Vollfinanzierung Ohne Geld ins Eigenheim – was wirklich möglich ist

Die Zinsen liegen noch immer auf einem sensationell niedrigen Niveau: Doch wer ohne Eigenkapital ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will, hat es weiterhin schwer. Dieser Missstand wird auch dadurch zementiert, dass sich die Vollfinanzierung einer Immobilie nur für eine sehr überschaubare, privilegierte Gesellschaftsschicht lohnt. Das zumindest schrieben vor kurzem eine angesehene, überregionale Sonntagszeitung und die Immobilienzeitung.

Eine Vollfinanzierung könnten sich allenfalls junge Beamte und Vermögende leisten, die ihre Rücklagen nicht angreifen wollen. Wer nicht zu diesen beiden Gruppen gehöre, solle besser erst dann zur Bank, wenn er ein Eigenkapital von wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises beisammen hat.
Diesen Aussagen liegen gleich mehrere Denkfehler zugrunde.

• Junge Beamte sind– aufgrund ihres sicheren Jobs mit garantiert steigendem Einkommen zwar sicher prädestiniert dafür, das Wagnis „Eigenheim ohne Eigenkapital“ anzugehen. Zumal es angesichts ihrer Lebenssituation gar kein Wagnis ist. Wer hingegen einen Teil seines Vermögens bewusst nicht antastet, gleichwohl aber einen Kredit über den vollen Kaufpreis aufnimmt, ist per definitionem schon kein echter Voll-Finanzierer: Er kann der Bank nämlich durchaus Sicherheiten bieten und entsprechend günstigere Konditionen für sich herausholen.
• Menschen, die weder verbeamtet noch vermögend sind, in der derzeitige Zinssituation das Ansparen von Eigenkapital zu empfehlen, ist der falsche Ratschlag. Wird er befolgt, kann das fatale Folgen haben.

Ich möchte das am Beispiel einer Musterfamilie verdeutlichen. Sie besteht aus Vater, Mutter und einem oder zwei Kinder. Man hat die üblichen finanziellen Erschwernisse zu bewältigen, kann nur in den Ferienzeiten Urlaub machen, wenn alles besonders teuer ist. Einer der Partner arbeitet – für die Familie – nur Teilzeit und verzichtet damit auf Einkommen. Zusammen kommen die Eltern damit auf ein Netto von 3.200 Euro. Für ihre Wohnung zahlen sie 900 Euro kalt.

Die Familie träumt vom eigenen Haus, hat jedoch keine nennenswerten Ersparnisse. Nach Ansicht der besagten Zeitung braucht sie über eine Finanzierung allein deshalb gar nicht nachzudenken, sondern sollte erst einmal das Eigenkapital heranschaffen.
Doch was bedeutet das konkret? Wir bei der FMH haben nachgerechnet.

Auch sparen kann Geld verbrennen

Damit die Familie bei einem Kaufpreis von 250 000 Euro auf die geforderten 20 Prozent Eigenkapital kommt, müsste sie Monat für Monat 825 Euro auf die Seite legen. Und das über einen Zeitraum von fünf Jahren. Damit zahlt die Familie monatlich 1.725 Euro nur für Miete und Sparsumme. Bei 3200 Euro netto ist das eine erhebliche Belastung. Und bei einem höheren Einkommen wird das geplante Objekt mit Sicherheit noch teurer.
Was die Zeitung ebenfalls nicht berücksichtigt hat: Die Immobilienpreise steigen konstant – und arbeiten damit gegen die Sparer. Selbst wenn man mit einer niedrigen Quote von zwei Prozent kalkuliert, verteuert sich die Immobilie mit heutigem Wert von 250.000 Euro auf 275.000 Euro im Jahr 2020.Für unsere Familie bedeutet das folgendes:

• Sie kann entweder heute schon die 250.000 Euro voll finanzieren– die Kaufnebenkosten von 20.000 Euro sind vorhanden bzw. von den Verwandten vorgestreckt. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahre fest mit drei Prozent Tilgung bedeutete das eine monatliche Rate von rund 1.150 Euro. Die Restschuld ist nach fünf Jahren (2020) bereits auf 210.000 Euro gesunken, nach 15 Jahren liegt sie bei 113.000 Euro.
• Alternativ kann die Familie den Rat der Zeitung beherzigen und – zusätzlich zu ihrer Miete erst einmal 825 Euro monatlich sparen, um im Jahr 2020 mit 50.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierungsverhandlungen zu gehen. Unabhängig davon, dass die monatliche Belastung von 1.725 Euro bemerkenswert hoch ist, müsste sie damit rechnen, dass der Hauspreis zwischenzeitlich bei 275.000 Euro liegt – das Finanzierungsvolumen läge immer noch bei 225.000 Euro.
  Selbst wenn man aktuelle Zinsen unterstellen würde (geringerer Zinssatz wegen 82 Prozent Beleihung) müsste die Familie bei der ING-DiBa 1.000 Euro Monatsrate bei drei Prozent Tilgung bezahlen. Die Restschuld im Jahr 2030 (die derzeitigen extrem günstigen Zinsen für die kommenden fünf Jahre unterstellt) läge dann bei 149.000 Euro und am Ende der Zinsbindung im Jahre 2035 bei 104.000 Euro.
  Bereits dieses Beispiel spricht für die Sofort-Finanzierung ohne nennenswertes Eigenkapital.

Eindeutiges Ergebnis

Würde unsere Familie in den ersten fünf Jahren der Finanzierung statt 1.150 Euro die besagten unrealistischen 1.725 Euro (Miete plus Sparrate laut Zeitung) in die Finanzierung stecken, und ab dem 6. Jahr auf die 1.000 Euro reduzieren, läge die Restschuld 2030 – die aktuellen Zinsen unterstellt – sogar nur noch bei schlanken 86.000 Euro.

Wo ist also der Vorteil für den Weitersparer? Sicherlich hat der Geldgeber das Risiko zu prüfen. Aber die Banken können zum Glück rechnen und sehen durch die hohe Tilgungsrate ihr Finanzierungsrisiko schnell weniger werden. Andererseits zeigt unsere Berechnung: Auch die Familie, die nicht weiterspart, hat noch genügend Einkommenspuffer für schlechtere Zeiten. Und durch die derzeit möglichen, bezahlbaren und langen Zinsbindungen reduziert sich die Gefahr von teuren Anschlussfinanzierungen auf ein Minimum – immer vorausgesetzt, die 100Prozent-Finanzierer können sich drei Prozent Tilgung leisten.

Fazit: Auch ich bin grundsätzlich der Meinung, dass Hauskäufer zumindest die Kaufnebenkosten aus Barmitteln (eigenes angespartes Geld, Schenkungen oder Verwandtendarlehen) bedienen sollten. Es ist aber fatal, 20 Prozent oder mehr an Eigenkapital zum Dogma zu erheben. In Einzelfällen finanzieren Hausbanken auch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. In der aktuellen Zinslage kann es sich durchaus lohnen, auch eine Vollfinanzierung des Kaufpreises zu überdenken – und zwar selbst dann, wenn man weder verbeamtet noch vermögend ist.