0,3%, die variablen Zinsen liegen bei durchschnittlich 2,08%. Das ist eine relativ große Spanne und im gleichen Abstand würden sich die variablen Darlehen in den nächsten Jahren verteuern, wenn sich der Euribor verteuert. Unterstellt man, dass die EZB im Laufe der Jahre den Leitzins um bis zu 1% anhebt, würden sich auch etwa im gleichen Abstand die variablen Zinsen erhöhen – auch für laufende Darlehen.