Kreditzinsen im Aufwind: Nur ein Zwischenhoch oder die Trendwende?
–– Nicht nur die Immobilienpreise und die allgemeine Inflationsrate steigen rasant. Auch die Kreditzinsen im Januar erreichen so hohe Werte wie seit Jahren nicht. Was bedeutet das für Käufer und Anschlussfinanzierer?
Der Mittelwert für Bauzinsen für zehn Jahre fest lag im Januar bei einem Prozent. So hohe Werte gab es zuletzt im Juni 2019. Mehr noch: Wer – wie viele Käufer – angesichts der hohen Preise 90 Prozent des Preises finanzieren muss, zahlt für zehn Jahre fest bereits zwischen 1,01 und 2,04 Prozent. Der Durchschnittswert in diesem Segment liegt damit bei 1,39 Prozent – eine Steigerung von 0,33 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Bei einem Darlehensbetrag von 400.000 Euro verursacht das Mehrkosten von 12.100 Euro – bei gleicher Ratenhöhe bis zum Ende der Zinsbindung.
Die alles entscheidende Frage für Käufer, aber auch für Eigentümer, die demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen, lautet daher: Geht es weiter nach oben – oder nivellieren die Zinsen sich bald wieder auf einem niedrigen Niveau?
Mit absoluter Gewissheit kann das natürlich niemand sagen. Viel deutet allerdings darauf hin, dass die Zeiten der absoluten Niedrigzinsen zu Ende gehen.
Viele Indikatoren sprechen für einen langfristigen Trend
Nicht nur in Deutschland – auch in den USA – erreicht die Inflationsrate stetig neue Höhen. Jenseits des großen Teichs wird daher schon offen über Leitzinserhöhungen gesprochen. Spätestens, wenn diesen Worten Taten folgen, ist davon auszugehen, dass die Bauzinsen auch bei uns deutlich steigen werden.
Für eine solche Entwicklung spricht auch, dass die Rendite der Bundesanleihe bereits bei minus 0,03 Prozent liegt und sich damit der wichtigen Null-Prozent-Marke annähert. Faustregel: Die Bauzinsen orientieren sich an der Rendite der Staatspapiere – plus einem Prozentpunkt.
Hinzu kommt, dass auch die Finanzaufseher der BaFin auf die angespannte Lage am Immobilienmarkt reagiert und die Banken dazu verpflichtet haben, höhere Risikopuffer zu bilden. Ab Februar 2023 werden daher viele Institute ihr Eigenkapital erhöhen müssen. Das zieht erfahrungsgemäß (leichte) Zinssteigerungen für Finanzierungskunden nach sich. Zwar treffen die BaFin-Vorgaben nicht alle Banken gleichermaßen stark. Dennoch ist es denkbar, dass auch Geldhäuser mit einem ausreichenden Kapitalpuffer die Gunst der Stunde nutzen, und die Zinsen (und damit ihre Margen) anheben.
Die richtige Strategie für Käufer und Anschluss-Finanzierer
Je nachdem, in welchem Stadium sich das Kaufprojekt befindet, gelten daher unterschiedliche Empfehlungen.
- Kaufinteressenten, die jetzt vor einer Finanzierungsentscheidung stehen, sollten durch einen gezielten Zinsvergleich versuchen, noch ein Schnäppchen zu ergattern und idealweise eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahre festzurren. Der durchschnittliche Zinsaufschlag für eine Festschreibung von zehn auf 15 Jahre beträgt derzeit 0,3 Prozentpunkte, wer 20 Jahre Planungssicherheit haben will, muss 0,45 mehr bezahlen. Insgesamt sind das zwar fast 50 Prozent höhere Zinsen aber dafür erhalten Kunden auch eine 100 Prozent längere Zinssicherheit.
Ob sich ein solches Investment lohnt, lässt sich zwar nicht seriös beantworten: Wer glaubt, dass die Zinsen in zehn Jahren bei mehr als 2,34 Prozent liegen – in dieser Konstellation kosten aktuell beide Varianten gleich viel –, der sollte sich für die lange Zinsbindung entscheiden.
Wer hingegen davon ausgeht, dass sich die Werte wieder auf einem niedrigeren Niveau einpendeln, der kann sich den Aufpreis sparen und abwarten. - Für Anschlussfinanzierer hingegen steht die Gangart fest: Sie sollten sich jetzt sputen und ein Forward-Darlehen abschließen. Die Bauzinsen sind immer noch extrem günstig und die Forward-Aufschläge vorerst noch sehr gering. eine Auflistung der billigsten Forward-Darlehen mit bis zu 65 Prozent Beleihung, auf den aktuellen Immobilienwert bezogen (Stand: Mitte Januar 2022):
- Wer eine Vorlaufzeit von zwölf Monaten vereinbart und sich den Zins für 15 Jahre festschreiben lässt, zahlt inklusive Forward-Aufschlag nur einen Effektivzins von 1,06 Prozent.
- Bei einer Vorlaufzeit von 24 Monate und 15 Jahre fest beträgt der Effektivzins, inkl. Forward-Aufschlag 1,25 Prozent.
- Eine Vorlaufzeit von 36 Monate kostet bei 15 Jahre 1,43 Prozent.
- Bei 48 Monate und 15 Jahre fallen 1,61 Prozent an.
- Und selbst 60 Monate Vorlaufzeit sind bei 15 Jahre Zinsbindung noch zu 1,88 Prozent (inklusive Forward -Aufschlag) zu haben.
Die besten Forward-Darlehen finden Sie hier.
Fazit: Kaufinteressenten sollten die aktuellen Entwicklungen genau beobachten, aber nichts übers Knie brechen, da die Zinsen zwar steigen, aber sich nicht explosionsartig entwickeln. Für Anschlusskunden hingegen ist Eile geboten. Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist ihnen unbedingt zu empfehlen. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen am Ende der Zinsbindung in ein bis fünf Jahren über den derzeitige Forward-Angeboten liegt, wird immer größer.