Die Bauzinsen steigen schneller als gedacht. Und nun? Immobilienfinanzierung

Das Leben in Deutschland ist teuer geworden. Tanken, Einkaufen, Heizen – kaum ein Bereich, in dem die Preise nicht spürbar angezogen haben. Die ersten Gewerkschaften rufen bereits nach höheren Löhnen – und setzen damit womöglich den nächsten Anstieg der Erzeugerpreise in Gang.

Angesichts dieser Entwicklung rückt die Europäische Zentralbank (EZB) offenbar von ihrer abwartenden Linie ab. Bereits im Juli, so hieß es jetzt am Rande der Frühjahrstagung von Internationalem Währungsfonds (IWF) und Weltbank in Washington, könnte der Leitzins erstmals seit Mitte 2011 wieder steigen. Das ist neu. Und doch: Bis Sparer wieder nennenswerte Zinsen auf ihr Erspartes bekommen, wird wohl noch viel Zeit vergehen. Nur das Verwahrentgelt dürfte damit entfallen.

Wer jetzt finanziert, braucht Geld und Nerven

Bei den Bauzinsen hingegen ist der Anstieg bereits im vollen Gange. Der Grund: Hypothekendarlehen sind von der Zinsentscheidung der EZB unabhängig. Sie werden langfristig über Pfandbriefe refinanziert. Deren Zinsen orientieren sich an der Renditeentwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe. Und die zieht in Zeiten hoher Inflationsraten deutlich an: Kein Investor ist schließlich bereit, bei einer Teuerungsrate von mehr als sieben Prozent sein Geld für weniger als ein Prozent Zinsen zu verleihen. Der Staat muss also mehr bezahlen. Die Renditen der Bundesanleihen steigen – und mit ihnen die Bauzinsen.

Die Effekte zeigen sich bereits deutlich: Seit Weihnachten haben sich die Zinsen für ein Darlehen mit zehnjährige Zinsbindung mehr als verdoppelt. Der mittlere Zinssatz stieg von 0,9 auf 2,35 Prozent. Damit vollzieht sich der Anstieg so schnell, wie seit dem Jahr 1980 nicht mehr – und ein Ende des Aufwärtstrend ist nicht in Sicht. Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch.

Diese rasante Entwicklung geht allerdings nicht alleine auf die hohe Inflation zurück. Schuld ist auch die Tatsache, dass die Banken noch Verwaltungs-, Risiko- und Bearbeitungskosten sowie ihre und Marge aufschlagen. Außerdem müssen sie, wie von der Finanzaufsicht BaFin gefordert, die Eigenkapitalquote aufstocken. Auch das bezahlt am Ende der Baufinanzierungskunde. Der Kredit verteuert sich zusätzlich.
Die ersten Anbieter verlangen schon mehr als drei Prozent

Schon heute verlangen laut FMH-Vergleichsrechner sechs von 46 Anbietern bei einer Eigenkapitalquote von zehn Prozent mehr als drei Prozent Zinsen fürs Immobiliendarlehen. Selbst der Mittelwert für eine solche 90-Prozentfinanzierung liegt bei 2,65 Prozent. Und da die Inflation weiter steigen dürfte, werden es auch wohl die Zinsen tun: Unterstellt man, dass die EZB wie angekündigt, die Leitzinsen anhebt, wird sie sehr vorsichtig agieren, um das ohnehin schon zarte Wirtschaftswachstum nicht völlig abzuwürgen. Wir werden uns also bis auf Weiteres an eine hohe Teuerungsrate gewöhnen müssen.
Für alle, die ein Haus oder eine Wohnung finanzieren wollen, ist das doppelt bitter. Denn sie müssen nicht nur höhere Zinsen zahlen, auch die Herstellungskosten für Bauvorhaben und Modernisierungen ziehen extrem an. Heißt konkret: Die Käufer zahlen doppelt, einmal höhere Zinsen und zusätzlich höhere Preise für das ausgewählte Objekt. Und das könnte noch eine Weile so bleiben. Denn wenn die Baupreise steigen, werden auch die Kaufpreise erst einmal nicht nachgeben.

Anschlussfinanzierung: Forward-Darlehen lohnen noch immer

Besser dran sind Kunden, die bereits gekauft haben und auf absehbare Zeit aber eine Anschlussfinanzierung benötigen. Sie sollten jetzt aktiv werden und zeitnah Gespräche mit ihrer Bank aufnehmen. Denn wenn die Zinsen – wie zu erwarten – bald wieder die vier Prozent-Marke erreichen, lohnt sich aktuell jedes Forward-Darlehen. Denn die die Forward-Aufschläge steigen derzeit nur minimal.

Solche Kredite wirken wie eine Versicherung gegen steigende Anschlusszinsen und sichern – gegen einen gewissen Aufschlag – die Zinsen der Gegenwart auch für die Zukunft.

Ein Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren und 60 Monate Vorlaufzeit kostet aktuell nur 3,54 Prozent im Mittel, im besten Fall sogar nur drei Prozent. Wer ein solches Angebot annimmt, macht in keinem Fall etwas falsch. Selbst wenn die Zinsen in fünf Jahren nicht höher als 3,50 Prozent sein sollten und die Inflationsrate sich wieder normalisiert hat, haben diese Kunden nichts falsch gemacht. Steigen die Zinsen weiter an, haben sie viel Geld gespart.

Und für einen gesunden Nachtschlaf ist die Sicherheit eines Forward-Darlehens in jedem Fall zu empfehlen.