Bauzinsen ziehen deutlich an Immobilienfinanzierung: Warum Käufer bald drei Prozent Zinsen zahlen könnten

Es ist noch keine 2,5 Jahren her, da kosteten Immobilienkredite in Deutschland die Hälfte wie heute: nämlich durchschnittlich 0,8 statt 1,6 Prozent bei zehn Jahren fest. Solche Preise haben die Banken zuletzt vor gut einem halben Jahrzehnt aufgerufen.

Für Käufer ist die Lage heute allerdings deutlich unerfreulicher als damals. Denn mögen auch die Zinsen das Niveau von 2017 haben – die Immobilienpreise haben es nicht. Sie sind in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen, teils gab es pro Jahr Zuwächse im zweistelligen Prozentbereich.

Sechsstellige Mehrbelastung innerhalb von drei Jahren

Welche Folgen das hat, belegt das folgende Beispiel:

Nehmen wir an, ein junges Paar hat im März 2019 eine Immobilie zum damals gültigen Durchschnittspreis erworben. Der lag seinerzeit bei 400.000 Euro. Zur Finanzierung nahm unser Paar ein Darlehen über 280.000 Euro auf. Es wählte die mittlere Zinsbindung von 15 Jahren und die durchschnittliche Tilgungsquote von drei Prozent. Dafür zahlte es im Schnitt 1,50 Prozent Zinsen – und eine monatliche Rate von 1.050 Euro.

Wenn nun ein anderes Paar im Jahr 2022 eine durchschnittliche Immobilie kaufen will, sehen die Zahlen folgendermaßen aus: Der mittlere Immobilienpreis liegt inzwischen bei 525.000 Euro. Dafür brauchen unsere Käufer ein Darlehen über 400 000 Euro. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren beträgt der effektive Durchschnittszins hierfür bereits 2,11 Prozent, das ergibt bei drei Prozent Tilgung eine monatliche Rate von 1.690 Euro – und folglich eine Mehrbelastung von 640 Euro netto pro Monat. Auf 15 Jahren hochgerechnet zahlt unser Paar damit 115.000 Euro mehr – für ein vergleichbares Objekt.

Und ein Ende des Aufwärtstrend ist nicht in Sicht. Im Gegenteil.

Schwächelnde Wirtschaft, steigende Preise

Die Inflation in Deutschland lag im Februar bereits bei 5,1 Prozent. Und Experten gehen davon aus, dass die Teuerung auf einiges über sechs Prozent steigen dürfte. Denn eine schwächelnde Wirtschaft bei steigenden Preisen führt schnell zu einem Teufelskreis: Um die höheren Kosten auszugleichen, müssen Beschäftigte höhere Löhne fordern, diese wiederum verteuern die Produktion von Konsumgütern – und führen zu weiteren Preissteigerungen….

Die Europäische Zentralbank (EZB) übte sich zwar lange in Zuversicht und prognostiziert, dass die Inflation sich bereits im kommenden Jahr wieder bei 2,1 Prozent einpendeln wird. Das allerdings halten viele Beobachter als frommen Wunsch. Auch wir bei der FMH gehen davon aus, dass die EZB über kurz oder lang reagieren und die Zinsen erhöhen muss. Für Bauherren wäre das der nächste Schlag ins Kontor.

Und es gibt noch weitere Faktoren, die die Zinsen für Hypothekendarlehen treiben dürfte.

Schulden machen wird teurer – auch für den Staat

Da sind zum einen die Renditen der deutschen Bundesanleihe. Sie verharrten in den vorangegangenen Krisen konstant im Minus, da die Anleger ihr Geld lieber sicher als renditeträchtig anlegten. Doch auch hier zeichnet sich eine Zeitenwende ab.

Zuletzt warfen die Staatspapiere immerhin schon wieder Renditen von 0,5 Prozent ab. Und viel spricht dafür, dass die Investoren vom deutschen Staat auch weiterhin höhere Zinsen erwarten werden. In der Folge werden die Pfandbriefrenditen anziehen – und mit ihnen auch die Bauzinsen.

Zusätzlich verlangt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) von den Banken, dass sie ihr Eigenkapitalpolster weiter aufbauen. Sie befürchtet vermutlich, dass bei sinkenden Immobilienpreisen nicht alle Darlehen ausreichend grundbuchlich gesichert sein könnten. Zudem sei es denkbar, dass die Zwangsversteigerungen zunehmen, wenn sich die wirtschaftliche Lage weiter eintrüben sollte.

Am Ende zahlen aber nicht die Geldhäuser selbst für diese Polster, sondern die Kunden. Zum Beispiel in Form von einer höheren Marge, die im ebenfalls erhöhten) Zinssatz eingearbeitet ist. Ein weiteres Plus von 0,2 Prozent scheint daher realistisch.

Schwieriges Umfeld für Immobilienkäufer

Angesichts der zahlreichen Krisen, deren Ende womöglich noch Jahre auf sich warten lässt, sind die Aussichten für die deutsche Wirtschaft nicht besonders rosig. Der Staat wird mehr und teurere Schulden machen müssen, Verbraucher müssen mit höheren Lebenshaltungskosten und deutlich steigenden Zinsen rechnen.

Ein Zinssatz von drei Prozent für Hypothekendarlehen erscheint da durchaus realistisch. Ein Anstieg auf dieses Niveau wäre, im langfristigen Vergleich, zwar kein Weltuntergang. Problematisch sind aber die extrem hohen Immobilienpreise. Sie sind auch deshalb so rasant gestiegen, weil die Zinsen lange extrem billig waren. Wer jetzt auf eine zügige Preiskorrektur auf dem Immobilienmarkt hofft, wird aber wohl enttäuscht werden:

Kurzfristig dürfte die Nachfrage sogar nochmals steigen (und mit ihr die Preise) – schlicht, weil viele Interessenten angesichts der steigenden Zinsen aufs Tempo drücken.

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