Baufinanzierung (fast) ohne Geld Wenig Eigenkapital: So klappt der Hauskauf auch ohne üppige Ersparnisse

86 Quadratmeter im Hochparterre, verteilt auf drei Zimmer. Für eine kleine Familie ist das genug. Aber reicht auch das Geld, um das Objekt zu kaufen? Zumindest im teuren München kann das zum Problem werden. Denn hier kostet besagtes Objekt im Stadtteil Giesing stolze 920 000 Euro. Zuzüglich Courtage und Nebenkosten. In weniger angesagten Bezirken kommen Käufer von Bestandswohnungen zwar günstiger weg. Unter 5000 Euro pro Quadratmeter wird es allerdings schwierig.

„Die Preise in München sind sicher extrem“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Allerdings gehen die Preise in allen Ballungsräumen seit Jahren nach oben. „Wer mit seiner Familie in der Großstadt leben will, muss daher schnell 400 000 Euro oder mehr ausgeben, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.“

Trotz Mondpreisen ist vieles machbar

Auch wenn die Preise in den vergangenen Jahren eklatant gestiegen sind: Mit der richtigen Finanzierung und etwas Mut ist ein Kauf selbst dann möglich, wenn das Eigenkapital dünn ist.

Kunden, die einen sicheren Job haben, aber aus eigenen Mitteln nur die Nebenkosten bestreiten können (also Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerkosten), können durchaus auf ein Darlehen über den gesamten Kaufpreis hoffen: Die Voraussetzung dafür ist meist, dass sie pro Jahr mindestens drei Prozent ihrer Schulden tilgen.

In Zahlen bedeutet das: Die Vollfinanzierung einer Wohnung für 400.000 Euro würde damit beim günstigsten Anbieter Ende April 1.530 Euro pro Monat kosten – bei einer Zinsbindung von 15 Jahren und drei Prozent Tilgung. Die Restschuld nach Ablauf dieser Zeit beträgt bei läge bei 197.000 Euro.

Dann eben mit zwei Krediten

Etwa schwieriger, aber nicht unmöglich ist die Immobilienfinanzierung, wenn das Ersparte noch nicht einmal die Nebenkosten abdeckt. „Finanzierungen von mehr als 100 Prozent des Kaufpreises bieten Banken nur selten an, und wenn, dann meistens nur für Kunden mit optimaler Bonität“, weiß Experte Herbst. Wer einen guten Job hat und bereit ist, etwas höhere Zinsen in Kauf zu nehmen, kann sich seinen Traum aber dennoch verwirklichen.

Oft gibt es nämlich die Möglichkeit, 95 bis 100 Prozent des Objektwertes mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahre finanzieren. Das restliche Geld (also die Kaufnebenkosten und die noch ausstehenden fünf Prozent des Objektwerts) können Kunden über einen Ratenkredit bestreiten. Diese Gestaltung ist zwar teurer als eine Finanzierung allein per Baudarlehen. Kunden erkaufen sich so aber die Möglichkeit, die derzeit niedrigen Zinsen nutzen und damit Immobilien zu den aktuellen Marktpreisen zu finanzieren.

Und das kann sich lohnen, wie eine Vergleichsbetrachtung zeigt.

Zahlen lügen nicht

Wer in seiner Mietwohnung bleibt und 1.200 Euro pro Monat zahlt, hat vielleicht nicht die Möglichkeit monatlich 500 Euro zusätzlich zu sparen, um fünf Prozent Kaufpreis (20.000 Euro) plus 40.000 Euro für Nebenkosten anzusparen. Vermutlich ist das noch nicht einmal ratsam. Denn es besteht eine reelle Chance, dass das Objekt in einigen Jahren noch teuerer ist und die Finanzierung schwieriger, zumal dann weniger Zeit für die Tilgung bleibt.

Kaufen ist also durchaus eine Alternative. Angenommen, eine Familie kauft eine Wohnung für 400.000 Euro, ganz ohne Eigenkapital. Dafür nimmt sie einen Kredit über 380.000 Euro bei der Bank auf – das Hauptdarlehen. Die Zinsbindung beträgt laut FMH-Baugeldvergleich Ende April 15 Jahre, die Tilgung zwei Prozent und der Effektivzins 1,41 Prozent. Die monatliche Rate beläuft sich in dieser Gestaltung auf 1.074 Euro.

Die restlichen 60.000 Euro, die für den restlichen Kaufpreis und die Nebenkosten anfallen, finanzierten unsere Käufer per Ratenkredit zu einem Effektivzins von 3,69 Prozent über zehn Jahre. Hierfür werden pro Monat nochmal 597 Euro fällig.

Die Gesamtbelastung in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf beträgt damit 1.670 Euro. Das entspricht in etwa der früheren Kaltmiete von 1200 Euro plus einer Sparrate von 500 Euro pro Monat – verbindet die Zahlungen aber auch noch mit einem kräftigen Vermögensaufbau.

Fazit: Viel Eigenkapital macht jede Baufinanzierung einfacher, doch auch ohne üppige Ersparnisse ist das Projekt Hauskauf umsetzbar. Dabei gilt: Je weniger eigenes Geld vorhanden ist, desto länger sollte die Zinsbindung des (Haupt)-Darlehens sein – und desto höher die Tilgungsquote. Viele Hypothekendarlehen bieten inzwischen zudem die Möglichkeit, die Tilgungshöhe im Laufe der Jahre nach oben und unten zu verändern. Das sollten Käufer unbedingt nutzen, um in guten Zeiten ihren Schuldendienst auszubauen – und in etwaigen Krisen die Belastungen senken zu können.