Weshalb jetzt der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung ist Forward-Darlehen? Aber die Zinsen fallen doch!

Weshalb sind die Zinsen im Sinkflug?

Die Inflationsrate liegt bei rund 2%, die EZB hat angekündigt, den Anleiheankauf zum Jahresende zu stoppen, die amerikanische Notenbank will an Ihrer Politik der leicht steigenden Leitzinsen festhalten: Trotzdem fallen bei uns die Hypothekenzinsen. Das Vertrauen in die deutsche Politik und wirtschaftliche Stabilität ist weltweit so groß, dass die Anleger lieber auf Sicherheit anstatt ein paar Renditepünktchen mehr setzen. Wegen der geringeren Kreditaufnahme ist die Bundesregierung auch in der angenehmen Situation, dass die Anleger bei der 10-jährigen Bundesanleihe mit Minirenditen von etwa 0,4% zufrieden sind – das drückt auf die Pfandbriefe und die Refinanzierung der Baugeldzinsen.

Was für eine baldige Finanzierungsentscheidung und gegen das Zinsenzocken spricht

Ganz gleich, ob die Anschlussfinanzierung schon in einigen Monaten oder ersten zwei Jahren ansteht: Je stabiler die Inflationsrate bei 2% verharrt und je wahrscheinlicher eine Leitzinserhöhung seitens der EZB wird, desto höher die Wahrscheinlichkeit einer Zinswende. Wer bis zuletzt auf den niedrigsten Zins wartet, könnte das Nachsehen haben: Wenn eine Zinsumkehr einsetzen sollte, könnte das relativ schnell zu steigenden Zinsen von 0,25 bis 0,5% führen. Nicht der aktuelle Zins ist ausschlaggebend sondern der wahrscheinliche Zins am Ende der laufenden Zinsfestschreibung.

Wer sich die derzeitigen niedrigen Zinsen und bei kurzen Vorlaufzeiten geringen Forward-Aufschläge ansieht, erkennt schnell, dass die jetzige Phase der leicht fallenden Zinsen ideal für eine Finanzierungsentscheidung ist. Wer wartet, bis die Zinskurve wieder die Richtung wechselt, braucht für den Kreditabschluss inklusive Recherche, Darlehensprüfung und Kreditentscheidung vielleicht zu lange, um von den derzeitigen Niedrigzinsen zu profitieren.

Bei bis zu 30 Monate Vorlaufzeit lohnt sich das Forward-Darlehen definitiv

Wenn die Forward-Aufschläge unterhalb dessen liegen, was an Zinserhöhung in der Vorlaufzeit zu erwarten ist, lohnt sich das Forward-Darlehen in jedem Fall. Aktuell lässt sich sagen, dass selbst bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten eine kurze aber kräftige Zinsanhebung schnell höher ausfallen könnte als die durchschnittlichen Aufschläge. Unser Tipp deshalb für alle, deren Anschlussfinanzierung in 6 bis 30 Monaten ansteht: Nutzen Sie diese Phase der leicht sinkenden Zinsen, um wohlüberlegt eine Entscheidung für ihr Anschlussdarlehen zu treffen.

Diese Zahlen kann jeder Darlehensnehmer einfach und kostenfrei selbst überprüfen, indem er den Forward-Vergleichsrechner der FMH-Finanzberatung nutzt – vermutlich der einzige im Internet, der nicht nur die Zinsaufschläge für die jeweilige Beleihungsgröße in den Zinssatz einarbeitet, sondern auch die Forward-Aufschläge. Hier lässt sich schnell erkennen, dass es große Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern gibt. Die einen haben sehr gute Baugeldzinsen (Neubau oder Kauf) und einen etwas höheren Forward-Aufschlag, andere wären keine gute Wahl für die Erstfinanzierung, sind dafür aber bei den Forward-Angeboten ganz vorne dabei.

Unsere Zinsexperten werden häufig gefragt, wie hoch der aktuelle Forward-Aufschlag ist. Die Antwort lautet: Bei 12 Monaten Vorlaufzeit zwischen 0% und 0,3% und im Durchschnitt der Angebote bei 0,12%. Die Bank mit dem höchsten Aufschlag wäre allerdings nicht die mit dem insgesamt schlechtesten Angebot, sondern würde sich trotz des hohen Forward-Aufschlags im Mittelfeld der Anbieter befinden, da der Basiszins (Baugeld für Kauf) extrem attraktiv ist.

Bei 24 Monaten Vorlaufzeit ist die Spanne des Forward-Aufschlags im FMH-Forward-Vergleich zwischen 0,17 % und 0,72% (siehe Grafik unten). Interessant ist dabei, dass die Bank mit dem geringsten Aufschlag nur Platz 9 einnimmt im FMH-Forward-Vergleich.