Was machen die Hypothekenzinsen? Forward-Darlehen: Die Risiken richtig bewerten

Wenn es um die Entwicklung der Baugeldzinsen geht, wird am Markt derzeit fast jede Meinung vertreten. Die einen sagen, die Zinsen werden bald steigen, andere sind überzeugt: So schnell geht es nicht. Aktuell geht es in jedem Fall erstmal nach unten.

Für alle, die gerade dabei sind, eine Immobilie zu erwerben, ist diese Unsicherheit zu verkraften. Bauherren und Käufer müssen ohnehin die Zinsen nehmen, die bei Vertragsabschluss gelten. Wer hingegen schon finanziert hat und in ein, zwei oder fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, für den ist die Zinsentwicklung elementar. Denn nur, wenn die Zinsen wirklich steigen, lohnt es, schon heute ein Forward-Darlehen abzuschließen und sich (gegen Aufpreis) die günstigen Konditionen von heute auch für die Zukunft zu sichern.

Sinken die Zinsen, erweist sich das vermeintliche Vorteils-Modell hingegen als wenig attraktiv. Dann nämlich ist der Forward-Kunde an seinen Vertrag gebunden und muss sich auch an dem vereinbarten Zinssatz festhalten lassen, selbst wenn er am Ende der Zinsbindung auf dem freien Markt deutlich günstigere Angebote erhalten könnte.

Alles hängt also von der Frage ab, ob und wie sich die Zinsen in den kommenden Jahren verändern werden.

Alles kann, nichts muss

Für einen Anstieg in den nächsten Monaten spricht zunächst die aktuelle Inflationsrate. Sie dürfte sich in den kommenden Monaten zwischen 1,5 und 2,0 einpendeln. Das spricht eigentlich für einen leichten Aufwärtstrend bei der Bundesanleihe – und damit auch bei den Hypothekenzinsen. Zudem ist zu erwarten, dass die USA weiterhin ihre Leitzinsen anheben und auch die politischen und wirtschaftlichen Krisen werden nicht weniger. Im Gegenteil: Der Trump’sche Protektionismus könnte die Weltwirtschaft in eine schwere Krise stürzen. Die antieuropäischen Tendenzen in Italien schüren überdies die Angst vor währungspolitischen Unruhen in der Eurozone.

Erst Mal jedenfalls. Denn wenn es in Italien wirklich zur nächsten schweren Krise kommt, besteht auch die Möglichkeit, dass sich Anleger wieder in die sicheren, deutschen Bundesanleihen flüchten, wie dies bei der Griechenland-Krise der Fall war – und die Rendite drücken. Was aktuell der Fall ist.

Wie realistisch dieses Szenario ist, zeigte sich erst vor wenigen Tagen. Die Rendite der Bundesanleihe sackte von 0,56 auf 0,21 Prozent als bekannt wurde, dass der erklärte Euro-Feind Paolo Savona neuer italienischer Finanzministers werden soll. Dazu wird es nun zwar nicht kommen – dennoch bleibt die politische Lage angespannt. Es ist also durchaus denkbar, dass die Italienkrise die Rendite der deutschen Staatspapiere auf neue Tiefststände drückt – und damit auch die Hypothekenzinsen.

Oder werden sich die Anleger in diesem Fall womöglich aus Europa zurückziehen, weil sie der EU die Lösung einer Italienkrise nicht zutrauen? Kaum jemand wagt auf diese Fragen derzeit eine eindeutige Antwort.

Was ist zu tun?

Wer in Anbetracht dieser komplexen Lage unsicher ist, ob er ein Forward-Darlehen abschließen soll, kann sich vielleicht mit dem Gedanken trösten, dass ein solcher Vertrag den Charakter einer Versicherung für den Fall steigender Zinsen besitzt. Ob der Ernstfall tatsächlich eintritt, weiß man ebenso wenig, wie bei einer Versicherung. Aber man zahlt die Prämie, um für den Worst Case abgesichert zu sein.

Genauso ist es bei einem Forward-Darlehen. Sind die Zinsen in einigen Jahren höher als heute, schützt das vorzeitig unterschriebene Anschlussdarlehen vor horrenden Mehrkosten. Steigen die Zinsen nicht so weit wie befürchtet (oder sinken sie gar), dann zahlt der Kunde zwar etwas mehr als ohne die Absicherung. Dafür kann er ruhig schlafen und muss nicht voll Panik den Zinsmarkt verfolgen – wie bei einer klassischen Versicherung auch.

In jedem Fall ist es ratsam, die aktuellen politischen Entwicklungen – und auf der FMH-Seite die Entwicklung der Bundesanleihe – weiter zu beobachten und die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen nicht zu überstürzen.