Baufinanzierung: Hohe Beleihung kostet bis zu dreimal so viel Nur Vermögende finanzieren jetzt supergünstig
–– Wie von unseren Experten im Juli prognostiziert, stehen die Zinsen nun Ende September wieder niedrig – sogar teils niedriger als zu Beginn des Corona-Lockdowns im März. Doch bedeutet das automatisch eine supergünstige Finanzierung? Nicht für alle, haben wir bei genauerem Blick auf die Konditionen festgestellt. Wer von den niedrigen Zinsen profitiert und wer derzeit tiefer in die Tasche greifen muss …
Als die Zinsen Anfang März in die Tiefe stürzten, obwohl es kaum noch Sturzspielräume gab, zuckten Experten mit den Schultern: Inmitten einer weltweiten Pandemie kein Wunder. Doch auch als ein Billionen-Steuer-Paket geschnürt wurde und sich die COVID-19-Situation europaweit entspannte, blieben Zinserhöhungen aus. Und nun sind sie – wie von unseren Experten im Juli prognostiziert – sogar noch einmal gesunken, teils sogar noch unter das Niveau des Märztiefs. Sind das nicht paradiesische Bedingungen für Immobilienkäufer? Nur bedingt, wie ein genauer Blick auf die Konditionen zeigt.
Denn zwar sind die Hypothekenzinsen niedrig, keine Frage: Der FMH-Index liegt heute bei 1,10 Prozent für Jahre 20 fest; 0,96 Prozent für 15 Jahre; 0,67 Prozent für 10 Jahre und 0,69 Prozent für fünf Jahre (Stand: 24.09.2020). Im März, dem absoluten Zinstiefpunkt in der Geschichte der Baufinanzierung, lag er bei 1,13 Prozent für 20 Jahre; 0,88 Prozent für 15 Jahre; 0,62 Prozent für 10 Jahre und 0,65 Prozent für fünf Jahre (Stand: 11.03.2020).
Hinzu kommt: Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe sinkt ebenfalls wieder. Den tiefsten Tageswert laut Deutscher Finanzagentur hatten wir am 09. März 2020 mit -0,83 Prozent, heute sind es -0,52 Prozent.
Doch davon profitieren nicht alle Immobilienkäufer.
Wer kein Eigenkapital hat, zahlt bis zu dreimal so viel.
Während der Basiszins aktuell bei nur 0,56 Prozent für 10 Jahre fest und 0,91 Prozent für 15 Jahre liegt, verändert sich der Effektivzins doch deutlich, je höher die Beleihung steigt: Die Zinsaufschläge für 80 bis 90 Prozent-Finanzierungen bezogen auf den Kaufpreis ist bei vielen Banken merklich höher als der Zinssatz für 60-Prozent-Finanzierungen. Schauen wir nach 100 Prozent-Finanzierungen, sprechen wir sogar allein von Zinsaufschlägen bis 1,30 Prozent. Von 42 Anbietern, die eine 100-Prozent-Finanzierung anbieten, nehmen 27 Institute doppelt, einige sogar dreimal so hohe Effektivzinsen wie für ihre 60-Prozent-Finanzierungen.
Hier könnte auch COVID-19 wieder eine Rolle spielen. Denn je höher die Beleihung, desto höher das Risiko für die Bank. Und das ist in unsicheren Zeiten wie diesen, mit steigender Arbeitslosenzahl und möglichen Insolvenzen, auch noch mal höher als üblich. Ein möglicher Ausfall, den Banken natürlich mit kräftigen Risikoaufschlägen abfedern wollen.
Viel Eigenkapital oder hohe Tilgung: So kommt man an den Niedrigzins!
Wer mit drei Prozent Tilgung einen Immobilienkauf von 500.000 Euro finanzieren möchte, dabei 50 Prozent Eigenkapital einbringt und sich für eine zehnjährige Zinsbindung entscheidet, kann sich Effektivzinsen von unglaublichen 0,37 Prozent sichern. Wer das Darlehen auch noch innerhalb von zehn Jahren voll tilgen kann, muss sogar nur 0,29 Prozent bezahlen.
Sind weitere Tiefstände möglich – und sollte man darauf warten?
Es könnte tatsächlich in den nächsten Tagen noch weiter nach unten gehen. Weitere Rekordtiefs abzuwarten, das ist allerdings kein kluger Schachzug. Denn 0,05 Prozent Veränderung bei 10 Jahren fest würden bei obigem Beispiel über die gesamte Laufzeit insgesamt 1.080 Euro ausmachen. Für diesen Betrag lohnt es nicht zu pokern. Immerhin kann sich die Zinssituation auch wieder schnell ändern. Die aktuelle Tendenz ist für alle Immobilienkäufer erfreulich, doch man sollte nicht versuchen, sie auszureizen. Wirkliche Zinssprünge, die eine solche Taktik lohnenswert machen würden, sind vorerst nicht zu erwarten.