Zinsaufschläge bei der Baufinanzierung Wenn 1.000 Euro Kredit das 34-Fache kosten…

Jeder, der sich mit der Baufinanzierung beschäftigt, bekommt es irgendwann spitz: Die Banken werben für ihre Hypothekendarlehen nur mit ihren besten Zinsangeboten. Erfahrungsgemäß gelten diese nur sehr eingeschränkt – etwa bis zu 60 Prozent des Kaufpreises oder des Beleihungswertes. Wird eine solche Grenze überschritten, verlangen die allermeisten Kreditgeber, seien es Banken oder Versicherungen, für den gesamten Kreditbetrag den Zinssatz, der für den höheren Beleihungsauslauf gilt – und das kann richtig teuer werden.

Zinsaufschläge gelten für das gesamte Darlehen

Dazu ein Beispiel: Das Haus hat einen Wert von 300.000 Euro, und der Käufer wünscht eine Zinsbindung von 15 Jahre fest mit zwei Prozent Tilgung. Er beantragt ein Darlehen von 286.000 Euro und liegt damit 1.000 Euro über einer Finanzierung in Höhe von 95 Prozent. In der Folge müsste er etwa bei der ING-DiBa und der PSD Bank Nord einen Zinsaufschlag von 0,25 bzw. 0,30 Prozent hinnehmen, der für das gesamte Darlehen gilt. Die Konsequenz: Nur weil die Beleihungsgrenze um 1.000 Euro überschritten wurde, zahlt der Kreditnehmer innerhalb von 15 Jahren 9.950 bzw. 11.651 Euro zusätzlich.

Drastische Mehrkosten sind kein Einzelfall

Weitaus drastischer noch fallen die Mehrkosten aus, wenn für dasselbe Haus bei der Santander Bank die Beleihungsgrenze von 90 Prozent um 1.000 Euro überschritten wird. In diesem Fall will die Bank vom Schuldner unglaubliche 33.900 Euro mehr, weil der Zinssatz für das komplette Darlehen um einen ganzen Prozentpunkt steigt. Die Bank lehnt solche Finanzierungen also nicht ab, lässt sich aber das Ausfallrisiko extrem gut bezahlen, um es moderat zu formulieren.

Diese drei Beispiele haben wir aus unserer Datenbank von insgesamt über 100 Kreditangeboten exemplarisch entnommen. Wir hätten aber auch beliebig andere Banken und Versicherungen heranziehen können, am Ergebnis hätte sich kaum etwas geändert: Fast jeder Geldgeber verlangt beim Überschreiten von höheren Beleihungsgrenzen zusätzlich 0,25 Prozentpunkte und mehr für den kompletten Kredit – und je höher die Beleihungsgrenze bereits ist, desto höher fallen die Zinsaufschläge aus.

So schützen Sie sich vor bösen Überraschungen

Wer hier keine bösen Überraschungen erleben will, sollte zum einen den Hypotheken-Vergleich der FMH-Finanzberatung nutzen. Schließlich sind wir der einzige Anbieter eines Hypotheken-Vergleichs, der alle Beleihungsaufschläge konsequent in die Zinsnennungen einarbeitet – so rutscht etwa die Santander Bank bei Finanzierungen über 90 Prozent bei uns von einem der vorderen Plätze ins untere Mittelfeld.

Zum anderen sollten Kreditnehmer in den Darlehensgesprächen gezielt nachfragen, ab welchen Beleihungsgrenzen sie einen geringeren bzw. höheren Zinssatz zahlen müssten. Seriöse und gute Berater weisen von sich aus auf solche Sprünge hin, und manche Anbieter dehnen den Beleihungsrahmen in solchen Fällen sogar leicht aus, um negative Auswirkungen zu vermeiden, sofern sie darauf achten. Doch wer sicher gehen möchte, wird selbst aktiv – schließlich geht es um einiges: So führen womöglich schon 2.000 Euro weniger Kredit dazu, dass man über die Laufzeit des Darlehens um die 10.000 Euro sparen kann – in diesem Fall wäre ein Ratenkredit oder gar die Überziehung des Girokontos eine finanziell sinnvolle Option.

Beleihungswert oder Kaufpreis – das macht einen Unterschied

Wichtig ist nicht zuletzt die Bezugsgröße, für die die Beleihungsgrenzen gelten. Banken und Versicherungen, die viel mit Vermittlern zu tun haben oder einiges an Direktgeschäft abwickeln, bevorzugen die eindeutige Bezugsgröße Kaufpreis bzw. Herstellungskosten. Dazu gehören etwa ING-DiBa, DKB, Santander Bank, Allianz, AXA und Hannoversche. Im Idealfall – also wenn der Kreditgeber den Kaufpreis als nicht überteuert ansieht und im Preis keine Extras, wie eine Küche, enthalten sind – entspricht dies dem Betrag, den der Käufer tatsächlich für die Immobilie zahlt. Regionale Banken, Hypothekenbanken, alle Bausparkassen sowie die Commerzbank indes beziehen ihre Zinsangaben auf den nicht genau definierten Beleihungswert – 80 Prozent Beleihungswert entsprechen dann vielleicht nur 70 Prozent des tatsächlichen Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten.