Zinssicherheit oder Niedrigst-Zinsen Abwarten? Zuschlagen? Wie Bauherren jetzt richtig entscheiden
–– Für Schnäppchenjäger sind die aktuellen Spitzenkonditionen bei den Hypothekendarlehen keineswegs nur erfreulich – sie bedeuten auch Entscheidungsnöte. Sollen sie schnell zugreifen? Oder lohnt es sich, doch noch zu warten? Wir haben dazu ein paar Denkanstöße.
Nichts ist beständiger als der Wandel? Das stimmt nur zum Teil. Betrachten wir zum Beispiel die deutsche Bundesanleihen. Vergleicht man die Renditen am 27.1. 2015 mit denen von heute, also genau einem Jahr später, stellt man fest: Die Werte sind identisch. Sie liegen bei genau 0,32 Prozent.
Keine Selbstverständlichkeit, wenn man die Entwicklung des Papiers im Verlauf des Jahres betrachtet Von Januar 2015 an ging es kontinuierlich bergab – am 20. April des vergangenen Jahres rentierte das Bundespapier nur noch mit 0,04 Prozent. Ob wir diese extreme Senkung auch dieses Jahr erreichen werden ist nicht sicher, aber es ist nichts mehr ausgeschlossen.
Denn entscheidend für die Entwicklung der Bundesanleihe ist die Frage: Wie bewertet das Ausland die Finanzkraft Deutschlands? Noch sehen uns die meisten in einer beneidenswert guten Situation. Das macht die Papiere für Großinvestoren attraktiv. Die politischen Probleme könnten jedoch dafür sorgen, dass sich das auf absehbare Zeit ändert.
Ein leichter Anstieg macht noch keine Zinswende
Bei den Hypothekenzinsen ergibt der Vergleich mit den Vorjahreszinsen ein anderes Bild. Hier haben wir schon den Stand von Ende Januar 2015 erreicht: Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren beträgt die Differenz zum Vorjahresmonat gerade mal noch 0,04 Prozentpunkte, bei zehn Jahren fest sind es bereits 0,03 weniger Zinsen. Bauherren muss das in ihren Entscheidungen allerdings nicht zwingend beeinflussen.
Besonders Sparsame könnten jetzt natürlich abwarten, bis die Baugeldzinsen wieder das Niveau April 2015 erreichen, und ihren Darlehensvertrag erst dann unterschreiben. Diese Taktik kann sich aber auch als falsch erweisen. Das belegen die Erfahrungen aus dem letzten Frühjahr. Damals erhöhten sich die Effektivzinsen für 20 Jahre fest innerhalb von einem Monat von 1,85 auf 2,18 und bei zehn Jahren fest von 1,23 auf 1,53 Prozent. Es ist gerade bei leicht fallenden Zinsen wie derzeit natürlich sehr verlockend, sich Zeit zu lassen und mit der Unterschrift zu warten. Aber das kann eben auch schief gehen.
Wer seine Ruhe will, bindet sich langfristig
Bauherren sollten sich daher besser frühzeitig überlegen, welche Zinsbindungsfristen für sie die richtigen sind. Der FMH-Rechner „Zinsentscheidung“ rechnet ihnen das streng nach mathematischen Kriterien vor. Nehmen wir einen Fall, in dem der Bankkunde ein Haus für 300 000 Euro kauft. Die Beleihung liegt bei 90 Prozent, die Darlehenssumme beträgt 270 000 Euro. Die aktuellen Rahmenbedingungen erlauben es, den Kredit innerhalb der 30 jährigen Zinsbindung komplett zu tilgen – bei einem Effektivzins von 2,59 Prozent und 1.075 Euro Rate. Das ist ein echtes Schnäppchen.
Doch es ginge theoretisch noch billiger. Einige Finanzprofis erwarten nämlich, dass die derzeitige Niedrigzinsphase keine kurzfristige Erscheinung ist, sondern noch viele Jahre anhalten könnte. Wer ihnen glaubt und eine kürzere Zinsbindung von zehn Jahren wählt, finanziert also nochmal günstiger – nämlich zu 1,53 Prozent effektiv beim besten Anbieter. Allerdings gilt es dieses Wagnis genau durchzukalkulieren.
Laut dem FMH-Rechner dürften bei einer 90 Prozent-Finanzierung ab dem elften Jahr Zinsen von maximal 4,24 Prozent effektiv anfallen, wenn man sich für das billigste Zehn- Jahresangebot entschieden hat. Hat man ein durchschnittliches Angebot von 1,87 gewählt, dürften die späteren Zinsen auf nur 3,70 Prozent steigen. Unterstellt wird dabei, dass der Kunde bei beiden Varianten die gleiche Raten (1.075 Euro) zahlt und eine Entschuldung in 30 Jahren erfolgt.
Fazit: Wer an die langanhaltenden Niedrigzinsen glaubt, ist mit einer kürzeren Zinsbindung besser bedient. Wer vor allem seine Ruhe haben will und sich über die aktuellen Superzinsen für 30 Jahre freut, kann getrost die lange Zinsbindung wählen. Die Risiken sind jedenfalls überschaubar. Selbst wer sich für die längeren Fristen entschieden hat, kann sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dies erlaubt enorm viel Spielraum: Zum einen ist eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung maximal für den Zeitraum zwischen Vollauszahlung und frühest möglicher Ablösung des Darlehens zu zahlen. Zum anderen gilt: Wer steigende Zinsen erwartet, für den ist die Vorfälligkeitsentschädigung ja ohnehin kein Thema: Die Banken erleiden dann ja keinen Schaden – und können entsprechend auch keine Ansprüche stellen.