Zinsvergleiche richtig nutzen Baufinanzierung: Auf diese Kostentreiber müssen Sie achten

Grob gesagt gibt es drei Stellschrauben, die entscheiden, ob eine Baufinanzierung teuer oder günstig ist: die Zinsbindung, die Tilgungshöhe und der Immobilien- beziehungsweise Beleihungswert. Er ist der Maßstab dafür, bis zu welcher Summe eine Bank ein Darlehen vergibt.

Den Beleihungswert darf man allerdings nicht mit dem Kauf- oder Herstellungspreis gleichsetzen. Sehr viele Banken setzen ihn etwa zehn bis 20 Prozent niedriger an. Wenn eine solche Bank schreibt, dass sie bis 100 Prozent des Beleihungswertes finanziert, sind es tatsächlich eben nur 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises. Also immer fragen, ob der Beleihungswert dem Kaufpreis entspricht.

Die Zahlenspiele der Banken

Wenn ein Finanzierungskunde die unterschiedlichen Konditionen vergleicht, wird er schnell bei der Auswahl der möglichen Bankpartner durch die unterschiedlichen Bezugsgrößen erst einmal verwirrt sein. Spätestens beim schriftlichen Angebot müssen die Rechnungsgrößen zwar geklärt sein, Kundenfreundlichkeit sieht aber anders aus.

Kundenfreundliche Banken nämlich beziehen die jeweiligen Zinsen in ihrer Konditionsbeschreibung eindeutig auf den Kaufpreis. Für maximale Transparenz sorgt der FMH-Zinsvergleich. Hier werden alle Zinsen für die gewünschte Darlehenshöhe, bezogen auf den Kaufpreis, errechnet – die Beleihungsaufschläge der Banken sind bereits eingearbeitet.

Zeit ist Geld – auch bei der Baufinanzierung

Ein weiterer Kostentreiber bei der Baufinanzierung sind – zumindest vordergründig betrachtet – längere Zinsbindungsfristen. Kunden, die die Darlehenskonditionen für 15 oder gar 20 Jahre festschreiben, wollen damit das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung reduzieren oder ausschließen. Diese Sicherheit lassen sich die Banken durch einen Zinsaufschlag bezahlen, weil auch die Kapitalanleger eine höhere Rendite bei langfristiger Geldanlage erwarten.

Großzügige Tilgungssätze verbessern den Zinssatz, weil das Risiko der Bank umso geringer ist, je schneller das Darlehen entschuldet. Einige Banken gewähren besonders hohe Rabatte bei einer Volltilgung, weil dann der Darlehensverlauf sehr genau refinanziert werden kann.

Spitzenreiter im Bereich der Volltilgerdarlehen ist – mit einem Nachlass von 0,93 Prozentpunkten bei 15 Jahre Zinsbindung – die Hamburger Sparkasse. Ganz ohne Risiken und Nebenwirkungen sind solche Angebote allerdings nicht: Volltilgerrabatte schließen leider sehr oft eine zusätzliche Sondertilgung und Tilgungsveränderungen aus. Gerade letzteres kann negative Folgen haben, wenn der Kunde seine hohe Rate im Laufe der vereinbarten Jahre nur mit Schwierigkeiten bedienen kann.

Tipp: Wer gelegentliche finanzielle Engpässe nicht ausschließen kann, sollte eher auf höhere Tilgungsraten und Sondertilgungsoptionen setzen, als auf ein Volltilgerdarlehen mit Rabatt.

(Keine) Sonderkonditionen für die Oberen Zehntausend

Ohne Auswirkung auf die Zinsbelastung ist im Normalfall der soziale Status eines Kunden. Ein renommierter Universitätsprofessor erhält daher die gleichen Zinssätze wie ein langfristig beschäftigter Arbeiter in einer Fleischfabrik, vorausgesetzt die beiden Herren verfügen über dieselben Barmittel. Das gilt zumindest bei seriösen Geldgebern wie etwa der ING-DiBa, DSL-Bank, Allianz oder Münchener Hypothekenbank, um nur einige zu nennen. Hier hat der Beruf keinen Einfluss auf die Konditionen des Hypothekendarlehens.

Sehr wohl einen Unterschied macht es hingegen, ob ein Kunde in einer festen Anstellung sein Geld verdient, oder sein eigenes Unternehmen betreibt. Der Grund: Freiberufler und Selbstständige machen mehr Arbeit bei der Antragstellung und stellen ein höheres Finanzierungsrisiko dar. Das kann zu pauschalen Zinsaufschlägen führen.

Sonderservice der FMH-Finanzberatung

Wir von der FMH haben eine sehr umfangreiche Datenbank entwickelt, die alle möglichen Zinsauf- und -abschläge beinhaltet. Erhält ein Nutzer unserer Zinsvergleiche den von uns errechneten Zinssatz nicht, kann er sich bei uns melden, uns den Vorgang zusenden und wir werden beim ausgewählten Geldgeber nachfragen, was der Grund für die Abweichung war.