Ärgernis Bereitstellungszinsen Drei Prozent Zinsen fürs Nichtstun

Rom wurde nicht an einem Tag erbaut – und auch in der modernen Welt dauert die Errichtung von Wohnimmobilien manchmal ziemlich lange. Das kostet nicht nur Geduld, sondern auch eine Menge Geld. Der Grund: Bei einem Neubau zahlen die Bauherrn „nur“ nach Baufortschritt bzw. gemäß den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und entsprechend wird auch das Darlehen nicht auf einmal von der Bank abgerufen.

Dennoch entstehen Extrakosten, weil Banken während der Bauphase nicht nur für bereits ausgezahlte Darlehen Zinsen verlangen, sondern nach einigen Monaten auch für noch nicht abgerufene Darlehensteile. Diese sogenannten Bereitstellungszinsen sind aktuell sogar deutlich teurer als die eigentliche Darlehenszinsen. Während letztere nach aktuellen Zahlen der FMH-Finanzberatung im Mittel bei einem Prozent für zehn Jahre fest liegen, schlagen die Bereitstellungszinsen mit bis zu drei Prozent pro Jahr zu Buche.

In Euro und Cent bedeutet das: Wer von seinem Darlehen 250 000 Euro oder Teile davon nicht abrufen kann, etwa, weil zum Beispiel nach sechs Monaten der Rohbau noch nicht steht, oder sich das Bauvorhaben wegen der Pandemie verzögert, zahlt pro Monat 625 Euro an die Bank. Nur für Möglichkeit, das Darlehen in Anspruch zu nehmen. Bei 200 000 ungenutzten Euro liegt die Belastung bei 500 Euro monatlich, bei 50 000 Euro, die nicht abgerufen werden, bekommt die Bank noch 125 Euro pro Monat.

Die Geldhäuser begründen dies meist damit, dass Kapitalanlegern ab dem ersten Tag die zugesagten Anlagezinsen auszahlen müssen. Wenn aber nun ein Kreditkunde ein Darlehen nicht wie vereinbart abruft oder keine adäquate Sicherheit vorhanden ist, dann hat die Bank einen Schaden, den sie durch die (leider überhöhten) Zinsen kompensieren kann.

Vorausschauend planen

„Kunden, die absehen können, dass sie nicht das gesamte Darlehen auf einmal benötigen, sollten das Thema Bereitstellungszinsen daher von vorneherein berücksichtigen“, sagt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. „Ein günstiger Zinssatz beim eigentlichen Hypothekendarlehen sollte mit einer langen bereitstellungszinsfreien Zeit verbunden sein.”

Sie ist bei fast allen Banken Bestandteil des Kreditvertrages und beginnt meist am Tag der Unterzeichnung. „Wie lange Banken auf die Einnahmen aus den Bereitsstellungszinsen verzichten, ist sehr unterschiedlich“, sagt Herbst. Es gibt Geldhäuser, die nur zwei Monate bieten, andere gewähren Kunden eine Frist von zwölf oder sogar 36 Monaten. „Diese extrem langen bereitstellungszins freien Zeiten gibt es aber nicht umsonst. Bei dem Angebot von 36 Freimonaten ist ein Zinsaufschlag von 0,1 Prozent zu bezahlen – was selten zu empfehlen ist, was bereits diese ältere Berechnung und Gegenüberstellung verdeutlicht.

Bei kürzeren Planungen kostet eine Verlängerung 0,01 oder 0,02 Prozentpunkte Aufschlag. Selbst dies ist selten sinnvoll, zumal es am Ende der Bauzeit meist nur noch um überschaubare Beträge geht, für die die Banken einen Ausgleich fordern.

Eine gute Möglichkeit, Bereitstellungszinsen zu umgehen ist es, mit der Bank zu verhandeln, dass das vorhandene Eigenkapital nicht zu Beginn eingesetzt wird, sondern die erste Tranche des Baufortschritts bereits mit dem Geld der Bank bezahlt wird. Das (zurückgehaltene) Eigenkapital können die Banken als Sicherheit nutzen. Eine solche Gestaltung spart schnell mehrere Hundert Euro, doch nicht alle Banken sind dazu bereit.

Sparen lässt sich aber nicht nur über die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit, auch die Höhe der Bereitsstellungszinsen variiert. Zwar gehen viele Geldhäuser mit drei Prozent per anno in die vollen, es gibt aber auch Anbieter, die sich mit 1,8 Prozent begnügen.

Fazit: Wer einen Neubau errichten oder kaufen will, muss bei der Finanzierung nicht nur auf einen niedrigen Zinssatz und eine möglichst lange Zinsbindung achten. Auch eine vorteilhafte Gestaltung der Bereitstellungszinsen ist elementar, um am Ende nicht zu viel zu zahlen. In den Zinsvergleichen der FMH-Finanzberatung sind die Infos zu den Bereitstellungszinsen daher automatisch enthalten, so dass Interessenten stets die besten Angebote erhalten – unter allen denkbaren Aspekten.