Wann steigen die Hypothekenzinsen? Warum Häuslebauer jetzt auf der Hut sein sollten
–– Mit Bundesanleihen erwirtschaften Anleger derzeit nicht mal die Inflationsrate von zwei Prozent. Allzu lange werden sie das nicht mehr hinnehmen. Dann dürften die Anleiherenditen spürbar steigen – und mit ihnen die Hypothekenzinsen.
In den guten alten Zeiten lagen die Zinsen für die zehnjährige Bundesanleihe rund zwei Prozentpunkte oberhalb der Inflationsrate. Anleger kassierten damit unterm Strich also einen Realzins von zwei Prozent. Doch Ende 2011 sank die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe im Zuge der Eurokrise und der Anleihekäufe durch die EZB auf Inflationsniveau und blieb dort bis Ende 2015. Das Ergebnis: Von Kursgewinnen abgesehen, wurden Anleihen real zu einem Nullsummenspiel.
Anleihen: Reales Minus statt Realzins
In den vergangenen Monaten hat sich diese Entwicklung weiter verschlimmert. Aktuell bewegt sich die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe unterhalb der Marke von 0,5 Prozent, während die Inflationsrate vier Mal so hoch ist. Damit verlieren langfristige Anleihekäufer derzeit Jahr für Jahr real rund eineinhalb Prozent, müssen aber den Nominalertrag von einem halben Prozent auch noch versteuern. Es liegt auf der Hand, dass vernünftige Investoren ein derart schlechtes Geschäft nicht lange mitmachen werden und stattdessen höhere Renditen verlangen.
Boomt die Wirtschaft, steigt auch die Inflation
Von Seiten der Inflation wird es dabei kaum Entlastung geben. So ist die Euro-Zone im ersten Quartal mit einem satten Plus von 0,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gewachsen und hat damit den Wachstumstrend, der 2016 begann, verstärkt. Damit werden Arbeitnehmer und Unternehmen in Deutschland mehr Geld in der Kasse haben, um Konsum sowie Investitionen anzukurbeln. Zudem plädieren viele europäische Politiker, die im Wahlkampf-Modus sind, ohnehin für verstärkte staatliche Infrastruktur-Ausgaben. All dies dürfte die Inflation eher befördern als sinken lassen.
Höhere Inflation heißt höhere Hypothekenzinsen
Das hat erhebliche Konsequenzen für alle, die jetzt ein Hypothekendarlehen abschließen oder in wenigen Jahren die Anschlussfinanzierung stemmen müssen. Denn: Bei höherer Inflation ziehen, wie beschrieben, die Anleiherenditen an – und diese wiederum beeinflussen stark die Hypothekenzinsen, wie die folgende Grafik deutlich zeigt. Demnach bewegen sich die Zinsen von Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren stets 1 bis 1,5 Prozentpunkte über der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Bei anderen Zinsbindungen bzw. Laufzeiten kommt es zu einem ähnlichen Gleichlauf. Fazit für Häuslebauer: Steigen die Renditen der Anleihen, müssen sie bald mit höheren Zinsen bei Baudarlehen rechnen.
Trügerische Ruhe bei Hypothekenzinsen?
Dass die Zinsen für Baudarlehen über zehn Jahre fest laut unserem FMH-IndeX derzeit noch bei sehr attraktiven 1,36 Prozent liegen, hängt vor allem an zweierlei: zum einen an den massiven Anleihekäufen der EZB, die die Renditen drücken; zum anderen an der Schwemme kurzfristiger Kundeneinlagen, dank derer vor allem regionale Banken sehr günstige Baudarlehen anbieten können. In Sicherheit sollte sich aber niemand wiegen. Denn verfestigt sich die Inflationsrate, wird die EZB sehr gute Argumente brauchen, wenn sie ihr Kaufprogramm aufrechterhalten oder gar verlängern will. Zudem werden bei einem Kaufkraftverlust von zwei Prozent (hoffentlich) immer mehr Sparer ihr Geld von den unzähligen Null-Prozent-Konten abheben und nach lohnenden Alternativen Ausschau halten.
Unser Fazit: Es ist zwar nicht zu befürchten, dass die Bundesanleihe in den nächsten sechs Monaten auf zwei Prozent steigen wird. Aber eine Zinserhöhung beim Baugeld zwischen 0,25 und 0,5 Prozentpunkten halten wir in diesem Zeitraum für sehr wahrscheinlich. Häuslebauer und Anschlussfinanzierer sind gut beraten, dies bei ihren Planungen zu berücksichtigen.