Verbraucherrecht in der Baufinanzierung Diese Gerichtsurteile zu Hypothekendarlehen sollten Sie kennen

Welche Leistungen dürfen Banken einem Baufinanzierungs-Kunden in Rechnung stellen, welche müssen sie „inklusive“ anbieten? Und wie berechnet man eigentlich die Vorfälligkeitsentschädigung?

In der jüngeren Vergangenheit hat die Rechtsprechung Geldhäuser aber immer wieder in ihre Schranken gewiesen, wenn diese bei der Vertragsgestaltung und -auslegung ihrer Hypothekendarlehen allzu kreativ waren.

Ein Überblick über die wichtigsten Urteile in Verbindung mit Immobilienkrediten:

AGB-Kontrolle: Bearbeitungsgebühren bei Privatkrediten sind unzulässig
(BGH Az. XI ZR 405/12, XI ZR 405/13)

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Verfahren entschieden, dass Banken ihre normalen Kosten für das Kreditgeschäft grundsätzlich aus den Zinsen decken müssen. Verlangen sie für spezielle Verwaltungsaufgaben eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr und regeln diese formularmäßig in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen, ist das für Kunden überraschend – und damit unwirksam.

Zu den üblichen Kosten zählt der BGH dabei Services wie „die Zurverfügungstellung der Darlehenssumme, die Bearbeitung des Darlehensantrages, die Prüfung der Kundenbonität, die Erfassung der Kundenwünsche und Kundendaten, die Führung der Vertragsgespräche oder die Abgabe des Darlehensangebots.“

Formularverträge: Das Mitspracherecht des Kunden entscheidet
(BGH, Az. XI ZR 291/16)

In welchem Umfang Gerichte den Inhalt von (Darlehens)-Verträgen überprüfen, hängt davon ab, ob das Vertragswerk mehrfach verwendet wird oder nicht. Liegt ein (mehrfach verwendbarer) Formularvertrag vor, fällt er meist die die Kategorie „Allgemeine Geschäftsbedingung“ und unterliegt fast vollständig der gerichtlichen Inhaltskontrolle. Bei individuell ausgehandelten Verträgen bzw. Klauseln können die Vertragspartner hingegen mehr oder minder regeln, was sie wollen.

Das wollte sich eine Sparkasse zunutze machen, die trotz der verbraucherfreundlichen BGH-Rechtsprechung nicht auf Mehreinnahmen verzichten wollte und deshalb einem Kunden zwei Vertragsvarianten zur Wahl anbot: Die erste enthielt keine Bearbeitungsprovision und marktübliche Zinsen, die zweite niedrigere Zinsen, aber eine Bearbeitungsgebühr.

Als der Kunde, der sich für den Vertrag mit Provision entschieden hatte, diese zurückverlangte, stellte sich die Sparkasse sich quer. Da es sich um einen individuell ausgehandelten Vertrag handele, müsse er sich an der Vereinbarung festhalten lassen. Der BGH sah das anders und entschied: Die Wahlmöglichkeit zwischen zwei vorformulierte Vertragsvarianten ist nicht als individuell ausgehandelter Vertrag zu qualifizieren, zumal der Kunde keinerlei eigene Vorschläge einbringen konnten. Damit unterliegt der Darlehensvertrag der strengen AGB Kontrolle. Die Klausel zur Bearbeitungsprovision ist unwirksam, der Kunde muss sein Geld zurückbekommen.

Wertgutachten: Für Wünsche der Bank muss nicht der Kunde zahlen
(OLG Düsseldorf, Az I-6 U 17/09)

Vereinbart eine Bank im formularmäßig gestellten Darlehensvertrag die kostenpflichtige Wertermittlung von Beleihungsobjekten, benachteiligt sie damit den Kunden unangemessen: Die Prüfung der vom Kunden angebotenen Sicherheiten erfolge allein im Interesse der Bank, so dass die Kosten nicht der Kreditnehmer tragen muss. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Kunde das Gutachten später ausgehändigt bekommt oder nicht. Ähnliche Entscheidungen fällten bereits das OLG Celle (Az. 13 W 49/10), das LG Stuttgart (Az. 20 O 9/07), das LG Darmstadt (Az.: 25 S 43/06) und das LG Heidelberg (2006 Az: 1O 219/05)

Ärgerlich für Kunden: Da es sich „nur“ um ein OLG-Urteile handelt und noch keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, verlangen einige Banken trotzdem Geld für die Wertermittlung. Sie gehen davon aus, dass die meisten Verbraucher Schätzkosten weiterhin als logische Kosten ansehen und daher akzeptieren werden.

Option der Tilgungsveränderung senkt Vorfälligkeitsentschädigung
(OLG Frankfurt/M, Az. 10 U 119/16)

Immobiliendarlehen, die Tilgungsveränderungen zulassen, sind heute weit verbreitet. Das wirft die Frage auf, wie die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist, wenn Kunden einen solchen Kredit vorzeitig kündigen. Mit dieser Frage musste sich vor Kurzem das OLG Frankfurt beschäftigen (Az. 10 U 119/16).

Im konkreten Fall erlaubte das Darlehen des Kunden insgesamt zwei Veränderungen der Tilgungsquote im Bereich zwischen einem und fünf Prozent. Als der Bauherr den Vertrag vor Ablauf der Zinsbindung kündigte, verlangte die Bank Schadenersatz für entgangenen Zinsen und legte bei deren Berechnung die niedrigste Tilgungsquote von einem Prozent zugrunde. Der Forderung des Kunden, auf Basis der maximal möglichen fünf Prozent zu rechnen, lehnte sie ab. Zu Unrecht. Das OLG entschied, dass dem Kunden wegen der unvorteilhaften Berechnung 12.421,93 Euro erstattet werden müssen – und berief sich dabei auf eine Berechnung der FMH-Finanzberatung (erwähnt im Urteil auf Seite 3). Das Argument: Banken, die Kunden die Möglichkeit zur Sondertilgung oder zu Tilgungsveränderungen einräumen, können bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nur jene Zinserwartung zugrunde legen, die sie auch im für den Kunden günstigsten Fall realisiert hätte. Damit sei in der konkreten Konstellation mit einer Tilgungsquote von fünf Prozent pro Jahr die Entschädigungssumme zu berechnen.

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