Volltilger fahren nicht immer am besten Hypothekendarlehen: Tilgungsrate oft psychologisch motiviert / Lebensqualität nicht vergessen!
–– Finanzmathematisch ist die Sache klar: Je schneller ein Darlehen zurückgezahlt wird, desto weniger Zinsen fallen an. Angesichts der aktuell extremen Niedrigzinsen setzen sich daher viele Hauskäufer das Ziel, ihr Hypothekendarlehen unbedingt innerhalb von 20 Jahren voll zu tilgen. Doch diesen Weg sollte nur beschreiten, wer sicherstellen kann, dass etwa die Lebensqualität oder die Ausbildung der Kinder nicht darunter leiden. Ist dies jedoch nicht der Fall, empfiehlt sich eine längere Tilgungszeit. Die finanziellen Nachteile sind überschaubar, die psychologischen Vorteile indes groß.
Wer nur auf seine Schulden blickt, kommt zu einem eindeutigen Schluss: Je geringer die Restschuld am Ende der Darlehenslaufzeit, umso besser ist es. Im optimalen Fall hat die Bank am Ende der Zinsbindung gar keine Ansprüche mehr. Angesichts der extremen Niedrigzinsen erscheint dies manchem Kreditnehmer machbar: Wer etwa 250.000 Euro an Darlehen für 20 Jahre fest aufnimmt und einen Tilgungssatz von gut 3,7 Prozent vereinbart, zahlt beim günstigsten Anbieter derzeit einen Effektivzinssatz von nur 2,84 Prozent (siehe Tabelle, Modell 1). In diesem Fall fließen monatlich 1.341,60 Euro an die Bank. Nach 20 Jahren ist so das Hypothekendarlehen komplett getilgt; die reinen Zinszahlungen belaufen sich auf 76.750 Euro.
Hauskäufer setzen sich zuweilen zu sehr unter Druck
Doch was, wenn die hohe Tilgung nur durch Abstriche bei der Lebensqualität oder auf Kosten der Ausbildung der Kinder erkauft werden kann? Wie sieht es aus, wenn das Haushaltsbudget durch die Raten so „auf Kante genäht“ ist, dass kaum noch Ersparnisse gebildet werden können? Nicht wenige Hauskäufer versuchen, solche Tatsachen zu ignorieren und bedienen Tilgungsraten, die eigentlich zu hoch für sie sind. Doch dieses Vorgehen wird irgendwann nicht nur zum materiellen Problem – etwa dann, wenn wichtige Konsumgüter wie ein neues Auto nicht mehr angeschafft werden können –, sondern sorgt auch permanent für psychologischen Stress und Streit. In schlimmen Fällen zerbrechen sogar Familien daran.
Getrieben von der Angst vor dem Schuldenberg
Getrieben wird ein solches Verhalten nur zum Teil von rationalen wirtschaftlichen Überlegungen wie der Zinsersparnis. Der wahre Motor indes scheinen der Unwillen und die Angst zu sein, nach zwei langen Jahrzehnten der Tilgung noch immer auf einem „Berg von Schulden“ zu sitzen. Dieser Angst können Kreditnehmer wirksam begegnen, indem sie Vor- und Nachteile einer längeren Tilgungszeit sorgfältig analysieren. Modell 2 in der Tabelle zeigt, welche Konsequenzen der damit verbundene größere finanzielle Spielraum in der Gegenwart hat. Konkret hat der Kreditnehmer im Beispiel eine zweiprozentige Tilgung vereinbart, was einer Rate von rund 1.020 Euro entspricht. Damit bleiben im Monat 340 Euro mehr in der Haushaltskasse als bei Beispiel 1 – Geld, das für die Ausbildung der Kinder und/oder die Bildung von Ersparnissen genutzt werden kann, was den ökonomischen und psychologischen Druck deutlich reduziert.
Realwert der Restschuld ist deutlich geringer
Im Gegenzug für dieses Mehr an Freiheit stehen fast 115.000 Euro an Restschuld zu Buche. Eben wegen solcher Summen schrecken viele Kreditnehmer vor niedrigeren, aber vielleicht passenden Tilgungsraten zurück. Doch wie „schlimm“ ist eine Restschuld in dieser Höhe wirklich? Geht man von einer jährlichen Inflationsrate von durchschnittlich zwei Prozent aus, relativiert sich das Bild. In diesem Fall reduziert sich der festgesetzte nominale Restschuldbetrag von 115.000 Euro auf knapp 77.000 Euro in heutiger Euro-Kaufkraft. Und noch ein Argument sollte man bedenken: Wer die 340 Euro an Tilgungsdifferenz als Puffer für Eventualitäten bei einem Zins von 2,5 Prozent anspart, sie aber nicht oder nur zu einem kleinen Teil benötigt, kann die Restschuld von 115.000 € zum allergrößten Teil aus dem Ersparten begleichen – und hat zudem die psychologische Gewissheit, dass er im Fall der Fälle auf das Geld zurückgreifen kann.
Sehr viel Spielraum bei der Zinshöhe
Dank der Inflation schwillt der nominale Euro-Betrag der heutigen Tilgungsrate an. Wer heute 1.020 Euro zahlt, kann bei zwei Prozent Inflation in 20 Jahren ohne zusätzliche Anstrengung 1.515 Euro aufbringen. Doch schon bei einer Rate von 1.361 Euro (Modell 1) dürfte der Effektiv-Zinssatz auf unwahrscheinliche 12,46 Prozent ansteigen, damit das Darlehen nach weiteren 15 Jahren komplett getilgt sein wird. Da der Zins in zwei Jahrzehnten vermutlich kaum solche Höhen erreichen wird, dürfte Kreditnehmer 2 mit seiner Tilgungsrate von 1.361 Euro schon weitaus früher schuldenfrei sein.
Fazit: Darlehensnehmer sollten sehr gut überlegen, ob sie die Höhe der Tilgungsrate bis an die Grenze des Erträglichen nach oben schrauben, um am Ende langer Zinsbindungen schuldenfrei zu sein. Könnte die Ausbildung der Kinder, die Lebensqualität der Familie oder die Fähigkeit, Ersparnisse zu bilden, darunter leiden, empfiehlt sich ein Anschlussdarlehen oder eine noch längere Darlehenslaufzeit. Die Nachteile halten sich dank der Inflation in Grenzen.
Autor: Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung