Baufinanzierung: Kreditzusagen dauern länger Das sollten Bauherren jetzt wissen

Seit einigen Wochen ist die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie in Kraft – und sie sorgt für viel Unsicherheit unter Banken und Vermittlern: Während die einen Anbieter sich mit einem Wust an Papieren vor Klagen wegen fehlerhafter Umsetzung der Richtlinie schützen wollen, sind die neuen Vorgaben bei anderen offenbar noch gar nicht angekommen. Doch in der Tendenz dauern die Kreditzusagen der meisten Banken eindeutig länger als zuvor. Bis die Anbieter von Baufinanzierungen mit den gesetzlichen Vorgaben zurechtkommen und die Bearbeitungszeiten sich annähern, werden sich Darlehensnehmer noch etwas in Geduld üben müssen.

Die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie fordert Banken und Vermittler klar auf, viel stärker im Kundeninteresse zu beraten und dies auch zu dokumentieren. Sogar eine Einschätzung der langfristigen Bonitätsentwicklung wird seit dem 21. März 2016 erwartet. Dieser enorme Aufwand hat die FMH-Finanzberatung bewogen, sich aus der Kundenberatung zurückzuziehen. Stattdessen bieten wir jetzt eine Auswertung an, die Bauherren hilft, unterschiedliche Angebote zu vergleichen und zu bewerten – was uns als die sinnvollere Dienstleistung erscheint und zwischenzeitlich schon gut angenommen wird.

Dickes Vertragsbündel mit 109 Seiten

In diesem Rahmen haben wir nun von einem Kunden zwei Angebote zu ein- und demselben Finanzierungsmodell inklusive Bausparvertrag erhalten – das eine stammt von einem Vermittler und umfasst unglaubliche 109 Seiten; das andere kommt von einer großen Geschäftsbank und beschränkt sich mit 16 dürren Seiten auf wenige Ausdrucke. Beim ersten Angebot wächst auf Seiten des Kunden vermutlich die Angst, dass er bei diesem Bündel an Papieren Dinge als gelesen, verstanden und akzeptiert unterschreibt, die ihm doch entgangen sind oder die er nicht verstanden haben könnte. Gerade bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen – so heißen Baufinanzierungen heute in der Tat – in Verbindung mit einem Bausparvertrag ist die Unsicherheit groß. Schließlich hat sich inzwischen bei vielen Bauherren herumgesprochen, wie die Bausparkassen mit ihren Alt-Kunden umgehen, während sie sich gleichzeitig als flexible Helfer bei der Baufinanzierung geben.

In starkem Kontrast dazu steht das magere Angebot einer bekannten Geschäftsbank. Diese Offerte wurde dem Kunden sogar ohne die vorvertraglichen Informationen, ohne das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) und ohne Dokumentation des Beratungsgesprächs überreicht, was den gesetzlichen Vorgaben zuwiderläuft. Auch waren weder Hinweise auf spätere Risiken noch eine genaue Erklärung des speziellen Bausparmodells enthalten. Dieses Angebot kostete übrigens laut unserer Gegenüberstellung knapp 27.000 Euro mehr als die Vermittler-Variante.

Kunden sollten alle Papiere aufbewahren

Beide Angebote werfen grundlegende Fragen auf: Welcher Normalbürger ist in der Lage und willens, 109 Seiten an Vertragsunterlagen durchzulesen und zu verstehen? Bedenkt man, dass die Unterlagen dieses Vermittlers für eine Baufinanzierung inkl. Bausparvertrag vor der neuen Richtlinie rund 45 Seiten umfassten, ist zweifelhaft, ob diese extrem defensive Haltung des Anbieters im Sinne des Kunden und des Vermittlers ist. Andererseits macht es sich die Geschäftsbank zu leicht, wenn sie die neuen Vorgaben der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie in der Angebotsabgabe (Finanzierungsempfehlung) ignoriert. In Fällen wie dem Letzteren müssen sich die Anbieter nicht wundern, wenn in einigen Monaten oder Jahren Anwälte die Messer wetzen und sie mit Klagen überziehen, weil sie nicht bereit waren, die Richtlinie umzusetzen. Den Baufinanzierungskunden können wir daher nur empfehlen, jedes Papier abzuheften, das ihnen der Banker oder Vermittler aushändigt.

Vorsicht bei Bausparverträgen!

Dieser Ratschlag gilt erst recht, wenn es um die spätere Ablösung eines Bankdarlehens durch einen neuen großen Bausparvertrag geht. Banken und Vermittler verkaufen solche Produkte gerne, weil sie damit ihre Provisionseinnahmen mit minimaler Mehrleistung schnell verdoppeln können. Statt lediglich ein bis zwei Prozent für das Bankdarlehen zu kassieren, haben sie so schnell drei bis 4,5 Prozent beisammen. Bei einem durchschnittlichen Darlehen in Höhe von 240.000 Euro fließen dann statt 2.400 Euro eben 6.200 Euro in ihre Tasche; bei gierigen Vermittlern können es sogar 9.000 Euro werden.

Hinweis auf Risiken fehlt oft

Das Argument, mit dem Banker und Vermittler den Verkauf von Bausparverträgen derzeit ankurbeln: Auf diese Weise lässt sich das Risiko ausschalten, dass in 10 oder 15 Jahren bei der Anschlussfinanzierung deutlich höhere Hypothekenzinsen zu bezahlen sind. Das ist prinzipiell richtig, aber nur ein Teil der Wahrheit. Denn oft bleibt bei diesem Verkauf unerwähnt, dass die Bausparkasse nicht garantieren kann und darf, dass das Bauspardarlehen zum gewünschten Zeitpunkt zugeteilt wird – dies obwohl die Richtlinie klar und deutlich fordert, dass auf solche Risiken hingewiesen werden muss. Wer sich dennoch für einen Bausparvertrag entscheidet, sollte daher möglichst alle Berechnungen der Vermittler und Banken gut aufheben. Nur so kann man wegen Falschberatung klagen, wenn es mit der Zuteilung anders kommt, als beim Verkauf suggeriert wurde.